作者|刘颖
生产|聚焦金融
11月29日，2022年北京第四批集中供地落槌，6宗住宅地块成功出让。135.22亿元的成交价以袋结算。
在前三批土地供应稳步输出后，北京第四批土地供应集中。虽然规模明显缩小，只推出了6个地块，但热度却达到了很高的水平。其中3宗地块见顶，溢价率方面，本轮也创下2021年集中供地以来7批溢价率新高，达到10.02%。在高热度下，拍卖率继续保持“0”趋势。
据诸葛找房分析，北京本轮土地拍卖火热，溢价水平再创新高。同时，拿地企业以国企为主，也有部分优质民企。这主要是由于近期频频出台针对房企的金融扶持政策，“三支箭”均已射出，增强了房企拿地的积极性。此外，北京作为一线城市，市场强劲，是开发商拿地的首选。
该研究所土地部研究主任张凯也提到，北京第四批土拍在一定程度上超出预期，这主要受三个因素影响。
第一，目前全国房地产市场还没有稳定下来。由于北京、上海等个别城市房地产市场依然火热，是房企为数不多的投资选择。
第二，今年四批之前，北京全年住宅用地仅成交49宗，比去年的64宗下降了近24%。很多在北京深耕的房企还没有完成全年的投资任务，都希望在今年的四批中有所斩获和补仓。
第三，北京很多城投企业都有交易和开发的能力，这次也积极参与竞拍，完全不同于其他城市城投拿地的逻辑，也因此把这次竞拍的热度推上了一个新的台阶。
“热”和“冷”
北京集中供地虽然整体“火热”，但各行政区“冷热不均”现象明显。
具体来说，朝阳最热。朝阳区推出的三宗地块，每宗都吸引了十余家房企报名，高于石景山、门头沟、通州三个区的房企报名量之和，三宗地块均达到峰值。
其中，朝阳方平镇PF44地块吸引了10家房企和财团报名参展。现场竞价达到上限后，有5家企业参与摇号，最终“保利建工”以25.53亿元的销售面积和1万平方米的现房中标。
朝阳方平镇PF45地块吸引了14家经营主体报名参与，也是挂牌时报价最多的地块。八家公司参与了现房销售面积的竞争。达到上限后，三元叶嘉以24.38亿1万平方米的现房销售面积最终摇号胜出。
朝阳区乃西村29-321地块，吸引了9家企业报名，最终有4家企业参与摇号，由销售面积32.315亿3.5万平方米现房的“金隅”拿下。
粗略计算，北京第四批集中供地中，朝阳区供应的三宗地块总成交价达82.22亿元，占本次土地拍卖总成交价135.22亿元的60.8%。其他三块来自石景山、门头沟、通州的地块仅占39.2%，不到40%。
焦点财经了解到，石景山区老古城综合改造一级土地开发项目1608-626，吸引了5家企业报名，最终由中海以5.58%的溢价率竞得。门头沟区永定镇地块在公开拍卖前一天以底价成交，并由中建信托联合体在中建股份成功竞得
利润空间的进一步扩大也是刺激房企积极拿地的重要原因，克而瑞表示。
“老面孔”和“新面孔”
《财经焦点》注意到，金茂、中海、华润、保利、招商、金隅、首开等“老面孔”都报名参加了这场北京地方拍卖。其中金茂最为积极，共注册5宗地块，独立注册朝阳平房、古城、通州地块各2宗；共同开启了朝阳乃西321地块的报名。在此前的第三批土拍中，金茂也积极报名了5宗地块，最终在大红门竞得1宗。只是金毛在这次土拍中什么都没得到。
中海的表现仅次于金茂，有四宗地块登记，但石景山只有一宗。柯睿指出，石景山是中海新城的大本营。目前中海在石景山布局了中海天钻、天玺、听云等项目，而石景山老城区正好处于新房供应的缺口，此时补仓正好。中海这次拿下的地，本身就被中海的项目包围着。其中，北面是中海进士府，西面是中海金Xi府，西北面是中海长安雅苑，西南面是中海府。
中海紧随其后的是保利建工联合体。在这次土地拍卖中，它参加了三个地块，并赢得了一个。
不仅是“老面孔”，一些财力雄厚、融资能力强的“新面孔”也在积极入市。不再满足于京郊布局的中建系就是一个典型。
据焦点财经不完全统计，2022年至今的北京四批集中供地中，中建部门共投入约516亿元，拿下14宗住宅地块。海外，中建八局近一半的工程局都在北京。第四次集中供地，中建1号、2号、5号、8号、中建方程式都签了，偏爱朝阳市场，可惜运气不好，没拿到地。只有中建信和(中建五局持股47%，为第一大股东)和中建方程(中建100%股份)联合体作为一级开发企业，在门头沟拿到了一块地。相比中建置地(一局)、中建九和(二局)、中建一品(三局)，中建方程对中建信和略显陌生。不过，来自全国各地的众多中建地产企业齐聚北京参加拍卖，反映出他们对北京市场的看好。
首农集团旗下的三元叶嘉在参与了第二批小瓦窑地块和第三批永丰地块后，终于有所斩获。经过19轮角逐，三元叶嘉击败中建一局、城建兴化局、中建八局、首开局、陈静盛辉局等13家企业，以15%的溢价率竞得朝阳方平乡45宗地块，一鸣惊人。这也是本轮拍卖中楼面价最高的地块。
整体来看，北京集中供地的注册房企仍以国企和央企为主。京盛盛辉是唯一报名参加拍卖的民营企业，目前还没有任何收获。经企业调查，该企业成立于2022年11月8日，注册地址在怀柔区，注册资本1000万元。实际控制人和最终受益人是王海超。
柯睿指出，无论是参股还是征地，中央政府和国有企业的参与度都是最高的。在摆脱对城投依赖的同时，民营企业还没有出现。未来北京新房市场将继续被这些头部房企瓜分。
此外，在这次地球拍卖中也可以看到“双碳”目标。比如中海拿下的石景山地块挂牌文件显示，鼓励建设全年龄友好型社区，推行超低能耗建筑。地块上建设的项目必须符合二星级st等高标准商品房的基本质量要求
