乘着资本浪潮奔赴香江的物业管理企业，大部分都是第一次举办业绩会，去年12月才上市的华润万象生活也是其中一员。
3月30日早上，华润万象生活通过电话会议形式举办2020年度业绩发布会，主席李欣、总裁喻霖康、副总裁王海民、魏小华及首席财务官及财务部总经理阳红霞出席会议。
2020年全年，华润万象生活收入67.79亿元，按年增长15.5%，住宅物业管理服务板块和商业运营及物业管理服务板块分别收入38.84亿元、28.95亿元，按年增长11.9%及20.8%。
同期，华润万象生活全年毛利润为18.27亿元，按年增长93.9%；毛利率由2019年同期的16.1%上升至27.0%；股东应占溢利为8.18亿元，同比增长124.1%；核心股东应占溢利（扣除投资物业的重估收益及相关递延税项影响）达到8.16亿元，同比增长148%。
规模亦有所增长，上述报告期内，华润万象生活住宅物业管理服务的在管建筑面积为1.07亿平方米；商业运营服务的已开业购物中心建筑面积为610万平方米，已开业写字楼建筑面积为150万平方米。
“我们的‘十四五’业务发展目标非常明确，物管业务保持行业第一梯队，商管业务行业第一。”在业绩介绍时，华润万象生活管理层如是称。
增长目标
华润万象生活也立下了具体发展目标：在“十四五”末，物业管理面积到达到4亿平方米以上，开业的购物中心要在150个左右。
与华润万象生活“十三五”，也就是2020年末的数据相比，即1.19亿平方米的物业管理的住宅及商业物业建筑面积相比，数据增长接近3倍；59个已开业商业运营及分租购物中心数量相比，数据增长近2倍。
通过来源方式不同，华润万象生活对目标进行了拆解，希望在“十四五”期间能外拓物管面积达到2亿平方米，在加上承接母公司的物业管理面积，从而达成业绩目标。
据观点地产新媒体了解，2020年末，华润万象生活物业管理服务方面，华润置地提供的在管面积约76.34%，项目数量占75.22%，收益约占81.55%。
“希望第三方外拓的面积能占50%。”喻霖康表示，这是华润万象生活的总体目标。
具体到2021年，喻霖康表示希望第三方拓展大概4500万平方米的规模，在购物中心方面，实现10个以上的拓展目标。
“今年一二月份，公司在第三方市场外拓已经超过2020年全年的面积。”喻霖康称：“2021年签署合作和中标的项目差不多900万平方米，2020年全年则是850万平方米。”
华润万象生活拓展的标的瞄准了三种形式，传统物业，如住宅、商业、写字楼等、城市空间，如河道、街道、市政公园、大型文体场馆等以及产业园区，如工业园区、产业园等。
上市之后，华润万象生活明显加大了外拓的力度。
2020年1月初至上市之前，在城市服务、综合设施管理、地方政府平台合作、华润集团内协同业务分别拓展276万平方米、65万平方米、3万平方米以及77万平方米。
上市后至2月末，上述业务扩张面积为397万平方米、23万平方米、200万平方米以及71万平方米，力度明显增大。
“我们要加大第三方拓展力度，另外也要抓住窗口期，寻找一些优质的可以并购的标的，来做大规模。”喻霖康称。
盈利能力
不过对于并购目标，管理层表示华润万象生活不是为了规模而收购，希望基于长期稳定，从经营增长和规模增长这两个方面来选择收购标的。
“我们希望对毛利率不产生影响。”喻霖康表示，即便达不到要求，也希望经过1-2年时间培育，能达到要求的毛利率水平。只有这样的标的，才会考虑收购。
“综合毛利率希望提升到30%以上水平。”这是华润万象生活定下的盈利能力目标。
据观点地产新媒体了解，在2020年，华润万象生活总成本占总收入的比例持续下降，从2019年的83.9%下降到2020年的73%，使得毛利率从2019年的16.1%提升10.9个百分点至2020年的27%。
具体来看，住宅物业毛利润6.17亿元，年增长46.9%，综合毛利率15.9%，比2019年提升了3.8%；商业运营物业服务板块毛利润12.1亿元，年增长131.7%，毛利率提升20个百分点至41.8%。
据阳红霞解释，住宅物业毛利率提升是因为基础物业单价提升，商业运营物业服务毛利率提升，则得益于购物中心毛利率大幅增加，业态毛利率达到48.8%。
“后续还是会在住宅物业管理上继续提升毛利率。”阳红霞表示，针对存量项目，以运营效率改善，包括激励机制优化释放人员潜能、科技赋能等。
“同时，社区增值服务的收入毛利率非常高，对毛利率影响很大，这部分业务去年占到10%，公司会持续进行收入结构优化。”阳红霞续称，在该板块，公司希望继续提升到20%甚至超过20%的水平。
值得一提的是，王海民阐述了华润万象生活在增值服务的想象空间，一是多空间的特征，即有住宅、购物中心、写字楼等多种业态，可提供多样式的增值服务。二是华润集团是多元化企业，与兄弟单位之间的协同，也可以让华润万象生活获得更多的优势。
商业运营物业板块，阳红霞表示，存量在管购物中心会继续提升经营效率，而作为运营管理方营业收入和营业利润的增长，自然对应收费金额扩大，毛利率会自然增长。增量部分则因为平台费用比较固定，规模越大效应越高，华润万象生活会通过积累第三方项目，扩大增量收入。
“商业板块的毛利率能够在目前41.8%的水平上，希望能提升到接近50%的水平。”
以下为华润万象生活有限公司2020年度业绩会问答实录：
现场提问：在规模拓展上，公司有什么目标和计划？能否透露一下2021年营收和利润的目标？怎么看待物业行业经历了资本潮之后，行业集中度正在进一步提高的现象，接下来公司要在哪些领域优化和发力？
喻霖康：有关规模拓展的目标，我们“十四五”总体的目标，物业管理面积要达到4亿平方米。在这4亿平方米里面，我们希望第三方外拓的面积能占50%，这是我们在物业方面的总体目标。
商业方面，去年2020年已经开业的是62个购物中心，已经在手里面的储备项目还有61个，所以我们一共是123个项目在手。我们希望继续在第三方可以拓展至少50个以上的购物中心，外加上母公司华润置地还会继续在市场上扩大我们在购物中心的投资，所以加起来希望在“十四五”2025年，应该能够开业大概150个左右的购物中心，这是我们总体的拓展目标。
具体到今年2021年，因为我们也是上市第一年，也是“十四五”战略五年计划开局的第一年，随着华润万象生活的上市，加大了对外拓展，市场化发展的转型之路，也是开启了我们新的发展起点。
我们今年一二月份第三方市场外拓已经超过2020年全年的面积，签署的合作和中标项目差不多900万平米，去年全年850万平米。整个对外拓展的形势还是非常好的，为今年任务打下了比较良好的基础。
今年的目标，在物业方面希望第三方拓展差不多4500万平米的规模，在购物中心方面，希望能在第三方实现10个以上购物中心拓展目标。从一二月份工作执行的情况看，对于完成这样的目标充满信心。
物业行业的集中度，实际上我们可以看到近几年不断在提升，但如果跟传统地产开发行业来对比，集中程度并不算太高。市场上面整合的机会依然还存在，第二方面每年物业交付的量依然很大。
对于行业集中度的问题，我们希望还是能抓住行业依然存在的窗口和机会，一方面要加大第三方拓展的力度，特别是近两年出现的新兴市场，也就是城市空间管理这样的赛道。
本身我们是一个央企，跟政府合作有天然的优势，所以要快速建立这方面的专业能力，进入这块新兴的市场。
今年在深圳，去年在福州，在其他一些城市，都成功获取了一些项目，或者跟政府平台公司合作，或者通过竞标获取了一些城市空间服务的项目，下一步也会继续扩大这方面的占比。
产业园区方面，我们看到这是一个比较大的市场，跟自身的资源禀赋有关系，也跟集团产业协同。华润有水泥、电力、医疗医药、燃气、啤酒，很多的产业行业，我们有很大的产业园区拓展空间，从这个角度，我们要加大第三方拓展力度，再有一个是抓住窗口期，寻找一些优质的可以并购的标的，来做大我们的规模。
现场提问：很多同期上市的企业都已经做了很多收购，公司有什么规划？收并购是否会拉低利润水平？
喻霖康：有关收购的问题，对于我们来说，可能从两个方面来看：第一是在传统的物管赛道上，也就是传统的住宅购物中心、写字楼，这些传统的物管赛道上面，我们公司确实在高品质、中高端的市场上积累了丰富的经验和能力，所以从这方面来说，我们的收购主要还是出于做大规模方向来考虑。
当然我们的收购不是纯粹为了收购而收购，希望基于长期、稳定，从经营增长和规模增长这两个方面来考虑收购的标的。
收购的标的选择，我们希望对毛利率不产生影响，即使达不到要求，我们也希望能在1-2年提升它的毛利率，达到毛利率水平的情况下，才会考虑收购。
从这个角度来说，我们希望寻找一些更为优质的、跟我们文化相近的、有一定规模的、可以持续增长的标的来进行收购。
有关购物中心，我们对外拓展的方式，更多还是一个纯轻资产管理输出的模式，有点类似于酒管模式，完全的输出管理，是我们主要的对外拓展的方式。
在一些核心城市核心地段非常好的优质项目，我们可能也会采取分租的模式，就是包租，把整体租赁下来再拿来经营，这样的模式是非常好的，我们会考虑这样的方式。
总而言之，在商业的运营管理上，我们经历过去十几年的实践，建立了非常高的护城河和品牌的优势，我们相信以这样的模式在市场上的拓展，应该也会有非常大的空间去成长。
现场提问：社区增值服务是很多物业公司重点开拓的目标，公司在这方面有什么规划？
王海民：关于增值服务方面，以往我们在增值服务的收入占比确实不高，在2020年也有很长足的进步，已经达到12%，未来在这方面也会持续发力，争取在收入占比达到22%左右。
增值服务方面，我们有一个理念，之所以叫增值服务，还是立足于服务，希望能为业主和客户提供更好的生活体验、服务体验。
只有有了好的服务，才会做增值服务的空间，所以我们还是一直秉承华润万象生活为我们业主、为我们客户提供优质服务的前提之下，能为满足业主生活以及办公、商务多种需求的基础之上，做好增值服务业务，它是一种生意，更是一种服务。
我们相信只有好的基础服务，业主才会接受增值服务，这些方面其他传统物业公司所做的增值服务我们也会做优做强，比如传统的资产经营、房屋经济、装修服务、社区生活服务，这些方面，从2020年开始一直到今年，我们做了很多尝试，应该说收获颇丰。
除此之外华润万象生活应该有独特的优势，比如我们空间更多，除了传统的社区，还有写字楼还有购物中心，多重空间给我们创造更多的客户流量，进而提供更多增值服务的机会。
比如在写字楼方面，能给写字楼的租户提供商务、商业以及停车、租赁等等服务，为社区业主也能提供购物、商务等服务，就是华润万象生活生态圈的竞争优势，这些方面我们也会积极的做。
作为华润置地和华润集团的成员企业，整合置地和集团方面也有独特的优势，今年除了做传统的跟置地的协同之外，我们协同了华润置地的产品部、采购部、工程部以及我们的励致家私、优高雅装饰以及华润建筑，我们会共同打造一个万象生活馆，这个万象生活馆一直在我们老项目里面，我们会把物业服务中心改造成基于为业主提供更优质服务体验的基础之上，提供一些社区的经营和社区生活服务。
在我们的售楼处以及写字楼服务中心也会打造一个万象生活馆，为业主提供一些装修、家居、改造等等包括入户服务等等相关的服务。这些方面是我们华润置地作为一个多业态发展的公司，万象生活作为一个多空间的服务公司，区隔于传统物业公司的竞争优势。
总结来说，通过发挥华润集团的资源，通过发挥华润置地的优势，通过发挥万象生活多业态生态权的优势，相信我们在增值服务方面，一定会取得长足的进步。
最后我还是要强调，我们做增值服务还是本着为业主提供更优质的生活体验、服务体验的感受，相信只有做好高品质的基础服务，才有增值服务的发展。
现场提问：管理层对未来几年公司毛利率进一步提升是否有信心？主要通过哪些措施实现毛利率的提升？
阳红霞：2020年整体的毛利率都较2019年有大幅增长，从2019年16.1%，提升到2020年的27%，这样的综合毛利率，提升了10.9%。
提升的原因跟2020年开始全面提供购物中心和商业运营服务直接相关，这样27%的毛利率分解到刚刚说的两大业态，住宅物业管理和商业运营服务两大业态，住宅物业管理毛利率2020年是15.9%，商业运营物业管理服务的毛利率是19.8%的水平，我们从这两大业态说一下您刚才的问题。
综合到物业管理板块来看，15.9%的毛利率，处在市场应该算是良好水平，我们后续也还是会在住宅物业管理上继续提升毛利率，两个大的因素，一个是针对存量项目，从存量项目可以看到2017一直到2020年利润率持续提升，通过有效的运营效率进行改善，包括激励机制的优化释放人员的潜能，包括进行科技赋能，这样的一些动作持续提升存量项目的毛利率。
这个是基础物业的毛利率，同时住宅物业管理板块还有一块收入是社区增值服务的收入，这个板块2020年收入结构在住宅物业板块的占比占10%，社区增值服务的毛利率是非常高的，整个行业的平均毛利率在前10的物管公司差不多到了30%-35%之间，所以我们也是持续的提升这一块的收入，加大社区增值服务的收入占比，这样整个住宅物业管理板块的毛利率就会明显提升。
希望后续至少整个住宅物业板块的毛利率能从现在的15.9%，继续提升到20%甚至超过20%的水平。
第二个业态是商管物业管理板块，这个板块也是一样，我们目前整体的毛利率41.8%，包括是存量和增量部分。存量在管的购物中心而言，也会继续提升我们的经营效率，通过我们在管项目营业收入和营业利润的提升，我们作为运营管理方，相应营业收入和营业利润收费，自然对应收费金额就会扩大，我们毛利率会自然增长。
增量部分，因为我们所做的运营管理服务，其实是一个规模效应非常明显的业务，也就是说通过我们总部以及区域全链条的专业服务人员，对我们在管的购物中心提供全流程的服务，它的平台费用相对比较规定，规模越大经济效应越高，所以我们也会持续通过积累第三方项目，扩大我们增量的收入。
经过这样之后，希望我们商业板块的毛利率能够在现在41.8%的水平上，持续再提升，从长远来讲，我们希望能提升到接近50%的水平。
我们两大板块，住宅板块和商业板块合起来，我们综合考虑到，基于我们收入结构，我们大体收入结构而言，我们住宅大的板块，因为规模非常大，都是几亿的在管面积，收入大概会占我们三分之二，商业这块大概三分之一的收入贡献，综合算起来总的综合毛利率希望提升到30%以上的水平。
现场提问：关于第三方拓展，公司采取哪些措施实现规模增长和经营效率提升的平衡？
喻霖康：有关第三方拓展的问题，把我们“十四五”末的目标已经说过了，物业管理面积到达到4亿平米以上，开业的购物中心大概150个左右，这是我们“十四五”末的目标。
主要说一下我们为了达到这些目标有什么优势，如何做到。
第一，区域覆盖，可以看到近几年城市的发展，向四大城市群还有长江中游的城市带越来越集中，正好过去公司的发展，主要的业务，主要的管理项目都落在这样的区域里面，所以我们一直在聚焦高能级城市发展，相信在这个区域的布局上面，我们有这个优势，可以抓住这样的城市发展机会。
第二，品牌影响力，我们商业运营应该是内地第一品牌，我们的物业也在我们进入的各个城市有相当影响力，这也是我们的优势。
第三，协同效应，我们物业和商管可以协同来进行市场的拓展，我们有一些案例的，因为时间关系，不展开，我们在商管拓展的过程中，物业是可以协同来发展，不仅仅是管商业，还可以管到商场周边的住区、写字楼业务。
第四，我们轻资产还会跟华润置地重资产协同发展，华润置地还有很大的土地储备，每年还会有新的购物中心资产投资和获取，相信这方面也是我们发展的基本保障。
第五，我们会跟集团的产业资源协同发展，这是我们很多其他同行不具有的优势，华润集团有相当多的产业资源。
第六，央企背景，让我们在市场上进行轻资产拓展的时候，我们可信度，我们的诚信，我们的专业，这方面的形象和背景给我们很好的拓展背书。
基于这样的优势，外加我们在市场上的实践，相信我们在第三方外拓方面，接下来几年应该能达成这样的目标。
