【编者按】新年伊始，泛房地产行业已经从追逐黄昏走向曙光。乐金融2023年推出首个计划《曙光》，挖掘地产、家居、物业地标企业的抗跌性故事，寻找中国泛地产行业的向上力量。专题”
文/乐居财经魏巍
在工业崛起的黄金时代，郁亮居安思危，高呼“活下去”。在行业低迷的深度调整期，郁亮曾多次向外界传递信心。
时代在变，万科没有落后。一个月前，万科有了新的任命。总裁朱久生提议，任命万科开发管理总部首席合伙人兼首席执行官张海、万无云首席执行官朱保全为公司联席总裁。到目前为止，万科有三位联席总裁。这也是万科成立38年来，首次设立联席总裁一职。
有接近万科的人士表示，“在严峻的市场环境下，之前完全授权、分散经营的模式容易出现风险。所以万科做出了改变，全面加强整体运营，以动力和集团运营来渡过这个冬天。”
2021年，万科净利润13年来首次下滑，同比下滑45.7%。向郁亮52万股东致歉，承诺今年实现业绩稳步回升。2022年，他亲自督战，坐了60天的经济舱，走访了全国35个城市的100多个项目，因地制宜地进行改革。
过去万科主要做了两件事：一是保证他住；第二，无论市场如何变化，努力做出客户愿意为之付费的好产品和服务。万科认为，把握住这两条原则，无论市场如何变化，万科都能活下去，活得好，活得久。
增收节支
2022年，房企普遍过着节俭的生活。万科也拿出了壮士断腕的决心度过寒冬，坚持缩表清场。整体投资处于萎缩状态，越来越谨慎。基本上只拍了核心地块和商业相关地块。
去年10月，万科开发经营总部首席合伙人张海表示，万科拿地额度不再分大饼。“过去，我们根据每个地区的支付情况进行一些投资额度分配。我们去年就不再做这个了，投资更加集中，向市场稳定、安全边际高、团队交易能力强的领域倾斜。”
在12月的股东大会上，万科总裁朱久生指出，万科今年投资标准更严格，今年新投土地平均净利率大概能达到12%以上。同时还是集中在有人口流入的地区，我们的队伍有能力取胜。
在这样的投资策略下，万科2022年的投资直线下降。2022年1-11月，万科拿地33个，总价700亿，股权408亿。这33个项目的平均净利润约为12%。
在最近的一份公告中，万科披露了12月份的四个新开发项目，分布在上海、广东东莞、陕西Xi和贵州贵阳。
2021年，万科新拿地项目148个，总股权溢价约1401.5亿元，拿地金额和拿地面积均排名第二，仅次于碧桂园。
从去年11月开始，“金融16条”和“四支箭”就一直在涨。在这一轮融资潮中，一向谨慎的万科开始主动“囤粮”。
11月21日，万科宣布拟新增不超过500亿元的直接债务融资工具，成为其近三年来最大的债务融资工具。同时，万科成为龙湖之外第二家成为农业银行、工商银行、邮政储蓄银行、中国银行、交通银行、建设银行等六大国有银行战略合作伙伴的企业，累计授信额度超过3000亿元。
2022年12月1日，万科公告称，大股东深圳地铁已向董事会提交议案，将分别或同时在A /H股增发股份
今年年中，郁亮预计短期市场已经见底，复苏将是一个缓慢温和的过程。他说，市场不需要再恐慌了：今天，这个行业需要信心，需要继续前进。这个时候，市场的情绪也变得很重要，但是每当有一丝曙光的时候，都要把它当作前进的光明之地，所以要多发掘好的一面。
郁亮自称是“猫头鹰的管理人格”，一只眼睛看机会，一只眼睛看风险。目前他看到了万科更多的机会。“当市场好的时候，我们知道我们应该保持清醒，不要赚最后一个硬币。我们不怕，十万亿级的行业怎么可能没有机会？它必须一直做，一直做，一直新。不贪不惧，使我们在顺境中保持清醒，在逆境中充满信心。”
12月中旬，国家重申房地产支柱产业低水平，支持房地产市场平稳健康发展。这是20年后，房地产再次成为支柱产业，意义重大。
郁亮认为，房地产行业40%的跌幅已经是过度收缩。目前政策正在逐步完善，政策的力度和广度超出预期和想象。“在过去的几个月里，我认为黄昏正逐渐变成黎明”。
2022年上半年，万科实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%。是为数不多的营业收入和净利润双恢复的企业。
过去一年，在开发运营总部的集中管控和统筹管理下，万科所有项目从拿地、投资、生产政策、设计、工程建设等环节都借力集团，产品力和销售力都得到了提升。期内合同销售额4169.7亿元，累计销售面积2630万平方米。在嘉里的销售榜单中，万科以4202.2亿元的总销售额位列行业第三。
“行业的困难已经过去，曙光已经出现。我有信心全年止跌企稳。”朱久生在12月股东大会上传达了实现业绩承诺的信心。
