虽然房地产行业融资阀门频繁打开，但房企抢年底收益可能是更现实、更紧迫的工作。
上周，万科先后与中国银行、交通银行等达成信贷合作。累计授信额度超3000亿元，并宣布拟新增直接债务融资不超过500亿元。
与此同时，在大本营深圳，万科的两个新盘集中亮相，都推出了不少打折促销手段。截至11月27日，双套共成交584套，引发楼市红潮。其中，位于前海的万科前湾悦嘉园在11月27日开盘当天吸金35.2亿元，减持至90%。不少深圳购房者感叹“没想到前海还需要打折”。
“新房销售的普遍回暖仍是房企流动性持续改善的关键。”惠誉评级早前指出，只有在大部分房企重新获得融资渠道，购房者信心恢复后，房企信用状况才有望整体企稳。
万科降价，房价比三年前还低
11月18日，万科湾悦深夜取证，推出321套房屋，户型面积约108-170平米，精装交付。单价区间约90-11.8万元/平方米，均价约10.6万元/平方米，总价区间约10.18-19.89万元。
据悉，万科御湾悦项目位于前海妈湾区域，属于深圳国际智能港高级综合体项目住宅部分。今年3月，万科投资16.08亿元入股深圳国际前海智能港湾项目，持股28%，将联合开发住宅部分三、四期。
万科环湾悦取证后，位于前海桂湾区域的天健悦湾府也获批预售许可证。项目可售房源626套，备案均价约9.6万元/平方米，单价区间约8.3-10.7万元/平方米，总价区间约942-18.13万元。这两个项目面对的是属性几乎相同的客户。
很快，万科“坐不住了”。天健悦湾府拿到预售证的当天，万科万湾悦就推出了促销优惠，楼盘的促销信息开始出现在深圳各个购房群中。“万科万湾悦可优惠最高90万元115平米的审批期；66平米最高优惠160万元；四房66平米，打折后最低单价8.24万元/平米。”
根据项目官方完整的优惠套餐方案，总价优惠幅度在70-160万之间，其中优惠后最低价8.2万/m2，——，比田健万悦公馆最低毛坯价低1000元/m2，精装修。
“最低8万元的量太大了，能抢走一大批波前买家。”深圳一家连锁房地产中介公司的销售人员王飞(化名)告诉时代财经记者，前海作为深圳最大的倒挂区之一，房源供应很少。再加上“前海概念”刺激楼市，近几年新开楼盘几乎都是“日光盘”，非常激烈，楼盘降价销售的情况很少见。
“这对买家真的很有吸引力。近几年新盘价格几乎都在9-12万元/平方米之间，比2019年疫情前还便宜，更别说周围二手房单价都在18万元以上。”王飞说。
除了降价吸引客户，11月22日，万科万万悦在诚意报名截止前夕发布补充公告，将数据修改通道关闭时间和保证金冻结截止时间延长30小时，为购房者预留更多时间。
这种营销策略也让万科湾悦收获了大量客户。据悉，意向登记三天就有1000多名客户注册，其中300多组客户注册
今年以来，除了深圳海德花园、招商海豹家园等一些倒挂空间较大的楼盘出现“日光”外，整体新房拆除率并不理想。据多项统计，整体新盘去除率仅为30%至40%。
被保利反超，万科开启全国抢收
深圳万科双板“打折”抢收，反映了房企年底冲业绩的压力。
今年1-10月，万科累计实现合同销售金额3467.7亿元，合同销售面积2135.7万平方米，均同比下降约33%。
“银十”中，万科实现合同销售额321亿元，同比下降23.48%，环比下降7.6%。与行业趋势相比，万科的业绩并不理想。中国指数研究院数据显示，10月百强房企月度销售额同比下降26.5%，但环比增长1.6%。
销售榜上，万科今年一直被保利压着，“老二”地位不保。截至今年前10个月，保利累计签约金额3631.14亿元，万科总签约金额超过160亿元，连续两个月领先万科排名第二。
据早前市场消息，万科在10月底召开了内部会议。集团董事局主席郁亮、开发运营总部首席合伙人兼首席执行官张海及各区负责人参加了会议。据悉，郁亮亲自督战，对今年最后两个月的销售冲刺做了安排，并将在全国大量城市加强各销售渠道的合作。
其实这是万科多年来比较少见的一次营销动作，因为过去万科更强调自身的渠道能力。根据会议内容，万科各区域将动员贝壳、安居客等中介合作渠道合作卖房。当万科的未来之光在深圳建岗山推出时，万科向外部中介开放了销售渠道。
除了深圳，11月，万科在全国多个城市开启业绩抢购，在双十一万科七大区域54个城市联合发起“双十一购房节”。例如，广州提供的优惠包括部分项目最高10年物业费，3年免费月供，以及限价住房。
还有一些市区楼盘直接进入打折模式。如武汉万科杜新会等多个楼盘启动促销降价，降幅约2000-3000元/平方米；长沙万科推出111套优惠房，最高优惠30万元；昆明部分项目推出特价房，最高折扣率近20%。
柯睿研究中心曾监测指出，由于万科在今年年中开始了大范围的折扣活动，月平均销售价格下降了10%左右。
除了大蒜、小麦、西瓜，买房、坐地铁十年免费，万科盐城最近还推出了花式营销活动。盐城所在的万科上海区域今年也出现了业绩下滑。上海一直是万科的明星区域，也是业绩最好的区域。万科2021年中报显示，上海区域销售额占比37.3%，销售金额1322.2亿元；2022年中报显示，上海区域销售占比收窄至36.3%，而销售金额较去年大幅下降40%至782.5亿元，为各大区中销售降幅最大。
以上海单个城市为例。中国指数研究院数据显示，今年1-10月，万科在上海实现销售额157.46亿元，排名第12；2021年和2020年，万科在上海排名第6和第2，年销售额分别为220亿元和312亿元。
