原标题:2019年房地产市场前景:政策调控还是结构性利润率的放松
本轮房地产监管是中国房地产监管史上最强、最长的一轮监管。它持续了28个月，直到2018年底，房地产市场的小周期，最初约为三年，也延长了。2019年，房地产政策将进行结构性调整，一二线城市的行政控制将适度放松，融资环境的边际将得到改善。商品房销售面积趋于下降。土地市场成交面积比上年减少，新建设增速可能放缓；发展投资增长率可能略有下降，年增长率约为3%-5%。
一、房地产政策可能适度调整
根据当前宏观经济和房地产市场形势，笔者对2019年房地产政策走势有如下判断:
首先，完全撤销监管的可能性很小，否则很可能导致监管结果半途而废。将坚持“住房不投机”和“城市政策”两项原则。客观地说，住房租赁市场的开放也需要住房价格的稳定。
其次，该政策可能会在2019年第二季度左右适度放松。房地产政策具有适度调整的现实需求:产业内生需求是增加对急需住房的支持，减少对改善需求的意外伤害，特别是对小房置换大房的需求；该行业的外部需求是缺乏经济增长动力、贸易摩擦的未决困境以及应对一系列国内外环境挑战的资源不足。这些内外因素可能会导致放松房地产监管的需求和期望逐渐增加，决策者对监管的态度放缓。
目前正处于政策观望期，各地可能自下而上，趋紧趋松，有些地方可能会试探微调。如果房价控制任务“符合标准”，可预留更多空房间用于后续政策环境改善。从“遏制房价上涨”的目标来看，“环比不涨”仍能较快实现，“同比不涨”还有很长的路要走。
第三，预计政策将侧重于结构性放松，对一线和二线城市、三线和四线城市、供给方和需求方给予区别考虑。具体的可能调整方向是:
一线和二线城市的行政控制适度放松。以确保即期需求和替代型改进需求为重点，适当放宽采购限制、贷款限制、价格限制和销售限制等严格措施。其中，放宽购房限制可采取全国人才住房项目的形式，如放宽定居政策和实行购房补贴；放宽贷款限制可能会降低部分地区抵押贷款利率，降低首付比例，放松对抵押贷款金额增长率的监管；价格限制导致二手房价格倒挂，刺激投资需求利用套利空进入市场，并可能被放松或取消。三线城市和四线城市在棚户区改造中将得到不同的待遇。
货币环境已经改善，个人抵押贷款和住房融资可能会放松。在基准利率保持稳定的前提下，抵押贷款利率将很快达到峰值。住房贷款的平均利率已经连续两年上升，并呈现长期上升趋势，但在过去一个季度，这一趋势趋于平缓。此外，流动性环境趋于改善，基准利率在未来不太可能上升。抵押贷款利率可能在2018年第四季度达到峰值，即2019年第一季度。其他城市和银行可能会继续小幅下调利率，以加快放贷速度。银行有自己降低抵押贷款利率的动机。如果监管部门默许，其他地区和银行可能会跟进小幅降息，以加快抵押贷款。
住房企业的融资环境可能会有所缓解。2018年12月，国家发改委发布了《关于支持优质企业直接融资进一步提升企业债券服务实体经济能力的通知》，其中包括支持AAA级优质住宅企业发行企业债券，但同时“负面清单”也明确禁止将债券资金用于房地产投资，这可能具有一定的信号意义。从准入标准相对较低的公司债券发行情况来看，住房企业最近加快了债券发行审批速度，或者是为了顺利应对债务偿还高峰期。主要提供新需求住房的住房公司2019年的资金短缺可能会有所缓解。
长期机制是有针对性的，住房租赁供应模式将发生重大变化。当出租房屋的“国家队”进入时，供应模式将发生重大变化。国有住房企业在建租赁住房预计将于2019-2020年上市。由于只租不卖土地的建设单位都是大规模的国有住房企业，住房租赁市场的供给模式将发生显著变化，这与目前基准住房企业、连锁酒店、中介组织、初创企业等的主导属性完全不同。
在有效增加租赁住房供应的同时，国有住房企业有望提供更稳定的运营计划。私人长期租赁公寓仍然很难盈利。尽管万科的品牌认可了该住宅，但一些项目未能盈利。许多盲目追求规模扩张的长期公寓运营商的资本链被打破，或者被迫提高租金，或者关闭并退出市场。
预售制度改革或长期方向可能因短期阻力而推迟。
2018年9月底，广东传言将取消预售制度。深圳、合肥等地都在试点推广和鼓励出售现有房屋。虽然预售的取消尚未涉及，但关于预售制度调整的讨论仍在继续发酵。取消商品房预售制度可能是长期改革的方向。在短期促销的阻力下，可以推迟，也可以鼓励试点项目双轨出售更快的住房和现有住房。
房产税的关键仍然是立法。目前，房产税立法进展缓慢，草案初步形成，但尚未提交审议。按照最初的节奏，2019年需要在立法层面取得一些突破。
二是房地产市场交易趋势下降
据估计，2019年商品房销售面积增长率将继续下降，同比增长率约为-5%。分解成每个线城市:
随着一线和二线城市政策环境的放松，市场交易活动可能会增加。如果过分紧缩的需求限制政策适度放松，将有利于释放刚刚需要的和替代型的改善需求。2019年，一线和二线城市商品房销售面积可能比去年同期略有增加，增幅约为0%-5%。
大多数三线、四线城市的需求面并未受到限制，放宽“四限”政策对促进交易的作用有限。但是，棚户区货币化安置率的降低将对三四线城市产生巨大影响，失去强有力政策支持的三四线房地产交易可能会回到基本面下行的轨道。据估计，三线、四线城市商品房周转面积将逐年下降，2019年将下降至-10%左右。
房价的走势仍然离不开差异化的主题。监管通常会经历“量与价共同上升——交易冷却——价格不降低市场价格”的阶段。随着交易持续走软，一线和二线城市以及三线和四线城市郊区的房价预计将有所回落。缺乏刺激政策的三级和四级城市也需要警惕房价下跌的风险，这些城市的需求已经透支了一段时间。由于“四限”的持续时间较长，以及政策幅度的提高，一线和二线城市的中心地区存在房价上涨的潜在驱动力。
第三，住房企业已转向“慢补充+快周转”模式。
房地产行业融资渠道紧张，迫使开发企业的行为发生变化，可能采取“国库缓慢补充+快速周转”的模式，导致2019年土地市场交易量下降，同时新屋开工增速放缓。
第一幕:减缓补充库存的过程，小心地拿走土地。
2018年土地交易面积和交易价格增速明显低于2017年。两者之间差距的缩小表明保险费率也在下降。此外，一线和二线城市的降温速度很快。不仅土地交易面积逐年负增长，土地出让金比例也有所下降。
据估计，2019年土地市场将继续降温，交易面积将比上年减少。客观地说，该行业有限的融资渠道导致资金普遍短缺。开发企业主要依靠自筹资金、首付款和预收款。房地产企业的征地能力普遍下降。主观上，开发企业或预期房价会小幅上涨可能“面粉比面包贵”。由于对行业利润空的担忧，有能力获得土地的住房企业的意愿也有所下降。加上销售增长的下降，房地产公司在征地时更加谨慎。
第二幕:尽快开始推板，提高周转速度。
由于销售量持续下降，预计2019年开工的意愿可能会下降。其中，由于销售量下降，三线和四线城市的新建筑建设大幅放缓。一线和二线城市已经增加了开始建设的意愿，但无法改变总体建设增长率的下降趋势。
但是，对于现有的土地，住房企业仍然有能力加快建设步伐，缩短资金提取周期，加强现金流管理，以对冲行业低迷，避免资本风险，并将前期存放的土地储备和资本成本转化为产出。这将有助于减缓新建设项目增长率的放缓。
第四，发展投资增长率略有下降。
土地收购成本和建筑安装投资构成房地产开发投资的两大部分，其中建筑安装投资占主导地位(占70%以上)，其次是土地收购成本(占20%左右)。2018年，这两个指标和相关指标之间存在不同的剪刀差。
土地购买成本的增长率大大超过了土地交易价格的增长率。
土地收购费是分期缴纳的土地款项，计入当期开发投资金额，对土地交易价格有滞后影响。2018年土地收购成本加速增长有三个原因:一是房地产投资统计口径的变化，从按项目进度形象到按实际财政支出，土地资金预购；二是提高土地保证金比例，推进土地资金征收。第三，住房企业的要求，推动要约和回报的资金已经筹集，希望获得土地证书尽快开始建设。
土地交易价格(和土地收购面积)反映了当期土地市场交易活动，是未来发展投资的主要指标。由于土地交易的疲软逐渐反映在延期购置费上，统计变化的影响也逐渐减弱，预计2019年的土地购置费将比前一年有所下降。
建安投资增长率明显低于建筑面积增长率。
建安投资在2018年出现负增长，呈现出偏离建筑面积增长率的趋势，主要是由于建安成本单价下降，这与三、四线城市建设比重的增加有关。据估计，2019年一、二线城市的建设比例将会增加，建筑安装单价可能会比上年高。建筑面积和建筑安装投资增长趋势将趋于一致。然而，启动新项目的意愿已经下降，尤其是在三线和四线城市。此外，由于上一年基数较大，2019年建筑面积和建筑安装投资总体增长率可能会下降。
