随着一些长期租赁公寓企业以仓库爆炸和破产的方式离开市场，这个行业“野蛮增长”的时代终于结束了。在行业重组的情况下，一些龙头企业肯定想跑得更快。
最近，蛋壳公寓和免费公寓相继在美国上市。两家公司都守口如瓶，采取了不否认、不回应的态度，增加了市场的好奇心。为什么你想在长期公寓“变暖”的时候上市？
蛋壳，免费传播，加速上市
在过去几天里，蛋壳和自由这两大长期公寓市场领导者相继报道了首次公开募股的新进展。
9月12日，外国媒体报道称，蛋壳公寓最早将于今年在美国上市，筹资6亿至7亿美元。第二天，有消息传出，自由银行正考虑明年在美国上市，最高筹资10亿美元。
关于上市的传闻，蓝鲸地产分别联系了自由公寓和蛋壳公寓的相关负责人，但两家公司都选择保持沉默。
安居克首席分析师张博对蓝鲸地产表示，两家公司目前正在寻求上市，或者在扩大规模的过程中满足资本需求。他指出，目前长期公寓面临许多痛点，其中最重要的有两点:一方面存在政策风险，北京、南京等一些城市明确表示不允许“N+1”改造；另一方面，各地的租金管制正在逐步增加。
事实上，长期公寓租赁是一个前期资本投资大、回报周期长的低利润行业，这意味着所谓的“蓝海”并不是一个小的竞争压力。
根据中信证券(600030，股票吧)的计算，如果将6%的增值税率和20%的分租增幅应用于长期租赁公寓品牌，其净利润将约为-10.3%；转租租金增加到40%时，净利润约为3.4%。在所有支出中，租金占70%，装修占10%，其余为劳动力、营销和税收支出。
随着房地产市场融资环境的收紧，长期公寓融资项目也受到影响。根据CVSource的统计，2019年前7个月，只有11个父母租赁的公寓品牌获得融资，比去年下降了70%。
同时，租赁贷款、甲醛房屋、租金上涨等问题的频繁发生也给长期租赁行业的发展带来了不稳定，进一步加剧了行业的大规模洗牌。根据蓝鲸之家此前的报道，2018年，至少有9家父母租用公寓的公司被杀。自2019年以来，包括莱加公寓在内，因资本链断裂而被宣布破产。施琅房地产(香港:00160)已公开宣布剥离其长期公寓业务；有传言称，远洋运输集团计划在今年内剥离其长期公寓业务。
在维权事件频发和许多企业“离场”加速的背景下，蛋壳能否在此时自由上市并得到资本市场的认可？很难预测。
利润难题尚未解决。在融资、住房包围和上市三部曲之后，它如何继续？
2015年，中国首次提出重点支持发展长期租赁公寓业务。2017年，一些省市出台了租赁和销售政策。根据连锁研究所发布的报告《租赁的崛起》(The Rise of Leasing)，估计到2025年中国租赁市场规模将增长到2.9万亿，到2030年将超过4.6万亿。
从那以后，融资和住房圈成为这场规模战争中最强有力的“武器”。2018年1月，当第一轮40亿英镑的融资自由完成时，它已经在全国9个城市建立了长期租赁业务，管理50万套住房，为120万租户提供服务，并管理价值超过6 000亿英镑的资产。然而，根据克里的数据，截至2019年上半年，自由管理的房屋数量再次上升至85万套。
今年6月15日，本行成功完成了第二轮融资5亿美元。投资者包括腾讯投资和红杉中国等。目前的估价是50亿美元。蛋壳公寓今年3月刚刚完成了5亿美元的融资，市场估值为20亿美元。根据公共信息，到目前为止，蛋壳管理室的大小为50万。
在此基础上，蛋壳和自由也有一个100万英镑的“小目标”。
然而，应该注意的是，虽然企业正在融资和关闭房屋以迅速抢占市场份额，但长期租赁公寓市场的盈利能力仍未得到解决，这可能成为资本市场最大的“顾忌”。
对此，一些市场分析师认为，提到联合办公巨头WeWork、蛋壳、free等品牌的上市估值“减半”，此时可能不是在美国上市的好时机。协调战略管理小组的联合创始人黄立冲以WeWork为例分析了蛋壳和易装可能面临的上市困难。他指出，软银首次投资WeWork市场时，其价值高达600亿美元。然而，随着市场变冷，软银甚至敦促其搁置首次公开募股计划，因为市场反应平淡。据最新市场消息，WeWork最初的上市计划现已推迟至10月份，同时也在考虑将其首次公开募股目标估值从最初的470亿美元下调至不到200亿美元。
然而，从我们工作被忽视的问题来看，利润不足是被质疑的核心问题。事实上，这也是长期租赁公寓行业的痛点。
克里测试的数据显示，截至2019年第二季度末，中国20个重点城市的公寓租金回报率仅为1%-3%，其中一线城市低于2%，不仅低于写字楼租金的3%-5%，而且远低于国际公寓水平。
黄立冲直言，企业规模不是资本市场关注的唯一因素。关键是他们能否赚钱。
然而，中国企业资本联盟主席薄文喜给出了不同的看法。他认为，“蛋壳，自由选择海外上市，或者有两个原因:第一，这类企业是轻资产，经营和高增长的企业，具有较高的接受度和相对较高的海外资本市场估值；第二种可能性是，企业仍处于非营利状态，海外资本市场应该更容易接受仍处于亏损阶段但前景良好的企业。”
事实上，许多蛋壳以前在市场上流通过，毫无疑问，这一次需要时间来给出答案。可以预测，随着国内长期公寓市场降温，资本市场的态度可能不会太乐观。
