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来源:平凡就是非凡
作为一个金融人士，他在谈论风险时经常脸色苍白。他追求每件事的准确时间，决定钱的数量，并且感觉在他的控制之下。然而，投资显然有不同的逻辑。从理论资本资产定价模型到众所周知的财富保险，它表明风险和收益总是并行存在的。本文旨在根据我两三年的房地产投资计算和我在以后的操作中的一些感受，谈谈我对“风险”的一些理解。
1、很多风险都应该被成为失误风险源于不确定性。
任何可以理解和控制的东西都不应该被归类为风险:我们可以称之为成本、条件、成本；然而，如果我们能够控制和衡量它，我们就不会有任何不利影响。事实上，在以后的操作中暴露出来的许多风险都源于我们自己的错误，例如信息不对称、信息不传递以及专业能力的缺陷。
信息不对称
上市文件明确规定了第一手投资的条件，因此通常与交易方不存在信息不对称。然而，由于历史背景复杂，调整的时间和深度有限，这种情况经常发生在二手项目中。最近，我从同事那里学到了一些案例。我认为最有效也是最常用的一句谚语是“上帝给钱”。
因此，在实际操作中，项目风险往往通过支付条款的控制转移给卖方。我认为为这样的才能付出更多是值得的。首先，它可以有效降低资本峰值，提高收益率。第二，可以扩大项目投资的安全缓冲。
信息不相交圆
投资计算和可行性研究报告通常以投资为主导，涉及设计、成本、营销和金融等多个港口。然而，在大多数情况下，信息交换圈的工作只通过单向投资和每个港口进行，而信息交换圈和每个港口之间的联系非常有限。
设计与营销的联系:1 .建筑高度超过100米的项目需要有避难楼层设计，该设计占用建筑面积指数，但不是可销售的资源。因此，在盘点商品价值时，市场营销自然会将设计提供的建筑面积数据作为销售面积，从而导致商品价值膨胀。2.在计算中，别墅和停车位的存货价值也是基于面积*单价的逻辑。但是，它将以套/单元为单位出售。然而，单个停车位面积和单套别墅产品面积的设计和营销之间往往缺乏有效的循环，这是根据经验值估算的，导致误差较大。
设计与成本之间的联系:1 .投资估算必须根据某些基准成本进行调整，但每个项目都可能根据自己的情况进行一些特殊的产品设计。例如，LOFT产品的木瓦成本和别墅的拆除和翻新成本往往没有足够的信息支持，这导致了很大的估算误差。
设计与财务的联系:1 .对于毛利率在20%左右的项目，无论产品是普通的还是非普通的，都会对项目利润产生很大影响。但是，实际操作中的设计同事可能不知道这个概念，也肯定不会传递这个信息。
成本、设计和财务的联系:1 .土地增值税收取地块/工作条例/阶段等。作为清算单位，同时作为投资目标，其设计指标和成本收集经常放在一起。这样计算出来的土地增值税会有很大的偏差。2.未售出产品的成本通常在销售区域平均分摊。然而，如果成本和财务在此基础上关闭，许多不可扣除的成本(如红线外的成本和无票成本)可能无法消除。
这种问题的根本原因是，由于专业隔离，信息提供商无法完全理解其他端口的信息要求。不管需求者是不是资深老法师，你都可以反向寻找信息确认。但是，如果信息需求者不合格，他就会经常掉进坑里，变成“你没告诉我吗？你没说我要告诉你！”如拉不清问题。这个问题的解决并不难:1 .建立一个需求清单:每个公司都有很多交易经验和有这种经验的人，应该稳定他们的历史能力；即使后代确认了清单上的信息，他们也不会冒很大的风险。2.网络圆和非线性圆:无论是圆相遇还是微通道圆，都会建立一种机制，同时可以形成无文字的信息沉淀。
专业能力不足
简而言之，处理人员犯了一个错误，不管是疏忽还是缺乏能力。事实上，这是很常见的事情。解决这一问题的办法是在投资决策前增加所有港口负责人的会签机制。房地产项目的商业属性决定了——在同样的市场背景下，投资质量对公司的整体回报起着关键甚至决定性的作用。然而，许多公司在资源分配方面可能没有做到这一点，最好的人将会在投资平台和投资云团队中找到。
2、风险的另一面是机会、机会的本质是能力你的风险不等于我的风险在金融理论中，我们经常把大国的国债利率视为无风险利率，但它也基本上是收益率最低的投资产品。房地产行业反映出，如果所有港口都提供最保守的数据进行投资估算，那么给出的授权价格也必须非常低(基于相对竞争的市场)。换句话说，该公司的能力没有被其投资竞争力所利用，其优势也没有转化为胜利。这些能力可能是对区域市场和客户的准确预测、价格高但价格低且利用有限资源(地表宽度和地下面积)的产品解决方案、财务解决方案和税收解决方案、潜在的成本极限挖掘以及提交审批和建设的非常规突破。
然而，矛盾在于，除投资外，每个港口的核心关键绩效指标不是项目收购。在评估导向和公司机制的驱动下，每个人都不可避免地会有部门主义:使用相对激进的方案的功劳可能不是我的，但一旦达不到，并且存在风险敞口，那锅肯定是我的。这个结果也是不可避免的。投资激励是否应该有港口分配和延期分配的机制:本项目能够获得的核心竞争力是拆迁速度，因此应给予项目部和施工报告部更多的奖金，以供审批；如果核心竞争力是税收安排，它应该向投资伙伴和金融团队倾斜。如果核心竞争力是产品创新，就应该送到设计部门。当然，核心竞争力来自比较，竞争对手在投资阶段无法考虑。然而，作为一个决策层，它应该能够做出一定程度的判断。
3、动态视角下的抗风险能力敏感性、经营弹性每家公司的投资计算基本上考虑了两个截止点的信息:满足利润底线的条件(如毛利率为15%，内部收益率为20%)，以及保证资本的条件。然而，在实际操作中仍有许多不足之处。从敏感性自变量的角度来看，我们关注的是销售价格的敏感性，但相对忽略了销售速度的敏感性，从而忽略了其带来的沉重资源和资本化利息的影响。从因变量的角度来看，我们关注的是净利率的敏感性，但相对忽略了MOIC、内部收益率等指标的敏感性，从而忽略了其实际盈利能力。
4、我们常忽视真实的权益收益生产者逻辑VS投资者逻辑我们关注项目层面的运营指标，但相对忽略股权层面的运营指标。例如，能否获得品牌管理费对股权利润的影响，资金能否作为一个整体来影响股东的内部收益率，如不同目标的融资难度对杠杆利用率的影响，如合作项目不完全控制对运营效率的影响，如政府平台等合作伙伴对项目运营收益实现的影响。以上等等，虽然不一定是基本报价，但都是不可忽视的高回报和低回报的一部分。然而，它在投资决策中受到的关注远非应有。
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