再次见到吴洋三个月后，他仍然以同样的精神和干练的方式走得很远。
11月15日，在2019年商务会议上，吴洋周空坐下来和我们聊了聊，从傅生的商业和市场情况到他对中国商业地产的思考。
近年来，中国商业房地产的发展趋势给我们带来了太多的思考。一方面，百货商店、大型超市和其他传统形式正面临困难，另一方面，新零售业正在蓬勃发展。一方面，外资对中国市场的兴趣猛增，另一方面，越来越多原本专注于住宅开发的住宅企业介入其中。
规模迅速扩大后，国内商业地产开始呈现出发展的阶段性瓶颈期。
在此前的投资热潮中，一个显而易见的特点是许多首次推出商品房的企业特别重视规模、再生产和全国范围内的分销。
&ldquo。我仍然反对这样做。&rdquo。吴洋说:& ldquo中国的房地产一直在飞速发展，无论是住宅还是商业房地产，似乎企业都不能不发展到一定的规模。&rdquo。
他承认，由于市场和融资的限制，规模也是真正的需要。然而，如果你真的想做好生意，如果你复制一个优秀项目的大小、形状和外壳，就很难复制它的核心。&ldquo。因为商业地产更多的是一种文化属性，每个项目都是本地化的，并且消费者的趋势、偏好和特征是不同的。&rdquo。
每个阶段只有一个特定的产品。在某个阶段，需要进行调整。我认为未来商业地产运营的核心竞争力。&rdquo。吴洋说，在傅生的商业思维中，经营一直放在第一位。
据数据显示，傅生集团目前经营着一个约200万平方米的自给自足的商业地产，成功地建立了一个商业地产；五福& rdquo系列，包括城市综合体傅生乾隆广场、办公楼傅生金融中心FFC、社区商务傅生商城、邻里商务傅生里和旅游商业街杰夫。
&ldquo。我们仍然重视未来的整个操作系统。最根本的办法是改善未来持有财产资产的操作系统的运行和管理。&rdquo。吴洋表示，傅生的商业产品更倾向于经营商业地产。其中，福州傅生中学是代表。以乾隆广场为例。办公树的业务运营系统与这栋办公楼的良好结合是傅生业务运营的体现。
据了解，作为商业智能系统，Officetree可以为企业租户提供共享资源、合作开发和展示品牌的平台。用户可以在平台中快速找到他们需要的资源，节省资源搜索和通信的时间。
对于白领员工，Officetree可以提供个性化服务，满足员工在办公室和社交活动中的多样化需求。对于物业经理来说，办公树(Officetree)可以创建一个双向沟通平台，让物业能够及时了解租户的需求，租户也能够及时掌握办公楼的动态。
因此&ldquo。我们建的甲级办公楼，超过甲级办公楼，已经属于当地运营系统的“建筑之王”。&rdquo。吴洋介绍说:& ldquo我们的租金最高，顾客质量最好，入住率基本领先。&rdquo。
根据傅生的商业计划，依靠办公树的商业智慧，傅生将使用傅生-& middot；从乾隆广场开始，它将逐步扩展到全国各地的办公项目。接下来还将嫁接店铺资源，逐步完善办公树(Officetree)的功能，开放写字楼和店铺的界限。
&ldquo。这是技术的应用。我们更多的是分析这栋楼里顾客的群体需求。&rdquo。同时，我们可以通过抓员工来抓企业客户。吴洋说商场也是如此。保持竞争力非常简单。掌握消费者偏好、消费者趋势和消费者能力。当你掌握了这三点，生意就会生存下来。&rdquo。
重要的一点是使用大数据来观察人们消费习惯的变化。吴洋举了一个视频社交软件颤抖的例子。现在是分裂的时代。&rdquo。
根据它的理解，为什么颤抖能抓住用户？&ldquo。你可以找到其中的所有信息，你用最快的浏览时间找到零碎的信息，用15秒钟让你快速知道一些事情。你可以在最快的时间内找到意想不到的事情或新事物。&rdquo。
在分裂的时代，消费者想要什么？&ldquo。原来是一家大型百货商店，一个大型购物中心，不分年龄、不分时间，非常渴望有一个家庭，包括每个人。现在不行。&rdquo。也就是说，客户基础为全年和整个时期，这样的概念不再符合当前的消费趋势。
吴洋表示，目前的战略可以针对80后、90后甚至00后。但是在这个小年龄组中也有几个消费者偏好。
&ldquo。商业购物中心越来越小。最初的是20万平方米和30万平方米，但现在越来越小了。&rdquo。吴洋告诉我们:& ldquo现在，即使你建了一个20万到30万平方米的购物中心，你最终也会像一个卫星城市。购物中心由几个主题街区组成。&rdquo。
这被称为阻止知识产权。&ldquo。事实上，现在所有的办公楼都变成了街区，不同的客户群和不同的租户根据不同的定位进行整合。如果是金融业，它基本上是由金融业主导的。如果其他一些行业混在一起，运营中就会出现问题。&rdquo。吴洋早些时候谈到屏蔽知识产权的概念时说。
