通策研究所监测的40家典型上市住宅企业的[数据显示，2019年8月，住宅企业完成融资368.26亿元，环比下降58.15%。]
焦虑和困惑写在每个房地产开发商的脸上。
不管是主动的还是被动的，大多数房地产开发商已经开始降低他们的财务杠杆。融资成本越来越高，而可以筹集的资金越来越少。
卢小月(化名)推迟了他最近所有的商务旅行，以等待融资。从2019年开始，负责一家上市房地产公司资本的小月开始每周进行高强度的商务旅行，与各种金融机构会面，希望能帮助公司找到更优化的融资方案。目前，他的公司有很强的扩张需求，但配套资金方面难以支持目前的征地步伐。
资本问题摆在每个房地产开发商面前。甚至许多一线住房公司也开始感到失望，因为他们无法获得相应规模的资金，随时都有落后的风险。
40家住房企业融资368亿元
去年8月，房地产开发商的融资大幅下降，再次进入今年的冰点。
根据同策研究所监测的40家典型上市住宅企业数据，2019年8月，住宅企业完成融资368.26亿元，比上个月下降58.15%。
&ldquo。今年3月的货币宽松实际上导致了一些直接或间接的房地产流入。因此，宏观调控开始制定政策补丁，切断过多资金从不同角度流入房地产的渠道。&rdquo。a股上市房地产企业融资概述。
今年5月，中国保监会发布了第23号文件。在要求开发商严格管理银行和信托融资后，信托、海外债务和银行贷款等新的监管措施频繁出台，加大了住房企业融资的压力。
国家统计局的统计数据显示，1月至7月，房地产开发企业获得资金99800亿元，同比增长7.0%，1月至6月下降0.2个百分点。
&ldquo。我们只是为一个项目提供一个融资计划，但我们没有想到另一家公司的资本中心总经理会从上海(房地产)飞到成都。我们都担心这家公司是否有问题。&rdquo。一家银行公司的客户经理说。
祸不单行。没有财政支持的房地产开发商迎来了新一轮债务偿还高峰。
恒大研究院数据显示，截至2018年底，各大渠道住房企业计息负债余额为20.3万亿元，预计2019-2021年到期，2019年到期规模达到6.8万亿元。在债务密集到期、销售下降和其他渠道受阻的背景下，大多数住房企业只能借新还旧。融资规模的增加实质上是到期债务规模的大幅增加。
银行已经超过了限额。
&ldquo。我们已经超过了房地产配额，所以现在我们暂停所有新的房地产贷款，银行也在努力调整信贷规模。在抵押贷款方面，我们也在8月暂停了其中一些贷款，只与合作开发商合作进行第一手项目。&rdquo。一家大型股份制银行透露。
今年7月，监管部门对一些增加房地产贷款的银行给予了窗口指导，要求严格控制房地产投资额。
然而，仍有许多开发商走在融资的灰色地带。虽然监管部门一直对前期融资(指征地后支付的那部分土地)和前期融资(指征地前支付的保证金)保持较高压力，但房地产企业在这方面的融资仍在继续。
&ldquo。前期融资渠道也是可以做到的，我们前期融资的成本约为12%~13%，以前我们可以做到10%左右。&rdquo。一家中型住宅公司内部人士透露。
目前，市场上主要有两种土地融资业务。第一种是土地保证金分配。融资主体一般是100家房地产开发商。融资领域基本限于国内一线和二线城市。融资成本一般在20%至25%之间，分配比例一般为1: 1或1: 2。第二类是土地租赁资金的分配。主要融资机构通常是前100名房地产开发商和当地领先的住房企业。融资领域主要集中在全国一、二线城市和三线城市。融资成本一般为每年16%至24%，分配比例一般为1: 1或1: 2。
&ldquo。我们通常的运作方式是成立一个新的项目公司，然后通过作为融资主体的项目公司的母公司获得融资资金，然后在双方的共同管理下用于支付保证金或土地资金。交易结构主要是明确的真实债券(股权转让+质押)。&rdquo。上述中型住房企业表示。
然而，这种融资通常需要更强的发展主体通过财富管理和其他方式筹集资金。&ldquo。目前，百强以外开发商的前端杠杆融资成本高达30%，我们只愿意帮助长三角地区的小开发商对接资金。如果开发商离得太远，我们担心市场不好，项目会被切断。&rdquo。基金中介很无奈。
高杠杆公司面临巨大压力。
国家统计局的统计数据显示，1月至7月，全国房地产开发投资增长10.6%，连续第三个月下降，住宅投资增速下降0.7个百分点。作为房地产开发的领先指标，1-7月份新建住宅建筑面积增速下降0.8个百分点，房地产开发企业征地面积同比下降29.4%，比上个月增长1.9个百分点。
在这个周期中，首当其冲的是一些高杠杆公司。
7月11日，泰和集团(000732，古坝)(000732。深交所宣布，其全资海外子公司已完成4亿美元债券的发行，票面利率为15%，几乎达到中国开发商公共融资利率的新高。这家总部位于福建的房地产开发商曾以其高杠杆率而闻名，今年一直在出售自己的房地产项目以获得更多回报。
泰和的高融资成本只是该行业的一个缩影。中国恒大(03333)等房地产开发商。香港、景瑞控股(01862.HK)和大发房地产(06111.HK)都以10%以上的利率进行海外融资。
9月6日，华夏幸福(600340，古巴)(600340。SH)宣布，公司全资子公司九通基础设施投资有限公司与中信信托签署了金额不超过40亿元的“可持续债权投资合同”。投资期限是无限期的，年利率在9.5%至12%之间。
截至2019年6月底，华夏幸福净负债率达到230.39%，比去年年底上升64.76个百分点。
陷入财务困境的华夏幸福已经成为落后的主流开发商的代表之一。据凯里数据，2019年1月至8月，华夏幸福的总销售额为831亿元，比去年同期的1025亿元下降了18.9%，行业排名比去年同期下降了10位至22位。
在行业融资进入冰点后，这些依靠金融驱动的房地产开发商正逐步面临不断升级的压力。
&ldquo。有一些上市的住房企业，前端融资成本已经达到18%，事实上，每个人都可以想象这些企业在资金上有多大的压力。&rdquo。卢小月说。
绿地香港(00337.HK)董事会主席陈军认为，房地产实际上已经进入了风险投资时代。每一项投资都充满风险，同时也会给一些相对稳定的公司带来机遇。
