私募股权基金作为房地产融资的重要渠道之一，已经开始投资房地产，而且投资房地产的范围比过去更广。
2月20日，证监会发布公告称，为进一步发挥私募股权基金多元化资产配置和专业化投资运作优势，满足房地产领域合理融资需求，促进房地产市场盘活存量，证监会开展房地产私募股权投资基金试点工作。
根据要求，房地产私募股权投资基金的投资范围包括特定住宅(含存量商品房、保障性住房、市场化租赁住房)、经营性用房、基础设施项目等。
证监会还表示，鼓励境外投资者以QFLP(合格境外有限合伙人)形式投资房地产私募股权投资基金。
当天晚些时候，在证监会的指导下，中国资产管理协会起草了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，并正式发布，进一步明确了房地产投资的范围和对管理人的试点要求。
IFFRE(国际金融地产联盟)执行理事、博玛中国研究委员会主席张平表示，近三年来，由于疫情、经济挑战、市场波动等原因，很多房企因资金链断裂被雷到，金融机构被迫持有债转股资产，但又缺乏主动管理的能力，因此出现了很多折价买入不良资产的特殊机会和逆周期结构性机会。
“去年全国大宗交易市场投资约2200亿元。预计今年房地产投资交易的活跃度和大宗交易的投资额将会明显增加，房地产投资市场将会非常活跃。”张平说。
“利用私募股权基金盘活经营性房地产，将是房地产新发展模式的重要方向。投资者也可以通过房地产基金来配置房地产。”一位私募基金人士表示，房地产私募股权投资基金的发展机会来了。
私募基金投资不动产试点开启
截至2022年底，中国资产管理协会私募房地产基金838只，规模4043亿元；私募基建基金1424只，规模1.21万亿元，主要投向商业地产、交通基建、物流仓储、市政工程开发建设等领域。
这些产品为支持房地产市场平稳健康发展，促进房地产市场盘活存量、转型发展发挥了积极作用。
但由于房地产私募股权投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，证监会责成基金业协会在私募股权投资基金框架下设立“房地产私募股权投资基金”新类别，并采取差异化监管政策。
证监会明确，试点工作本着试点先行、稳步推进的原则。符合一定条件的私募股权投资基金管理人，可以按照试点要求募集设立不动产私募股权投资基金，进行不动产投资试点。
根据要求，参与试点工作的私募股权投资基金的管理人必须具有稳定的股权结构、健全的公司治理和符合要求的实收资本。主要投资人和实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有房地产投资管理经验和房地产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为。
证监会认为，考虑到房地产私募股权投资基金规模大、期限长的特点，投资者需要具备较高的风险识别能力和风险承担能力，试点基金产品投资者首轮实缴投资不低于1000万元，以机构投资者为主。
对于持有被投资企业75%以上股权的房地产私募投资基金，少数
为加强不动产投资领域的风险防控，政策还明确，私募不动产投资基金应当强制托管，严禁管理人利用基金财产投资于其实际控制人控制的企业或者项目。
证监会表示，符合试点条件的私募基金管理人，可以在开展基金募集和管理等业务活动前，向中基协提交相关材料，开展房地产私募投资基金试点，并按照规定进行产品备案。未参与试点的私募股权投资基金管理人，可按照协会相关自律规则，继续开展保障性住房、商业地产、基础设施等股权投资业务。
IPG中国首席经济学家白文熙表示，在积极推动房地产私募基金试点扩大到具体商品房、推动房地产融资、促进房地产行业回暖和市场回暖的同时，采取审慎措施稳步推进房地产私募基金试点，如提高投资者准入标准、严格监管、加强行业引导等。这说明证监会采取了积极推进、谨慎从事、间隔监管的审慎态度。
盘活房企存量资产 保交楼
过去私募基金也可以投资住宅市场，一度作为房企投融资的重要来源。但在2017年中国资产管理协会发布《备案管理规范第4号》后，私募基金在住宅市场的投资方面已经基本受到限制。
去年11月，证监会主席易会满在金融街(行情000402)论坛年会上表达了资本市场支持房地产市场平稳健康发展的政策态度。
当时，证监会新闻发言人在回答记者提问时表示，将积极发挥私募股权投资基金在支持房地产企业股权融资中的作用。开展私募房地产投资基金试点，允许符合条件的私募基金管理人设立私募房地产投资基金，引入机构资金，投资现有住宅地产、商业地产和基础设施，促进房地产企业盘活经营性地产，探索新的发展模式。
党的二十大报告也明确提出：“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。”
现在，房地产私募股权投资基金应运而生。除了投资基础设施，还可以投资现有商品房、经济适用房、市场化租赁房、商业运营房等。
一位房地产证券人士表示，允许符合条件的私募机构设立房地产私募股权投资基金，一方面是为了解决“保教楼”的资金来源问题，通过一些高信用的基金撬动社会资金参与；另一方面也可以为目前的住宅和商业地产引入新的资金，盘活房企经营性地产的存量，缓解房企的资金压力。
对于私募机构和国内外机构投资者来说，可能意味着房地产“抄底”机会来临。
从国际经验来看，一些大型成功的私募股权机构往往有相当比例的房地产投资项目，这是其利润的重要来源。数据显示，2016年以来，黑石地产基金业务募集资金约占黑石总募集资金的25%，可分配利润占黑石总额的近一半，是黑石规模和利润增长的“压舱石”。
张平表示，房地产私募基金的投资策略大多取决于机构基石财务投资者(LP)的投资偏好，其投资偏好由资金来源、性质、期限、收益与风险的平衡等因素综合决定。
她举例说，保险资金由于资金量大、资金投向和配置需求，往往是私募房地产基金的主要基石。但是，保险资金不能投资于股票c领域
