房地产公司还债之路不再总是畅通无阻。
近日，为清偿对广州陈明融资租赁有限公司(以下简称“陈明融资”)的债务，广东怡华房地产开发有限公司(以下简称“怡华地产”)名下的怡华城大花园天鹅公馆12套房屋被司法拍卖，但因无人竞买而全部流拍。
逸城位于汕头市汕汾路111号。拍卖的12套房屋均为别墅产品，建筑面积470.11-989.03平方米，估价约997-2255万元。土地使用权于2072年4月15日到期。
IP中国区首席经济学家白文熙告诉时代财经记者，高价值房产的流动性本来就差，变现难度大，尤其是在目前楼市低迷的情况下，拍卖行也是如此。如果定价不合适，拍卖的概率很大。
1995年，潮汕人刘绍喜创建了宜化集团。2000年，宜华集团开始涉足房地产开发，成立宜华地产，成为汕头颇具影响力的房企。刘绍喜在资本市场长袖善舞，也被称为“潮汕资本教父”。如今，房地产业务发展并不顺利的宜化集团也处于卖房还债的境地。
卖房偿债
根据Alifa.com上发布的房地产评估报告，12套房屋的总评估价值为1.64亿元。其中6套为江景，面积549.84平方米，单价2.21万元/平方米，总价1215.15万元/套；4套为独栋别墅，总价1426.97万元-2254.99万元不等。其余两套以花园为中心，面积470平米，总价近997万元/套。
但挂牌价比评估价低30%，总起拍价1.14亿元。12套房空置空白，产权证未办理。业主是宜华地产。
深圳中院作出的执行裁定书显示，申请人为陈明融资，相关财产经处置后用于清偿债务。除上述12栋别墅外，同时被查封的还有怡华城大花园香榭地的18套住宅和5个复式商铺，估计总价约2亿元。
被执行人为广东宜华房地产开发有限公司(以下简称宜华地产)、宜华企业(集团)有限公司(以下简称宜华集团)、刘绍喜、王绍农。刘绍喜是宜化集团的董事长，王少农是他的配偶。
这是一起拖了好几年的合同纠纷。据时代财经查询，早在2019年11月，陈明金融就合同纠纷与宜华地产、宜华集团、刘绍喜达成调解，但后者未按生效法律文书履行相关法律义务。陈明金融于2020年3月向深圳市中级人民法院申请强制执行。第一次执行时，双方主动和解，请求终止强制执行。此次和解没有达成任何协议，陈明金融公司申请在2021年7月恢复执行。天眼查信息显示，至2021年1月，宜华地产、宜华集团等4名被执行人的未执行金额约为1.62亿元。
天眼查资料显示，宜华地产目前的股东为保利湾投资发展有限公司(持股51%)和佛山市宝盛股权投资合伙企业(持股49%)。原股东宜华健康医疗(原宜华置业有限公司)于2022年退出，但宜华集团通过持有佛山宝生77.8474%的股权，享有宜华置业的相关权益。
宜化集团与保利发展(行情600048，诊股)的战略合作始于2018年4月。首批合作项目包括汕头的怡华城、山龙泉岩项目，揭阳的金都花园项目，海南的三角洲项目。2019年3月，继接连控股宜华系汕头、揭阳两家房地产公司后，保利发展再次投资宜华地产。
刘绍喜资本残局
保利与宜化集团的合作不仅是后者房地产开发项目的单向纾困
宜华生活原名宜华木业，最初专注于木地板、家具、沙发的生产和销售，这也是木工创始人刘绍喜发家的地方。2004年，宜华木业在a股上市，成为汕头首家成功上市的民营企业。2019年，刘绍喜以75亿的净资产排名第531位，从0755位到79000位。在宜化木业上市中尝到甜头的刘绍喜，也开始推进房地产板块的上市。
2007年11月，宜化集团从S*ST光电(SZ.000150)三位股东手中购买其股份，成为第一大股东，并成功借壳上市。随后，宜化集团将上市公司经营范围变更为“房地产开发及经营”，股票简称由“S*ST光电”变更为“S*ST一地”，刘绍喜有了第二家上市公司。2007年，S*ST实现盈利，成功摘帽，股票简称于2008年5月变更为“宜华地产”。
进入资本市场后，宜华地产并没有进入快速增长的快车道，业绩出现波动。年报数据显示，2008年至2014年，宜华地产的营收分别为4.93亿元、3.62亿元、7892万元、1.05亿元、8490万元、7.29亿元和1.58亿元。
宜华地产指出，业绩反复主要受宏观调控影响。不过，从其土地储备规模来看，宜华地产似乎并没有试图扩张。其2007年年报披露当年土地储备为1076亩。到2012年底，其土壤储量只有2000亩左右。
2014年，随着政策层面继续鼓励民间资本进入医疗服务领域，社会化医疗服务的效益不断释放，宜华地产开始向健康产业转型。2015年2月正式更名为‘宜华健康’，业务核心转向医疗机构运营服务和养老社区运营服务。
在业务转型的同时，宜华地产不仅通过资产重组将房地产业务从上市公司剥离，还通过房地产项目转让不断收缩房地产业务：2014年4月和6月，先后两次将梅州市平远县土地项目公司全部股权转让给梅州市源源房地产开发有限公司；2015年2月，湘潭宜华房地产开发有限公司43%股权出售给深圳创佳恒实业有限公司，2018年起，宜华地产与央企保利发展合作。
不断出售房地产项目，刘绍喜似乎对房地产项目望而却步，宜化的房地产业务几乎一蹶不振。汕头人小杨(化名)告诉时代财经记者，怡化虽然是汕头老牌房企，但近几年开发项目很少，当地人对它的认可度一般。“近年来，很多外地开发商进入汕头，宜化在市场上的话语权越来越小。”
发展起来的宜华城还存在一些问题，比如延期交房，拿不到房产证，甚至烂尾。
世界数据显示，宜华城占地80万平方米，规划产品为高层和别墅。该区别墅总数为272栋，其中独栋114栋，双栋68栋，联排别墅90栋，于2016年11月首次开盘。“一个亲戚在2017年左右买了宜华城的高层产品，但是由于宜华城的原因，房产证到现在都没有办下来，园林绿化等配套也没有完全建好。”小杨说。
即使保利发展接手后，怡华城等几个项目进展缓慢。开发保利2021年年报显示，汕头保利逸华城项目2021年无新开工面积，年底待开发面积达22.91万平方米；原计划于2021年6月竣工的汕头保利金平区山龙泉眼项目(现“汕头保利林奕华语言花园”)截至2021年底仍有4345平方米待开发。
离开地产业务，转向大健康业务后，宜华健康的业绩和股价也有过短暂的辉煌，但之后就走下坡路了。2021年，公司实现营收13.34亿元，同比下降14.55%，净亏损6.82亿元。这
值得一提的是，不仅其名下的另一家上市平台宜华人寿在2021年3月被摘牌，刘绍喜本人也多次被列为“失信被执行人”，并被下达“消费限制令”。2021年11月，刘绍喜因宜华人寿财务造假被罚款930万元，并被证监会终身禁止进入证券市场。
曾经被业内称为拥有相当能量的“资本教父”的大海的大起大落，给市场留下了一个待解的烂摊子。
