新华社经纬客户9月10日电-易居研究所发布100套城市住宅交易及价格报告。就交易面积而言，今年前8个月，全国100个城市的住宅用地交易数量略有下降。其中，一、二级城市的住宅用地交易温度没有明显下降，三、四级城市的住宅用地交易温度明显下降，这与三、四级城市库存压力的重新出现有关。在交易价格方面，8月1日，全国百城地价增长曲线略有下降，这与土地市场降温、市场预期调整、企业资本收紧等因素有关。预计随后的地价趋势将继续稳定。
信息地图:南京河西某房地产航空摄影。中国新闻社记者伯阳
成交量:销售降温迫使土地购买的增长曲线下降
报告显示，2019年1月至8月，全国重点监控的100个城市住宅用地交易面积为3.9388亿平方米，同比增长9.2%。增长率明显低于1-7月份的13.8%。纵观宅基地的历史交易趋势，我们可以看到，房地产政策在2016年第四季度开始收紧，一个季度之后，即2017年第一季度，宅基地市场的基本面也发生了变化。从2017年开始，排除交易结构干扰和季节性变化等因素，国内市场的特点是降温。
根据报告的分析，观察今年前八个月的交易情况，有三个不同的阶段:
(1)第一阶段:今年第一季度，住房企业对未来市场的住宅销售预期持悲观态度，不积极征地，导致100个城市的土地交易数据整体下滑。年初住宅用地交易总面积同比增长曲线普遍低于零轴。
(2)第二阶段:今年第一季度住房销售好于预期，不仅增加了住房企业的资金实力，也极大地激发了住房企业的积极性。第二季度，白城市土地交易数据开始反弹，即年初累计住宅用地交易面积同比增长曲线由负值转为正值。
(3)第三阶段:今年第二季度，中央政府密切关注部分城市地价过热问题。政策基本面再次收紧，尤其是融资市场的收紧特征最为明显。这使得第三季度住房企业购买土地更加合理，这反映在年初累计住宅用地交易面积同比增长曲线的下降趋势上。
年初全国100个城市住宅用地交易总面积同比增长的数据来源:土地交易中心、审评委、易居研究所
交易价格:价格增长曲线略微下降
报告显示，2019年1月至8月，全国100个重点城市的住宅用地价格为5546元/平方米，同比上涨14.4%。观察房价的历史走势，2016年第四季度房地产政策收紧后，房价立即做出反应，即涨幅开始收窄。排除交易结构干扰和季节变化等因素，总体趋势是，到2018年底，住宅用地价格主要以降温为特征。
根据报告的分析，2019年的住宅用地价格有所不同。受宅基地交易低迷的影响，第一季度宅基地价格曲线继续保持下降趋势，但第二季度，宅基地价格曲线开始上升，表明征地再次开始增加，宅基地市场需要继续去杠杆化。受中央和地方政府“土地价格稳定”政策的影响，特别是银监会等对信贷资金的严格控制，资本进入土地市场的难度加大，住宅用地价格曲线也开始下降，最终体现了土地价格稳定的导向。
全国100个城市年初累计住宅用地价格同比上涨的数据来源:土地交易中心、审评委和易居研究所。
一线城市:土地交易通常更活跃
报告显示，2019年1月至8月，四个一线城市的住宅用地交易面积为1867万平方米，同比增长45.7%。从历史趋势来看，去年下半年，一线城市住宅用地交易市场相对低迷，呈现负增长。然而，今年的总体特征是升温，这与最近一线城市土地供应紧张有关。例如，深圳过去的住宅用地供应很少，但今年6月，一次供应了69万平方米的住宅用地，这显然有助于这些城市补充库存，也推动了一线城市住宅用地交易数据的增长。1-8月，一线城市住宅用地交易同比增长曲线略低，但绝对值仍相对较高，接近50%。
交易价格方面，2019年1月至8月，四个一线城市房价为14379元/平方米，同比上涨1.7%。从今年前八个月住宅用地价格的同比涨幅来看，几乎接近于零，这意味着一线城市住宅用地价格相对稳定，充分体现了稳定地价的导向。这与一线城市积极有效的政策控制、大量土地供应和更严格的征地资金预审等因素有关。对于相关的征地房屋企业来说，获得这样的地块也意味着后续住宅项目的定价优势将更加明显。
二线城市:人才落户等政策吸引住宅企业抢占
报告显示，2019年1月至8月，32个二线城市出售了2333万平方米的住宅用地，同比增长20.1%。看看今年前八个月二线城市的住宅用地交易数据，我们可以看到今年年初累计交易量的同比增长曲线普遍处于历史高位。这与实际观察是一致的。特别是今年上半年，各大省会城市频繁出台人才结算、购房等优惠政策，使得二线城市的房屋销售市场前景看好，从而刺激了住房企业征地，刺激了二线城市的房屋交易活动。
交易价格方面，2019年1月至8月，32个二线城市房价为5868元/平方米，同比上涨12.1%。从今年前八个月的物价同比增长来看，物价有所下降，明显低于历史最高水平。从原因上看，这除了稳定地价本身之外，还与长沙、昆明、Xi等地价相对较低的城市的交易比例增加有关，也将影响到这些二线城市的居住用地结构和价格。当然，与一线城市相比，二线城市住宅用地价格涨幅仍然较大，未来仍需积极调控。
三线和四线城市:家园市场率先冷却
报告显示，2019年1月至8月，64个三线和四线城市出售了1.4488亿平方米的住宅用地，同比下降7.1%。这一趋势与一线和二线城市略有不同。三、四级城市住宅用地市场的降温特征明显。过去两个月初住宅用地交易总面积的同比下降继续扩大，进一步反映了市场的降温特征。从原因来看，目前的三四线城市住宅交易市场正在降温，再次面临清仓压力，这将打击住宅企业补充住宅用地的积极性。同时，它也影响了住房资金的返还和土地的持续购买。此外，从宏观角度看，类似于宅基地市场的降温，也会影响地方政府的土地租赁收入。
交易价格方面，2019年1月至8月，64个三线城市房价为3897元/平方米，同比上涨7.9%。从历史数据来看，三线城市和四线城市已经走出了土地价格过度上涨的历史高位区间，目前的总体涨幅相对较小。当然，从结构的角度来看，我们应该注意一些热门城市的地价过高或上涨过快的现象。以粤港澳肇庆湾区的一些重点三线、四线城市为例。包括中山、佛山和肇庆在内的近期住宅用地交易相对活跃。土地价格在几个月内也达到了历史新高。例如，佛山8月份的住宅地价为12495元/平方米，创历史新高。应当指出，特定地块的结构属性也将影响这种价格。
结论和趋势
在交易面积方面，报告分析称，从1月至8月，在全国百城住宅土地交易市场，受政策控制和市场预期的影响，相关土地购买的增长曲线略有下降，充分反映了住宅土地交易市场的降温趋势。从结构上看，三线、四线城市的降温趋势更加明显，这又与这些城市面临的库存积压问题有关。
预计9月份宅基地市场将以降温为主，特别是考虑到目前住房企业的资金压力开始加大，预计住房企业将更加保守合理地占有土地。当然，如果你想看到好转，你需要看看央行9月份“全面削减+目标削减”政策的效果。如果住宅交易活动显著增加，第四季度住宅企业认购住宅用地的积极性可能会增加。
在交易价格方面，报告分析称，1月至8月，全国100个城市的住宅用地价格数据显示，目前住宅用地价格曲线略有下降，这与市场降温和预期调整等因素有关，充分体现了住宅用地交易市场“稳定地价”的效果。从城市结构来看，一线城市住宅用地价格最高，但最稳定。未来，二线城市和一些重点三四线城市需要积极调控，以进一步稳定地价和稳定预期。
目前，有许多稳定土地价格的政策，包括检查土地收购资金，设定上限，以及增加各种限制，如分配出租住房。“组合拳”政策将有助于打击土地投机，从而创造更公平的征地环境，稳定土地价格。预计以下住宅的价格将进一步稳定，这也将有助于未来房价的稳定。
注:
根据第一、第二、第三和第四条线，这100个城市分为以下几个城市。四个一线城市:北京、上海、广州和深圳。32个二线城市:哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、Xi安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。64个三线和四线城市:丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海应该注意的是，燕郊是该镇的行政级别，但考虑到该市的大规模，它也包括在三线和四线城市的范围内。(中信经纬应用)
