(原标题:香港房地产市场的真实探索:几十年来异常高
一方面，住房短缺；另一方面，房地产价格正创下历史新高。香港的房屋问题一直是香港特别行政区政府的首要任务。然而，这些年来进展甚微。公屋申请的平均轮候时间已变为5.4年。
最近，《证券时报》记者访问了香港新界元朗、天水围和锦田、港岛中区、旺角和九龙尖沙咀，采访公众对香港政府实施《收回土地条例》的看法，以及香港特别行政区政府发展局新闻主任和政界人士对香港土地供应需求的意见。
美国房地产销售机构陈小姐向记者透露，9月16日，另一位内地大亨又斥资5.8亿港元收购了香港巅峰超级豪宅尼克尔森山(Mount Nicholson)。目前，该建筑的平均价格为15万元/平方米(相当于162万元/平方米)，尼克尔森山(Mount Nicholson)2017年的平均价格为120万元/平方米。九月初，观塘小沥源的平均价格(离港岛市区约一个半小时)达到10万元/平方米。
他说:「政府为兴建公共房屋而征用土地，已被各方阻挠。政府对农业用地的开发被认为是利益的转移。郊野公园的发展将被指控破坏环境。新界的发展会忽略丁权。开发商以各种环保借口抵制土地复垦。开发商每天都抱怨高房价和缺乏土地。每当有新的土地开发计划时，首先要反对、反对、反对。”蒋先生是一名公民，他说，“对手怎么能不花钱就开发出大量适合开发的土地？”
「土地供应是本届政府的首要工作，我们必须采取多管齐下的方法。」「土地供应专责小组在广泛谘询公众后，于去年十二月向政府提交建议，政府于今年二月完全接纳这些建议。香港特别行政区政府发展局首席信息官对《证券时报》记者表示:“政府将实施更稳健的土地供应战略，并继续大幅增加土地供应，以实现《长期住房战略》设定的10年住房生产目标。”。
土地供应极其紧张。
香港地势多山，有大片郊野公园和湿地。根据公共数据，香港面积为1，111平方公里，其中24.3%的土地在建，其余75.7%为郊野公园及水塘，其中只有6.9%为住宅用地，导致物业价格异常高昂及租金高昂。
近日，民建联刊登了整版广告，促请特区政府利用《收回土地条例》大量收回土地兴建公营房屋，以解决公营房屋短缺的问题。民建联主席、香港特别行政区立法会议员李慧琼告诉记者，香港有许多深层次的矛盾，其中土地和房屋是重中之重。香港特别行政区政府必须采取严厉措施来破釜沉舟。
香港联合基金副总干事黄元山向记者指出，未来10年，香港将缺乏9万至10万个公共住房单位。因此，政府必须开始解决住房问题。《收回土地条例》是收回土地的方法之一。最重要的是找到新的土地资源，以不同的方式获得土地，并将其用于发展目的。
根据香港政府房屋署公布的数据，截至2019年6月底，配额及计分制度下的一般公屋申请约有147，900宗，非长者一人申请约有108，200宗。申请人的平均等候时间为5.4年。
关于民建联的建议，香港特别行政区政府发展局新闻主任告诉记者，根据《收回土地条例》，政府需要确立适用于该土地的“公共用途”，以便日后收回私人土地，用于不同的新发展区和公共房屋项目。在未来几年的几个大型土地开发项目范围内，包括衡州开发一期、孤东北/粉岭北新开发区和红水桥新开发区，预计还将开垦约500公顷私有土地。政府还将继续规划公共住房的发展，并收回所需的私人土地。
发言人亦向记者透露，香港正就「土地共享试验计划」的实施架构制订具体指引及其他实施细则，以期腾出主要位于新界的私人土地，供中短期公营及私人房屋发展。政府稍后会公布有关安排，并听取有关利益攸关方的意见。
香港政府在收地时遭遇强烈阻力
民建联成员刘国勋在接受记者采访时表示，在回归后的20年里，政府只引用了13次《收回土地条例》。民建联建议这次引用《收回土地条例》，主要是为了腾出新界一些农地和发展新市镇。土地供应专责小组的公众谘询将于九月二十六日结束，但公众一直就土地问题进行重大辩论。
九月十八日，记者访问元朗、天水围及新界其他地方，以及九龙和港岛，采访不同的村民和市民，了解政府收回土地的情况。
香港铁路西铁线由柯士甸站开始向西，途经南昌、美孚、荃湾西、锦上路、元朗、天水围和屯门，均属新界。新界有最多的农地、荒地、湿地和山区，地铁经过的许多地方尚未开发。
从事酒店服务行业30多年的谭先生退休后开始经营出租车业务。他是元朗水围村的村民。他告诉记者:“我们村民手中也有很多农业用地。除了我们住的一栋三层的小房子外，还没有一栋被开发出来。政府收回土地需要多少钱？政府出价1300港元/平方英尺(相当于14040港元/平方米)作为底价。许多村民不愿出售它。数百万人会卖掉一块土地。如果你真的不想。我告诉你，我们在丁权有小房子。我们建了一栋最高三层的房子，每层至少可以卖500万英镑。一栋小房子售价在1500万到2000万港元之间。因此，如果征地价格太低，村民不卖，价格太高，其他村民会反对，为什么政府要以这么高的价格征收围水村的农地，却不征收我们村的土地？”
谭先生说，在七十年代港英政府发展新界时，为了取得新界原居民的支持，推行了丁屋政策。该条例规定，18岁及以上新界原居民的男性后裔(必须是男性)每人一生可申请一次，在批准的范围内兴建最多3层的小型屋宇，每层面积不超过65平方米，总高度不超过8.23米，而无须向政府补地价。
“我可以以数千万的价格卖出一套房子，而房价仍在上涨，那么为什么要卖给政府呢？”谭先生说。
住在元朗的张小姐告诉记者，如果政府收回耕地，每平方英尺1300港元是可以理解的。但是如果你想建造一栋房子并卖掉它，土地不是农田。这是房地产价格，绝对便宜。村民不卖，政府也不能提出强制要求。此外，许多村民将把二楼和三楼租给非村民。许多人租不起外面的电梯楼，尤其是那些有大家庭的人，一些想养狗或有车的人会租下村里的房子。目前，二楼每月租金可达8000至10000港元，三楼因屋顶原因每月租金可达12000港元以上。如果村里的房子靠近地铁站，三楼每月可以租20，000港元。
执行《收回土地条例》的最大问题是政府需要以市场价格买回土地。这一市场价格明显高于许多房地产开发商购买农田时的价格。最明显的是，房地产开发商获利了。因此，很多市民批评政府涉嫌利润转移而与地产发展商联手，并非所有兴建的公屋单位都有资格申请。
在中环工作的香港公民蒋先生告诉记者，政府以高价征用土地建造公共住房。然而，香港有750万人口，100多万富人可以负担得起私人住宅甚至豪宅，300万中产阶级，100万穷人，留下200多万“夹心层”。公共住房资产的资格受到严格限制，收入不得超过政府规定的比例。简而言之，收入不多，个人资产也不多。那些不能享受公屋利益的市民会抗拒，他们为何要用纳税人的钱以高价向村民或地产商购买土地？此外，在香港有房屋的人当然不希望政府兴建公营房屋，因为这会影响楼价。
香港政府提出的“土地共享试验计划”，是指土地发展商将农地交由他人使用，而政府会将农地转为其他用途，并在额外建筑物的面积上，以7:3的比例兴建公屋和私人房屋(即公屋和私人房屋)。该计划也遭到了公众的反对。
「如果政府要求干预私人市场，要求地产发展商兴建公营房屋，那么政府一定要向发展商提供经济诱因、改变土地用途、增加楼面面积等。只有让开发者从中获利，他们才有机会积极参与项目。私人项目的管理和公共资源的分配将不可避免地有利于开发商的利益。”在旺角工作香港市民李丽娟说:「这项计划基本上把发展者的商业利益凌驾于公众利益之上。」
目前，香港四大发展商恒基地产、新鸿基地产、长江实业和新世界发展在新界拥有1.045亿平方英尺的农地(约1，000公顷)。仅亨德森土地就有4590万平方英尺的农业土地储备尚未开发。
房地产开发商买下农田后，没有进行任何开发，他们囤积土地的意图是众所周知的。更严重的是，即使目前不购买农地，其价值仍会随香港地价不断上升。所有拥有农田的房地产开发商基本上都立于不败之地。
「香港并非没有土地。我们有很多土地，但是这些土地不能移动。香港的总人口很少，但反对力量很大，有许多不同的利益集团。”香港科技大学经济发展研究中心主任雷定明表示，“这也是历届政府未能解决香港房地产市场症结的原因。”
2005年后，香港的土地开发几乎停止，导致公屋和私人住宅的完工量大幅下降。根据香港差饷物业估价署及房屋署的数据，从2007年至2016年，本地住宅平均每年落成量约为25，700个单位，较过去10年下降逾50%。
呼吁尽快启动征地和住房建设
记者参观了天水围，这里是香港公共住房最多的地方。从天水围地铁站可以看到政府兴建的公屋单位。交通非常便利。蔡女士是一名市民，她告诉记者，天水围站附近的公共房屋项目已于近10年前竣工。当时，购买价格约为35万港元，面积约为400英尺(37平方米)。
「我们其实支持政府兴建公屋，因为价格便宜，而香港政府兴建的公屋单位交通便利，设施完备。由于政府能够获得大量土地建造公共住房，社会冲突不会很深。”蔡女士说:“我们的香港政府实际上非常好。政府对退休老人的补贴是每月几千港元。医疗也是免费的。在街上行进的孩子们现在不明白了。”
记者参观了天水围天耀村，那里有很多建筑物，配套设施齐全。其中有不同的学校，如香港潮阳中学、伊利沙伯中学、天水围官立中学等。
不仅教育设施完备，还有儿童游乐场、休息亭、篮球场和老人院，即东华三院常亮老人院。
香港特别行政区立法会议员柯创生表示，目前香港约有10万人居住在“棺材屋”。住房和其他不适宜的居住环境。？房屋租金昂贵，有些非常小的单位每月可能要花5，000至6，000港元。
民建联主席、香港特别行政区立法会议员李慧琼表示，政府过去“以蜗牛的速度”寻找土地。目前，公共住房存在巨大的土地缺口。如果没有改善，公众会越来越失望。应立即开始征地和住房建设。
如何才能扭转供需失衡？
政府实施《收回土地条例》遭到很多反对。香港特别行政区政府发展局新闻主任告诉记者，政府会积极推广和研究不同的措施，以增加或加快土地供应，并采取多管齐下的方法，确保土地供应，让青少年可以“上车”。
从董建华的“八万五计划”，到梁振英加快兴建公营房屋的建议，再到林郑月娥的“明日大屿山”计划...看看香港政府22年的施政报告，房屋和土地供应一直是政府的首要任务。当记者向香港特别行政区政府发展局询问“大屿山明天”计划的进展时，对方没有直接回答。
林郑月娥在施政报告中提出的“明日大屿山”计划，主要是一项为期20至30年的大型填海计划，分三个阶段发展。最终目标是连接新的人工岛、北大屿山和新界西，填满香港岛西和东大屿山之间的海域，总面积约等于香港岛的四分之一。根据施政报告，九一洲是“明日大屿山”填海计划的核心地区。它将发展人工岛，成为继中九龙东之后的第三个核心商业区。
然而，这个看似可行的方法，不但令行政长官林郑月娥受到批评，也令非政府代表刘德华成为支持填海的批评对象。“明日大屿山”似乎利大于弊，但结果却吸引了1万人上街游行，理由是环保、填海可能耗尽政府储备，以及未能解决短期房屋问题。
“土地供应不是盖房子。没有预先的布局规划，十多年来香港的供求失衡是绝对不可能扭转的。」“那么香港的住房问题将永远是一个僵局，”市民姜先生说。
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