？文/乐居财经徐九绵
寒潮席卷浙江，昨天杭州市迎来了今冬初雪。
廊坊的小巷，白墙黛瓦，垂柳苍松，一眼望去都是冰雪覆盖。整座城市银装素裹，别具诗情画意。
然而，胡并没有多少时间停下来欣赏的雪景。德中国(02019。HK)唯一现存的美元债券在上面，交换要约之路一波三折，他要做的事情太多了。
12月2日，德意志银行中国召开了其唯一幸存的美元债券投资者会议。实际控制人、执行董事、董事长胡，总裁费，执行董事、总裁助理山北参加。
会上，德意志中国抛出一个“大新闻”:——德意志服务集团(02215.HK)确实在进行出售谈判，这需要时间，还存在不确定因素。胡通过国际持有德信服务集团49.20%的股权。
“就物业管理公司而言，我们确实在积极与多家机构谈判，但这需要一段时间，不确定因素很多。”德中国表示，“如果交易成功，我们还将在公司正常运营之前，使用部分资金提前支付美元债务的利息。这也是公司这次加入第一大股东个人担保的原因。希望投资者能看到公司的决心和诚意。”
总之，因为相关的房地产债务问题，德信服务集团也被束之高阁。
受此消息影响，德信服务集团股价午后大幅波动。13:05上涨2.74%，但维持了20分钟左右的快速下跌，跌幅达7.88%。
截至当日收盘，报2.88港元/股，跌1.37%，市盈率(TTM)约19.86倍，总市值28.19亿港元。
价值几何？
德信服务集团想卖，但是卖给谁，以什么方式，多少股份……还是个谜。
但根据德信服务集团目前的规模和体量，以及之前出售物业公司的先例，售价估计可能会有一二。
数据显示，截至2022年6月30日，德信服务集团营收约4.85亿元，较2021年同期增长6.3%；毛利约1.54亿元，较2021年年中下降6.9%；毛利率为31.8%，较2021年年中下降4.5%；利润约8860万元，较2021年中期增长22.0%。
同期总签约面积4800万平方米，管理总建筑面积约3260万平方米。
德信服务集团的收入和规模与世纪佳缘服务(01153。HK)。
2022年上半年，世纪佳缘服务实现营收4.6亿元，较2021年同期增长约18.9%；录得毛利约1.45亿元，较2021年同期增长约19.5%；毛利率约为31.6%，2021年同期约为31.5%；净利润约6870万元，同比增长约12.7%。
同期佳缘服务签约建筑面积约6190万平方米，管理下建筑面积约4250万平方米。
在此之前，世纪佳缘希望将自己出售给金科服务(09666。HK)。知情人士透露，这笔交易的对价为2亿美元，合同折让13.3亿元人民币。
但按照世纪佳缘服务2021年1.042亿元的净利润计算，金科服务当时给出的PE约为17.36倍，略高于市场平均水平。
据乐居财经《物业K线》统计，今年上半年，华润万象生活等上市物业公司发起收购28起，其中12起为物业服务公司定向收购，可计算收购PE，平均收购PE约13次。
按照德信服务集团2021年1.1亿元的净利润，并以萍萍市场收购的PE和金科服务向佳缘服务收购的PE为参考，德信服务集团100%股权的可售价格可能在14亿元-19亿元左右，合同金额1.99亿-2.71亿美元。
信贷中国的美元债务延期
像其他房地产业主一样
根据公告，德意志中国将开始交换至少约3.13亿美元或现有票据未偿本金的90%的要约。现有票据的交换要约将于2022年11月18日开始，11月30日下午4点(伦敦时间)到期。
11月28日晚间，德银中国发布公告，调整其美元债的交换要约条款，并表示受限于交换要约的完成。缴纳同意费的截止时间由2022年11月25日伦敦时间下午4点延长至2022年11月30日伦敦时间下午4点，实时生效。
根据公告，德银中国为这笔美元债务增加了个人担保。即胡愿意提供个人担保，以担保德意志中国及其附属公司在新法案项下的担保人责任，以及德意志中国提前支付第二笔应计利息款项的责任。
然而，即使德银服务集团能找到买家，以19亿元出售，也无法完全覆盖德银中国的美元债务。
德信服务集团2022年中期报告显示，截至今年6月30日，胡及其妻子魏佩芬通过盛富国国际持有德信服务集团53.48%的股权。
此外，德信服务16名员工通过凯邦国际持股13.10%，投资管理人华安基金有限公司持股7.13%，IPO引入的战略投资者沈跃华持股5.4%，其他公众持股20.89%。
其中，华安基金的客户为浙江华美投资有限公司、杜南物业服务集团有限公司、杭州瑞阳供应链管理有限公司，分别持股3.14%、0.66%、3.33%。
