乐居财经新闻9月22日，中泰证券发布了一份关于房地产行业的周报。
第一手住房:营业额环比增长-8.40%，同比增长9.21%(按地区)。中泰两国本周追踪的40个大中城市二手房总成交量为475.05万套，同比增长-8.40%，同比增长9.21%。其中，一线、二线、三线城市一手住房成交量环比分别增长-12.03%、-14.81%和4.07%。同比增长率分别为-49.00%、30.89%和28.55%。
二手房:成交量环比增长-21.17%，同比增长-18.40%(按地区)。中国和泰国本周追踪的14个大中城市二手房总成交面积为105.99万平方米，同比增长-21.17%和-18.40%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交量环比分别增长-15.28%、-23.23%、-25.02%；同比增长率分别为-50.41%、17.22%和2.70%。
库存:销售面积(按面积)环比增长21.73%。中国和泰国本周追踪的15个大中城市总可售面积为5284.18万，环比增长率为21.73%，去极化周期为28.56周。其中，一线、二线和三线住宅销售面积环比分别增长50.57%、2.41%和-1.17%。第一、第二和第三去极化周期分别为38.09周、21.34周和26.45周。
？投资建议:本周主要城市的恶化率为74%，高于上周。国家统计局8月份公布了房地产相关数据，房地产行业的资金在1月至8月间有所下降。在政策方面，中央政府出台了加强农村宅基地管理的文件。深圳已规定工业用房不得二次转租，杭州余杭将补贴人才购买。在宏观层面，美联储降息25个基点。香港金融管理局同时下调基准利率0.25%。LPR对改革表示欢迎后的第二次报价:一年期4.20%下降5个基点，五年期品种4.85%保持不变，符合分类监管的预期。
在投资方面，我们目前对房地产行业持乐观态度。首先，尽管当前的降息和降息是由窗口引导的，但整个行业也可以或多或少地受益于广泛的货币，但受益程度略低于前几轮。其次，在当前宏观背景下，市场开始向业绩确定性板块和目标提供更高的溢价，房地产股的业绩确定性优势进一步凸显。第三，长期国债收益率未来可能会继续下降。经历了一段时期的高速增长后，房地产行业作为一个整体开始增加股息。目前，主流房地产公司的高额股息对长期基金更具吸引力。总体而言，目前房地产股票质量高，配置低，估值低(主流AH住房企业PE19E约为5.7倍)，业绩保证高(主流AH住房企业PE19E净利润中值增长率为27%)，股息高(约为6%)。我们认为，目前的房价和地价已经稳定，基本面已经走下坡路，融资的持续收紧超出预期，政策调控的目的已经实现，进一步收紧的意义不大，因此可能性很小，因此估值继续下跌空更少，但底部反弹空更多。本轮下调和随后可能的降息已经表明，该板块正在触底。我们预计，由于融资的差异化，土地集中度将进一步提高，在第一步引导或引领土地和销售市场的复苏，并引导板块整体反弹。至于随后反弹的时机和强度:与之前的周期相结合，在政策和基本面触底后，先行反弹将比板块更快，随后是灵活品种的补充。
推荐受益于集中度不断提高、在行业下行期间有大量整合机会的行业领导者:万科、保利、融创中国；以及致力于降低杠杆、增加股息和优化内部控制的增长前线:华夏幸福、徐汇控股集团。
风险提示:三线和四线销售的下行压力持续增加；流动性继续收紧。
