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来源/微信公众号:樱桃屋(YTD FZ8)；作者:樱桃
今天是个人住房贷款新利率条例开始实施的日子。
根据央行的指导，从10月8日开始，新发行的贷款利率将基于最近一个月的贷款市场报价(LPR)，并将通过增加一些点数来形成。第一套抵押贷款利率不得低于同期LP，第二套抵押贷款利率不得低于LPR加60个基点。
央行表示，各地可以根据当地房地产市场的变化，确定辖区内第一、二次商业个人住房贷款的利率下限。
此外，公积金个人住房贷款利率政策暂时不会调整。
央行2019年9月20日公布的一年期LPR为4.20%，连续两个月下降了5个基点，即0.05个百分点。然而，LPR在五年期间为4.85%，没有下降。这也是保持房地产持续监管的一种态度。
因此，目前的LPR基准是4.85%。
与旧版本的抵押贷款规则相比，基本上每个城市都没有变化！实现新旧版本之间的平稳过渡。
上海一居房地产研究所发布报告称，四个一线城市的LPR首套住房抵押贷款利率平均为5.23%，比9月份的5.21%略有上升，增幅为0.02个百分点。与此同时，LPR四个一线城市的二手房抵押贷款利率为5.61%，比9月份的5.58%上升了0.03个百分点。
例如，北京的第一套房为5.4%，第二套房为5.9%，相比新政前的第一套5.39%，第二套5.88%基本保持不变。深圳新政后，第一套5.15%和第二套5.45%类似于第一套5.145%和第二套5.39%。
上海是一个特例。央行明确表示，首笔抵押贷款不应低于LPR基准。然而，上海新规定出台后，第一次抵押贷款仍然打折！这超出了我的预料！
据澎湃新闻报道，上海实施“特殊”新房贷政策的原因是为了保持个人房贷利率水平稳定。此前，上海一直是全国抵押贷款利率的“大萧条”。这与上海是一个资金雄厚的国家金融中心有关。然而，近年来房地产市场成交量的下降是不可分割的。从某种意义上说，银行贷款也是由供求关系决定的。(为什么在像惠州这样的一些城市，30天内的首付利率不能下调，这是因为成交量巨大，银行贷款不足，所以银行不赚钱就不能赚钱。)
在LPR新政策实施之前，上海主要市场的第一套房享受95%的折扣，即4.655%，而第二套房上涨1.1倍，即5.39%。
换句话说，LPR新政实施后，上海的最优抵押贷款利率基本保持不变(4.655%降至4.65%)，而第二套公寓略有上升(5.39%至5.45%)。
当然，这对上海眼下的需求来说是件好事。没有必要担心每月付款的增加。
至于二线城市，七个二线城市的一套房LPR按揭利率为5.67%，比9月份的5.64%略有上升，上升了3个基点，即0.03个百分点。与此同时，七个二线城市的LPR二手房抵押贷款利率为5.99%，略高于9月份的5.94%，上升了5个基点，即0.05个百分点。
从计算结果可以看出，LPR贷款利率在14个城市实施后，第一套房的月抵押金额增加了6元，而第二套房的月抵押金额增加了15元。
LPR贷款利率下10月份[/S2 14个城市的月度供应量变化/]
100百万贷款本金，30年期，等额本息
9[月供应量/S2/]
10[月供应量/S2/]
每月缴款的变化
北京
第一套:5609
两套:5919
第一套:5615
两套:5931
第一盘:6
两套:12套
上海
第一套:5307
两套:5609
第一套:5338
两套:5647
第一盘:31
两套:38套
广州
第一套:5609
两套:5766
第一套:5622
两套:5766
第一盘:13
两组:0
深圳
第一套:5460
两套:5609
第一套:5460
两套:5647
第一组:0
两套:38套
杭州
第一套:5609
两套:5766
第一套:5609
两套:5766
第一组:0
两组:0
苏州
第一套:6079
两套:6170
第一套:6028
两套:6222
第一套:-51
两套:52套
南京
第一套:5766
两套:5919
第一套:5772
两套:5931
第一盘:6
两套:12套
宁波
第一套:5609
两套:5766
第一套:5772
两套:5931
第一套:163
两套:165套
合肥
第一套:5919
两套:6235
第一套:5919
两套:6235
第一组:0
两组:0
重庆
第一套:5766
两套:5919
第一套:5766
两套:5919
第一组:0
两组:0
海口
第一套:5609
两套:5919
第一套:5615
两套:5919
第一盘:6
两组:0
无锡
第一套:5919
两套:6079
第一套:5925
两套:6079
第一盘:6
两组:0
珠海
第一套:5609
两套:5766
第一套:5615
两套:5772
第一盘:6
两套:6套
佛山
第一套:5766
两套:5919
第一套:5665
两套:5804
第一套:-101
两套:-115
14
第一套:5688
两套:5883
第一套:5694
两套:5898
第一盘:6
两套:15套
4一线城市
第一套:5496
两套:5726
第一套:5509
两套:5748
第一盘:13
两套:22套
7二线城市
第一套:5765
两套:5956
第一套:5783
两套:5989
第一盘:18
两套:33套
3 3级城市
第一套:5765
两套:5921
第一套:5735
两套:5885
第一套:-30
两套:-36
资料来源:根据各种公共新闻报道等。，简易住宅研究所
就在11号之后，樱桃在假期前在长沙呆了几天，庆祝她父亲的生日，并和家人一起花了一整个上午买了一套套房。由于只有一套价格合适的公寓，这笔交易很快就达成了。
本次交易的房屋位于长沙市河西区岳麓区羊湖附近。业主于2016年以每平方米990，000元的价格以143平方米的价格购买了它。单价是6923元/平方米，以150万元/平方米卖给我们。单价是10，500元/平方米。因为长沙的销售期限为4年，他要到明年7月才能卖出去。我的家庭目前没有资格买房，直到明年11月才能完成两年的社会保障。因此，双方只能在未经许可的情况下签订合同，并先支付30万元。双方都有资格买卖
虽然存在一定的风险，比如房东可能违约，房东还有其他责任，但是我们会规定违约金来补偿100%的定金，并且业主会在我们支付定金后马上给我们钥匙和房产证，所以在这种情况下，提前私下签约并不是什么大问题，因为长沙不允许中介帮我们签合同。
回顾过去，长沙的房价自2016年下半年以来一直在上涨。对大多数城市来说，从市场的开始到结束，它基本上可以实现至少两倍的收入。但他的书只有50%的回报率，扣除4000多项年度物业管理费和每月按揭利息后，四年的有限销售期基本上只有3万至40万元，比深圳还多。
房主在深圳工作了很长时间，在长沙买不起房子。作为一项投资，回报率一直保持在较低水平，因为长沙监管过于严格，短期内没有放松的迹象。如果房地产市场不放松，二手房市场很难复苏。最好在深圳套现买房。至少房子可以自己住，不用担心深圳的崛起空。
长沙市场上的新房和二手房都倒了，现在都被填满了。甚至二手房也比新房子便宜。以阳湖周围的新房为例，价格已经达到13000-14000元/平方米，中海跃江大厦的新房价格为14000元/平方米，几乎售罄。二手房和新房的价格过去差不多。经过两年的监管，二手房也有所下降。因此，如果没有合适的新房可买，我们可以很好地找到二手房。
这是樱桃对长沙房地产市场的第一手经验。
此外，樱桃从长沙的业内朋友那里听说，房地产市场确实相对疲软，不容乐观。只有性价比高的建筑才在市场上受欢迎。事实上，市场并非没有需求，但政府对妻子的监管太严格了。作为二线城市，它比一线城市更严重。一线城市建成后，人们可以直接买房。长沙还没有准备好。解决后，必须再购买一年的社会保障。对改进的需求甚至更加悲惨。
客观地说，这对目前没有足够资金的人来说是件好事。他们渴望稳定的房地产市场，并在上车前等待存够首付。否则，他们担心房价每天都会上涨。随着房价下跌，他们的收入逐年增加，他们的幸福感自然会增加。长沙人经验丰富。
今天，我在中山看到一些新建筑的业主在捍卫他们的权利，拒绝他们的房子。我从朋友那里了解到，火炬、翠城和东部地区相对较强，而其他地区的表现普遍较低，每平方米大约下降几百元。主要是二手房价格下跌了数百元至一千元以上，迫使新建筑提供折扣和促销。现在房地产市场明显分化，所以买房不仅取决于地点，还取决于建筑的性价比。
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