本报记者张宇、应时京、上海报道
12月19日至21日，中央经济工作会议在北京召开。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平、中共中央政治局常委、国务院总理李克强、中共中央政治局常委李舒展、汪洋、王沪宁、赵季乐、韩正出席了会议。
会议强调，在充分肯定成绩的同时，要看到经济稳定运行的变化、担忧的变化、复杂严峻的外部环境和经济下行压力。这些问题正在发生，既有短期的，也有长期的，既有周期性的，也有结构性的。我们要增强忧患意识，抓住主要矛盾，有针对性地解决。
会议明确指出，要建立房地产市场健康发展的长效机制，坚持以房换房、不投机的立场。应通过城市政策和分类指导，巩固市政府的主要责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
至于上述“不炒房”政策，韩毅智库日前分析预测，房地产行业将始终注重“稳定”，并继续完善长效机制建设。在“不投机炒房”的基调下，政策调控将坚持“因地制宜，在城市实施政策，合理保持压力”的原则。未来，这一政策将出现边际放松，但很难做出大规模改变。此外，政府将有更多的“自由裁量权”，承担更多的主要责任，并继续完善住房市场和住房保障体系。
城市政策不解雇住房加强城市政府的主要责任
“不炒房”的定位是过去两年房地产市场监管的主要基调。在这项政策的持续影响下，效果已经显现，热门城市也在继续降温。这表明明年政策基调将继续保持。”因为“城市政策”表明，房地产市场监管政策不再“一刀切”，而地方政府是主要监管者。今后，房地产市场政策的紧缩性将由地方政府根据自身情况进行调整。最近几天，许多城市对住房政策进行了微调，明年还会有更多这样的案例。房产税在“改善住房制度”中始终是一个不可分割的内容，并不排除加快发展步伐的可能性。上海中原房地产市场分析师卢文喜表示。
与此同时，值得注意的是，在这次中央经济工作会议上，房地产内容的表述发生了一些微妙的变化。
首先，“分类监管”改为“分类指导”。在阎跃进看来，这可能意味着简单的直接监管会减少一点，但更多的是基于市政府的主要责任来引导。“从这个角度来看，它表明房地产控制的主体不在于中央政府，而在于地方政府。中央政府起主导作用，而地方政府真正起监管作用。这是“因地制宜”的重大突破。从侧面也说明了菏泽和广州目前的政策调整是合理的。这也表明中央经济工作会议更加重视“调控与引导”的关系。"
第二，政策没有提到租赁市场的概念。“这与去年的焦点完全不同。这与租赁市场本身已经开始并开始步入正轨的发展趋势有关。当然，在过去的一年里，租金市场有很多令人鼓舞的政策。应该说，不会有任何新政策直接刺激租赁市场。这需要相关租赁企业的重视，即2018年的租赁市场是政府支持的市场，2019年需要更加积极地探索市场化模式。”阎跃进说道。
“所谓的政策自由化需要两个步骤:第一，权力下放。每个市政府，特别是省会和地级市，都有一个相对更权威的权力下放机制。权力下放后，各地将放宽具体政策。这种放松不仅仅是由于市场交易的下降。一些政策也可能有某些缺陷，包括购买限制政策和酒店公寓。然而，与过去的“一刀切”政策相比，目前的政策将有所自由化，并将对未来的市场交易产生影响。良好的市场交易也将有助于开发商和购房者进入市场，供需关系将更加平衡。”阎跃进总结道。
市场的下降趋势在短期内可能难以改变
通策研究所首席分析师张宏伟认为，从某个角度来看，地方政府可能会采取一些有针对性的宽松措施，这将对三、四线城市产生一些明显的变化。然而，对于大多数一线和二线城市来说，明年将很难放松政策框架。“就目前情况而言，即使采取了一些有针对性的宽松措施，市场的下行趋势仍将保持不变。”
“从行业调整的阶段性特征和周期表现来看，市场尚未调整到位。这一调整将持续到明年第三季度甚至更晚。此外，从企业资本的角度来看，即使几个城市的政策有点宽松，也不会改变目前整个市场的销售速度，企业集资也不会太好。”张宏伟说道。
据张宏伟介绍，在当前环境下，整个企业都面临着偿还资本的巨大压力。对于住房企业来说，资本市场融资环境仍然比较严格，融资渠道也非常狭窄。在这种情况下，从今年下半年到明年上半年仍然是企业资本压力很大的时期。当企业资本压力相对较大时，市场必然会因资本链问题而发生价格调整。企业将降低价格以收回资本，这将导致市场的不断调整。
风能数据显示，2018年，共有2638家企业债券和企业债券已经或将要支付，涉及到期还款、提前还款和转售，规模估计为1.43万亿元，比2017年增长近60%。
“从未来的市场趋势来看，这仍将是一个持续下降的过程，直到明年第三季度。当前官方环境下的所谓稳定并不意味着不动，而是指稳定的小幅下跌，以防止市场急剧下跌，然后回到合理的状态。”张宏伟说道。
对于目前的行业形势，阳光城市集团执行董事长兼总裁朱荣斌在最近召开的“质量申报会议”上坦言，2018年对于房地产及相关行业来说是非同寻常的一年。持续三年的行业监管进入了一个深水期。“一城一策”的长效调控机制将逐步实施。该行业将回到平均利润水平，并正式进入下半年，这是一个大趋势。不过，该公司表示，对该行业的长期发展前景仍持坚定乐观的态度。“没有坏行业，只有坏企业。规模达到1000亿元后，阳光城市将更加注重产品质量，这是创业的基础。”
