视点网2022年财报季将至，雅居乐与优雅生活的一纸协议向外界展示了地产与物业管理共同度过这一年的新思路。
2月13日，亚生活智慧城市服务股份有限公司发布公告称，与雅居乐集团签订《持续关联交易补充协议》，修订2021年持续关联交易协议项下的支付条款。
补充协议包括：若雅居乐集团未能支付任何未付应付款项，则雅居乐人寿可从雅居乐集团尚未出售的物业资产(包括但不限于写字楼、商铺、商品房)中选择与未付应付款项价值相同的资产，以抵销未付应付款项。
抵消资产清单应由敏捷人寿和敏捷最终确定；如亚人寿选择接受抵销资产以抵销尚未偿还的应付款项，亚人寿将与雅居乐就抵销资产签署转让协议，相应地，雅居乐转让予亚人寿的抵销资产的代价将抵销尚未偿还的应付款项。
根据新媒体的通知，亚生活于2020年9月23日与雅居乐签订了持续关联交易协议，包括2021年的拎包服务框架协议、广告及公关服务框架协议、2021年的交付前检查服务框架协议、2021年的技术服务框架协议、2021年的物业前期介入服务框架协议。雅生活将为雅居乐提供上述服务，相关协议的期限为即日起。
在截至2021年12月31日的一年和截至2022年10月31日的十个月中，雅居乐用于上述五项服务的费用分别为1.08亿元、1.07亿元、2.22亿元、2.33亿元和2.57亿元，合计9.27亿元。
对于敏捷来说，这个数额不小。
2022年，雅居乐集团预售总额为652.3亿元，较2021年的1390.1亿元下降53.08%。2023年，雅居乐1月销售回暖，预售金额64.6亿元，同比下降12.73%。
但去年销售额大幅下滑，缺乏新的外部融资渠道。为了解决到期的巨额债务，雅居乐不得不在近期和去年多次向自身和物业平台配售股份，以筹集资金。
如2023年1月18日和2022年12月20日，雅居乐分别配售2.69亿股和2.2亿股，所得款项共计11.06亿港元，用于偿还债务、现有债务再融资和一般公司用途。
此外，雅居乐于去年8月19日和12月9日两次出售优质物业平台股权，转让9760万股，融资8.38亿港元。
目前，雅居乐是行业内为数不多的仍保持国内外信用的民营中大型房企。据不完全统计，2022年至今，雅居乐已偿还超过150亿元的公共债务。
但穆迪仍在去年12月指出，在没有新的外部融资渠道或资产处置来解决债务的情况下，雅居乐在未来12至18个月的流动性仍将不足。
2022年中报显示，雅居乐仍有贷款总额701.7亿元，较2021年12月31日减少137.04亿元。其中，银行贷款及其他贷款、优先票据、境内企业债券、商业地产资产支持证券和资产支持证券及可交换债券分别为426.85亿元、156.83亿元和118.02亿元。
截至2022年9月末，公司剔除预收账款后的资产负债率为74.01%，净负债率为23.44%，现金短期负债率为1.10。
此次雅居乐与优雅生活达成协议，资本市场解读更倾向于“双赢”。
一方面，敏捷可以通过将资产运送到敏捷人寿，避免部分资产处置的不确定性，抵消部分甚至全部服务成本；另一方面，2022年的年报就要出了，雅生活可以借此收回应收账款，避免变成坏账。
雅居乐人寿亦在公告中表示，持续关连交易补充协议所载的修订给予本集团更大弹性向雅居乐收回应收款项。亚人寿将抵销资产抵押给其第三方供应商，以结算对这些供应商的其他应付款，或者将抵销资产出售或出租给第三方以获得现金。
同时，也有人认为，雅居乐交付给雅生活的资产应该不会太差，因为雅生活目前PE达到4.85，财产利益的损失对大股东不利。
公告还称，雅居乐将授予雅人寿一次性免费权利，要求后者指定的任何一方在资产转让协议生效之日起两年内列为抵销资产的登记所有人；且雅居乐同意，在更名期间，雅居乐可要求将任何最初确定的抵销资产替换为根据资产转让协议向雅居乐持有的一项或多项其他等价财产资产，包括但不限于办公楼、商铺和商品房。
在定价方面，相关抵销资产的价值将在正式签署资产转让协议时由双方公平协商确定，并参考独立估值师采用市场法编制的抵销资产估值报告；抵销资产所在房地产项目的近期销售价格；抵消资产周围类似房地产的近期销售价格。
今年1月18日，雅居乐终于迎来了“第二支箭”的落地。其全资子公司广州番禺雅居乐房地产开发有限公司于2023年完成第一期中期票据的公开发行，本金总额12亿元，为期三年，票面利率占4.7%。中债资信促进投资有限公司提供全额不可撤销连带责任担保。
最困难的时候已经过去了，但行百里者半九十，敏捷的彼岸还有很长的路要走。
