观点网讯：2月20日，为落实中国证监会开展房地产私募投资基金试点要求，规范私募投资基金从事房地产投资业务，中国资产管理协会起草了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。
新媒体在0755至79000中明确，房地产私募投资基金的投资范围包括特定住宅(含存量商品房、经济适用房和市场化租赁房)、商品房和基础设施项目。
其中，商品房存量是指已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证和预售许可证，并已实现销售或主体建设工程已开工的商品房项目存量，包括普通住宅和公寓。
保障性住房是指取得国有土地使用证，为解决住房困难而建设的标准有限、价格或租金有限的政策性住房，包括公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房。
市场化租赁住房是指已取得国有土地使用证和建设用地规划许可证，以分割产权出售为目的，长期从事市场化出租经营，但未纳入保障性租赁住房体系的租赁住房。
商业用房是指用于商业活动的房地产项目，包括写字楼、商场、酒店等。
基础设施项目是指为市政工程、公共生活服务和商业运营而开发、建设或运营的房地产项目，包括高速铁路、公路、机场、港口、仓储物流项目等传统基础设施，城市轨道交通、市政道路、水、电、热及市政设施、产业园区等，以及5G基站、工业互联网、数据中心、新能源风电、光伏设施等新型基础设施。
值得注意的是，《指引》强调主要投资人和实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，因私募股权投资需要向房地产开发项目企业派出管理人员的情形除外；
同时，实收资本不低于2000万元人民币；具有不动产投资管理经验，管理的不动产投资本金不低于50亿元人民币，或者自管理人注册以来累计管理的不动产投资本金不低于100亿元人民币；试点不动产私募投资基金的投资人全部为机构投资者的，管理的不动产投资本金不低于30亿元，或者自管理人注册登记以来管理的不动产投资本金累计不低于60亿元。
同时，房地产私募股权投资基金的投资人应当是首轮实缴至少1000万元人民币的投资人。其中，有自然人投资人的不动产私募投资基金，自然人投资人出资总额不得超过基金实缴金额的20%。
除基本养老金、社保基金、年金基金等养老基金，慈善基金、保险基金等社会公益基金，金融机构发行的资产管理产品，境内设立的面向境外投资者募集资金的QFLP试点私募投资基金外，以合伙、合同等非法人形式集合多数投资者资金直接或间接投资房地产私募投资基金的，应当进行彻底核查。
《指引》还明确，房地产私募投资基金为被投资企业提供贷款或者担保的，基金合同有明确约定的，应当履行基金合同约定的决定。
政策程序；贷款或担保的到期日不得晚于资金清算完成日；有自然人投资者的，房地产私募股权投资基金应当持有被投资企业75%以上的股权；所有机构投资者中，房地产私募股权投资基金应持有75%以上的股权
根据基金合同或基金合同约定的决策程序，房地产私募股权投资基金可以基于商业合理性为基金财产提供抵押物，通过申请经营性财产贷款、并购贷款等方式扩大投资资金来源。
此外，《指引》表示管理人可以结合实际业务情况为房地产私募投资基金设定合理的杠杆比例，但不允许利用分级安排变相保收益。房地产私募投资基金的总资产不得超过其净资产的200%。
证监会表示，上述《指引》自2023年3月1日起实施。
