多个省份已将现房销售试点提上日程。
在日前召开的河南省住房和城乡建设工作会议上，有关部门在2023年重点工作通知中明确，河南将以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。此外，四川、安徽、山东等地近期也提出将试点现房销售。
58安居客房地产研究院院长张博告诉记者，去年以来，市场对现房销售和预售制度保持了较高的关注度。从长远来看，现房销售可能会取代期房预售，但这种改变不会一蹴而就。
“过快的推广不利于行业的稳定发展。预计部分省市将由点及面逐步展开试点，然后继续扩大覆盖面。”张博说。
此前，2018年，住建部向广东、湖北、四川、江苏等6个省份发函，要求这些省份对商品房预售许可进行深入研究。近年来，南京、杭州、苏州等城市都曾尝试在部分地块出让时出售现房，但杭州和南京在实施一段时间后暂停了这一探索。
易居研究院研究总监严跃进指出，各地对现房销售的模式探索展开了各种试点和创新，但细分来看，其实可划分为两个不同的阶段，这两个阶段也呈现出不同的特点。
“在2021年上半年之前，现有的住房销售模式主要是在土地供应规则中定义的。这些规则是在市场热情高涨时期出台的。出发点是基于‘稳房价、稳地价、稳预期’的工作目标。通过设定现房销售模式，有效促进了房企合理拿地，促进了地价的稳定，有助于优质房源的供应。2021年下半年以来的现房出售讨论，发生在楼市调整期，主要是从防止烂尾物业和防止房企财务风险扩散的角度出发，有市场的内在要求。”严跃进补充道。
试点现房销售省份扩容
郑州、开封将如何开展现房销售试点？
对此，郑州市住房保障和房产管理局相关人士表示，目前还不知道相关具体信息。开封市住房和城乡建设局相关人士告诉记者，现房销售试点工作还在调研过程中，相关方案尚未出台，也没有明确的落地时间表。
“从初步思路来看，试点只选择少数项目，不会大范围铺开。如果该项目未收到试点通知，则不应纳入试点范围。”上述开封市住建局人士表示。
河南当地一家房企人士告诉记者，目前还没有接到试点现房销售的通知，但根据目前的市场情况来看，现房销售在吸引购房者方面确实具有很强的竞争力。
“由于市场疲软，房地产的销售周期从去年开始明显变长了。郑州部分项目销售低迷，已有现房出售，但这些楼盘多位于远郊。从我们收到的市场反应来看，购房者对现房销售的认可度比较高。前述河南房地产企业人士表示。
严跃进指出，河南提出现房出售试点备受市场关注的原因之一是，去年部分楼盘停工事件对购房者信心产生影响，部分购房需求从期房市场转移到现房或二手房市场。
“河南是全国保交楼工作的标杆省份，其近日提及试点现房销售模式，具有重要的风向标和示范意义。”严跃进说。
中指院指数事业部市场研究总监陈文静表示，河南省保交建任务艰巨，今年是保交建的重要节点，河南省在此前的政府工作会议上也提出了相关要求。
今年1月，住建部提出，有条件的地区可以销售现房，继续预售的，必须落实资金监管责任，防止资金抽逃，不能出现新的物业交接风险。
“河南提出在郑州、开封探索预售制度改革和现房销售，也是对主管部门政策的进一步落实。”荣誉勋爵
山东在1月底的住房和城乡建设工作会议上强调，将逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。
去年现房销售占比不足14%
陈文静表示，近年来，部分省市陆续开展商品房现房出售试点，其中海南省要求安居房全面推行现房出售，部分热点城市地块也在拍卖中设置了现房出售条件。
张博告诉记者，现房销售可以做到所见即所得，对于去年受交房影响较明显的城市，用户更加青睐现房而非期房，这从市场对现房和准现房的关注度越来越高就可以看出来。
回顾过去十年的楼市发展历程，可以发现在楼市调整或变化期，市场对现房的关注度更高，现房的销售规模往往会大幅增加。
关于现房销售，易居研究院对比了2013年以来全国现房销售规模占比数据，即“现房销售占比=年初累计现房销售面积/年初累计新建商品住宅销售面积”。数据显示，2009年、2013年、2016年和2021年，我国现房销售面积和同比增速都出现了较为明显的增长。
严跃进介绍，2018年后，新房市场现房销售占比持续下降，期房成交占比持续上升，这一趋势持续到2021年6月。
易居研究院数据显示，2021年6月，全国现房销售面积占新建商品房销售面积的9.5%，随后该指数总体呈上升趋势，2021年12月上升至10.4%。该指标在2022年后将继续上升，2022年12月达到13.9%。
分析人士指出，全国现房销售面积比例的提高与此轮市场调整密切相关。
严跃进表示，2021年下半年，全国房地产市场进入新一轮降温通道，房企债务问题开始暴露。去年，一些项目停工了。在此类事件的影响下，购房者对认购期房产生了极大的担忧，现房销售需求大幅增加。
“现房销售比例的上升，反映了购房者购房信心的变化。受项目停工影响，购房者担心买期房，而‘所见即所得’的现房增强了购房者的安全感，自然提高了现房的销售比例。”严跃进补充道。
从各地现房销售情况来看，易居研究院数据显示，2022年江苏、河南为现房销售规模较大的省份套，分别为1942万和1555万平方米。近三年来，湖北、江西、广西、江苏等省份的现房销售面积占比上升趋势最为明显。其中，2020年和2021年湖北现房销售比例为9%，2022年上升至15%。
预售制存废之争再起
随着多地计划试点现房销售，商品房预售制度的弊端以及是否应该继续推进现房销售再次成为市场热议的话题。
政协委员、民革安徽省委副主委周在去年“两会”期间多次提出，取消商品房预售制度，出售现房。周认为，如果现房出售，房市危机不会涉及购房者，也不会出现“保底交房”等问题。全国人大代表、江西省住建厅厅长陆天喜也建议，完善商品房预售管理制度，有效防范房地产市场风险。
中原地产首席分析师张大伟表示，取消商品房预售制度，转为现房销售，意味着房企1-2年没有收入，无疑面临很大压力。“预售制度本身不是问题的原因，核心是对预售资金和银行放贷的监管。”
宋丁
张博指出，一方面，开展现房销售试点或加快行业优胜劣汰，是促进行业整体提升的措施。另一方面，此举可以有效避免“烂尾”现象，同时更有效地保护购房者的权益。
但现房销售的难点在于，房地产行业是资金密集型行业，现房销售试点项目可能面临较大的回笼资金压力。
“尽管地方政府不断放松楼市调控政策，但目前的市场形势仍然不好。现房销售对企业资金的需求将明显高于过去。对于大多数房企来说，单个项目的实施是可行的，更大规模的实施会加剧房企的资金压力。”张博说。
也有公司告诉记者，试点现房销售或促使企业运营模式发生变化，也将对行业发展产生深远影响。
一家中型房企人士告诉记者，企业对具备现房销售条件的地块不感兴趣，因为现房销售意味着只有满足现房条件才能实现销售收入，销售周期明显更长。
业内人士认为，房企面临较大资金压力，现房销售对企业现金流提出了更高要求。即使土地本身质量好，也未必能引起房企足够的重视。
“现房销售可以保护购房者的权益，降低行业风险。但目前实行现房销售，无疑会增加房企的资金压力，容易导致更多项目延迟交付，甚至有烂尾的可能。但是由点及面，逐步增加试点地块和试点城市，节奏就慢了。”张博说。
陈文静认为，进行现房销售试点的城市数量短期内可能会增加，但全国推广的可能性相对有限。
