(2022年12月06日)隆冬时节，建筑代理同行齐聚2022视点学徒计划——线上季。
与近期自然寒冷的天气不同，房地产行业迎来了金融“三支箭”。在此之前，行业经历了大调整，以“三条红线”政策的出台为节点。高杠杆、高负债、高周转的传统增长模式已经终结，代建制行业因其显著的“管理红利”时代特征而受到越来越多的关注。
正如龙湖龙之造副总经理米树洋所指出的，如果说2010-2011年是代建制行业的上升期，2014-2015年是成长期，那么这次房地产行业的调整将代建制行业推向了爆发阶段。
2021年7月至今，房地产行业下行周期中，不良资产不断涌现，纾困需求激增。同时，行业分工细化，轻重资产分离趋势明显。这些市场对代理建设的需求越来越大，促使玩家不断涌入。
代建服务具有高收益、低风险、低杠杆、抗周期能力强等诸多优势，目前业界对代建服务的关注度很高。然而，伴随着上述优势，代建服务要求参与者在品牌建设、成本控制、项目运营、上下游整合等方面具有突出的能力。这也是“管理红利”时代对企业的要求。
如何在新趋势中找到发展痛点，找到发展方向，有助于房企、金融机构、施工代理商在下行周期中把握新的增长机会。
12月6日，以“行业变革与代建”为主题的2022视点学徒计划——线上季度代建农场圆满收官。在3个多小时的分享和讨论中，与会嘉宾积极发表观点，共同探讨了房地产行业转型周期下代建制的机遇和未来。
蓝海与差异化发展
会议开始时，世界银行首席技术官李振伟分享了他在1987年的总承包经验。他认为，建筑业实现了跨越式发展，行业的发展和活力以及龙头企业的努力更加明显。在中国房地产面临巨大变革的时候，他认为代理建设的机会更大。
绿城管理执行董事兼首席执行官李俊认为，未来中国房地产的特点将是投资分散化和消费分散化。地方政府、城投公司、金融机构、CMBS、REITS等不同投资主体的参与，将促进房地产投资的分散化，也将催生对代建服务的需求。
他补充说，中国房地产市场本身在消费者方面是分散的。在这个过程中，代建可以承接开发和服务平台，将分散的制造和生产环节集中起来，通过代建服务平台将标准化的开发和服务分配给消费者。这是绿城代建商业模式的底层逻辑。
李俊认为，目前代建制的商业模式还处于起步阶段，在发展过程中需要做好三件事。一是主管部门需要完善相关法律法规；第二，行业需要对代理商建设进行认知转化和推广；第三，号召业内同行相互交流学习，规范行业服务标准。
金地开发管理公司副总经理王认为，房地产行业轻重资产分离是大势所趋。一个高度成熟的行业，必然会在一定阶段带来轻资产，未来代建蓝海的规模可期。
当然，有机会就有竞争。
目前，代建市场已经进入成长期，市场渗透率
新陆建管理集团有限公司总裁石彬彬从内部建设方面提出了建议。他提到，建筑企业要创造、共享、分享、培养人才。加强外部人际合作，促进业务发展，优化分销。新陆建管理将继续建立和完善管理体系、招商引资能力、资源整合能力和上下游合作机制，实现11 > 2。
当然，观点的碰撞才是这次线上会议的主要目的。站在机会面前，创造差异化的品牌价值，是很多进入者坚持的方向。
中原建业CEO王军透露，未来中原建业将在巩固现有优势的基础上，在政府代建和资本代建上有所突破。目前，中原建业在商业代理建设方面有185家合作伙伴。截至2022年11月27日，已签约轻资产项目355个，产能4501万平方米。政府建设上，与省内14家平台公司、8家国企达成战略合作；基建方面，与河南资产、河南玉子等多家AMC公司达成战略合作。
云腾当代管理总经理张世鸿表示，改善产品是当前市场的主流需求之一。云腾当代管理层一直在做绿色技术，但也在坚持产品差异化。比如疫情期间居住舒适度有提升空间。目前绿色科技的建筑价值主要在二线城市和三线城市的核心区域实现。
光大安石开发事业部总经理刘力表示，光大安石开发建设管理业务的初衷是为项目投资提供业务支持。由于光大安石在商业及办公运营、产业物流、资产证券化等业务方面经验丰富，在建设管理业务方面也形成了相应独特的基因背景和能力。
不良资产处置中的机遇和痛点
在房地产行业清理和“保交付”的重要时期，不良资产的处置是建筑行业的热门话题，建筑代理人和发包人在处理业务上有各自的看法和经验。
朗绿管理机构总经理姚伟刚指出，要区分不良资产代理项目的情况，是否已完成盘活，关注未盘活资产的债权债务和法律风险；对于不良资产的处置，代理方需要通过品牌和运营的输出来保证项目的销售和交付。
姬阆资本副总经理、合伙人余认为，纾困代理人需要很强的资源整合能力和处置能力，代理人本身在授信或担保方面要有足够的能力；此外，在处理特殊资产时，既要做投资者，又要做管理者，要能把蛋糕分好，才能成功盘活特殊资产或不良资产。另外，要和客户建立渠道。
圣骑士事业部助理总裁兼特殊机遇投资业务负责人章昊从投资人的角度分享了他在代建业务方面的经验。
他表示，投资人在房地产项目的选择上无疑具有专业的判断能力，代理人需要与投资人的判断达成一致，从而对项目的前景和规划达成一致。
在投后管理方面，投资方和代理方要有足够的信任，解决这个问题的办法是双方利益一致；另一方面，代理商需要有项目所在地的开发经验和资源，也就是本地化。
CDH夹层和信贷投资部副总裁焦表示，对于做不良资产的机构来说，投资者也在等待市场底部的出现，在过去疫情和政策“双杀”行业的时候。市场化的基金可以有较长的资金期限，但不能保证在行业低迷的情况下能够跨越周期。
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