观点网从城市总体规划社区，到知识型社区，到交通枢纽项目，再到街区式的更新项目，解读瑞安的开发项目是如何随着城市的发展而迭代进化的。在发展过程中，哪些需要链接城市过去的人文记忆，哪些是通向城市未来的生活模式？这些问题考验着开发商对城市发展的看法。
在瑞安房地产CEO王赢看来，学会善待土地和城市的自然历史资源，根据项目所在城市的发展进行规划开发，始终贯彻有机更新和长远价值的理解，才是对城市最负责任的交代。
瑞安房地产重视转变空间载体与城市发展、城市记忆、自然、市场和人之间的关系，并提供创造性的解决方案，以构建具有成长性和韧性的动态社区，这将有助于区域和城市的可持续发展。
“根据城市发展的不同阶段和需求，城市更新从模式、内容到实践都要不断调整。不可能把同一个产品体系适用于所有城市和不同发展时期。”
当高杠杆、高周转、高利润的“三高”模式在房地产行业盛行的时候，瑞安以“整体定位、整体规划、整体开发、整体运营”的开发理念，长期努力，始终根据城市发展的节奏和进程，及时调整开发方式，兼顾社会利益和经济效益。
不可“复制”的新天地
Ryan的故事要从老变说起。
在旧改领域，“大胆”和“精细”一直是两派：前者注重破旧立新的效率，推动规模化发展，后者更注重打磨每个项目的质量和多样性。
从瑞安在中国大陆市场的历史来看，它更倾向于后者。
上世纪90年代，上海的城市改造工程如火如荼，具有浓郁海派特色的石库门街区消失了。1997年，太平桥地区改造项目总体规划获得政府批准，新天地项目启动。
新天地项目的定位是配合上海发展成为国际大都市的目标，建设城市会客厅和社交目的地，提供现代前卫的消费、休闲、文化多元化体验，营造富有创意和活力的国际环境。
瑞安创新性地引入了开发保护的理念，在保留石库门巷肌理和建筑特色的同时，赋予其新的商业使用价值，将这片老上海的老区打造成现代化的商业文化地标。2016年，上海新世界被《福布斯》杂志评选为“全球20大文化地标”。
王赢坦言，在房地产行业大踏步前进的时候，确实有人认为瑞安慢工出细活的模式让企业似乎失去了很多发展机会，但瑞安更愿意坚持我们的价值取向，倾听城市的声音。“每一片土地，每一个地区都有自己的特点，不能一概而论，简单照搬”。
她以创智天地项目为例：“新天地当年的开发模式非常成功。2001年开业当年，就有400多个学习观摩团来到新天地学习。但瑞安并不满足于一时的成功，采取了简单快速的复制模式，将“天地”铺天盖地。”
“2003年，关于江湾体育场附近的旧城改造项目，公司配合上海市政府提出的‘科教兴市’的城市发展战略，创造性地提出了‘三区联动’的概念，即连接‘大学校园、科技园区、公共社区’。“知识型社区”模式成功助力杨浦区经济转型，以科技创新推动“工业杨浦”。
在瑞安的理解中，这样的变化需要更多的创新人才，更重要的是要为他们营造一个创新创业的生态圈，营造一个人们更愿意相互交流的空间环境。“在短短的林荫大道上，大学路遍布各具特色的咖啡馆，成为青年知识工作者和创业者促进交流、激发创意的热土。”
因为它也成为了吸引市中心年轻创意工作者的磁石，2017年，大学路被评为上海十大最美道路之一，与衡山路、复兴路、武康路等百年历史街区齐名。
项目图纸容易复制，但只有对城市肌理和城市发展需求的深刻理解，很难模仿和复制。正如王赢所说，“的确，我们的项目不太可能被复制。我们做的每一个项目都是扎实勤奋的，这让它更成功。”
在项目规划开发阶段，瑞安因地制宜，根据城市的地方文化，展现和更新不同的特色。在商业运营阶段，瑞安会随着城市的发展和市民需求的升级而改变，与城市共同成长。
“比如在上海，我们在做商业组合的时候，会研究上海作为一个东西方文化交融的国际化大都市的特点和特质。需要引进哪些领域的主导商业形态来吸引国内外人才留在上海，从而吸引企业和资本，助力城市经济和产业发展。我们将考虑我们的目标客户会喜欢什么样的生活方式，以及如何让他们在我们的商业社区中找到实现其价值的地方。”
“和建筑岭南天地很不一样。岭南有着非常传统的文化和生活习惯，所以我们佛山要做的不仅仅是创新，更是对本土文化的挖掘、弘扬和发展。比如大家熟知的于冰烧腊，在酿造过程中加入了猪肉，我们和这个传统品牌一起打造了有特色的展厅和店铺；比如佛山是岭南医学的发源地，各种药号是佛山城市文化和记忆的重要载体之一。悠久的中医药文化早已深入佛山人的骨髓。我们把咸丰十年在佛山孕育的黄香花养生堂后代从南洋请回来，在岭南天地旧址重新开了老店。”
王赢还透露，在岭南天地项目的规划阶段，设计师曾在佛山生活了半年，对岭南的人文建筑有了更深入的了解。
佛山岭南天地共有各级保护建筑22处。瑞安在旧城改造的基础上，尽力保留了佛山古城和岭南建筑的风貌，巧妙地加入了现代化的概念，让历史和现代元素和谐交融，打造了一个全新的可以传承本土文化的城市中心总体规划社区。为粤剧、陶艺、武术、美食等本土文化属性和现代商业创新的故乡佛山，写下了浓墨重彩的一笔。
“当项目新落成时，消费者会觉得对项目非常熟悉，因为大街小巷的墙砖还是以前的砖，植物还是繁衍了几十年的根。我们老式的改造方式，每一面砖墙的选择和使用，以及对每一株绿植的深刻研究，使得这个项目成为岭南文化的杰出杰作。”
以前业内有一种“拿来主义”，整体抄袭一个外地小镇。王赢认为，现在越来越强调文化自信。以后这样的模式会越来越少，更多的是关于如何挖掘和发扬自己的文化。我们需要前瞻性的规划给城市带来新的发展空间，需要多元的内容给区域带来持久的生机和活力，从而培育城市可持续发展的核心力量。
未来要走什么样的路？
利润普遍下滑，流动性压力加大，引发房地产行业重新审视过去高杠杆、高周转、高回报的“三高”模式。在王赢看来，瑞安“总是知道该走哪条路”。
瑞安房地产提出的发展目标是“中国领先的城市发展解决方案提供商”，这也是企业对自身优势做出客观思考和研究后做出的战略优化。王赢认为，这种优化是基于公司对城市发展的深刻理解：
“第一，根据每个城市、每个区域、每块土地的发展阶段和发展需求，公司为他们提供不同的解决方案。这是我们的发展原则。我们不仅要探索物质空间载体的更新，还要引领社会发展和生活方式的更新，兼顾居住条件的改善、历史风貌的保护、街区的振兴、城市功能的提升、产业转型升级等领域。瑞安的城市更新项目有成功的基础，包括城市中心总体规划社区、知识型社区和交通枢纽项目。新的盘龙天地项目也发展了城市轻文化旅游的概念。”
“未来，我们将继续发挥城市更新、整体规划和综合多功能社区发展的优势，针对经济社会发展的新趋势，创新发展‘社区’模式，使我们的产品和服务更加多样化和适应性更强，以满足客户在高质量发展阶段的多样化需求。比如我们会更加注重健康的生活方式，希望有品质的、多元的文化休闲体验。“社群”模式在产品内容、产品形态、产品组合、产品运营等方面会有更多的细分和发展。除了传统的商住办公功能，瑞安未来的‘社区’模式还可能延伸到文旅、养生、医疗等新内容。”
“第二，做解决方案提供商也是平台资源的整合者。解决方案不必由Ryan一个人承担。比如在都市轻文旅系的产品上，我们会携手优秀的酒店管理合作伙伴共同打造。因为各个行业赛道都有非常成功的领导者，我们会抱着开放合作的态度，和大家的资源、品牌甚至资本一起努力，形成一个合适的解决方案。”
王赢强调，瑞安房地产始终从兼顾宏观趋势和城市发展、前瞻性和可持续性、短期和长期、经济和社会效益的角度，专注于卓悦可持续城市社区的发展，扮演“整体规划的综合社区模式的引领者、城市历史文化风貌的再生者、绿色健康活力空间的开发者、多元化商业的创新者、产业生态的培育者”的角色，为城市发展提供整体创意解决方案，助力经济、经济、产业。
今年2月25日，瑞安房地产宣布与浦发银行上海分行签署房地产并购融资、ESG可持续发展融资100亿元合作备忘录。围绕这数百亿的合作，王赢从M&A融资和ESG可持续发展的角度进行了解读。
瑞安的M&A方向肯定会根据自己的定位。“我们专注于中高端细分市场，从投资和发展的角度来看，我们有明确的方向和考虑。市场调整还没有结束，行业整合还在进行中，接下来会有更多的收购兼并机会。我们一直在关注和寻找合适的项目和资产，最终会从公司战略、项目质地、回报预期等角度选择合适的收购和并购机会。”
谈及眼下最热门的话题ESG，王赢表示：“可持续发展是瑞安房地产业务发展的重要基石。基于“绿色规划、绿色设计、绿色施工、绿色运营”的可持续理念，公司致力于为利益相关者提供一个“工作、生活、休闲、学习”的安全、健康、文化丰富、环境友好的可持续社区。
Ryan在2020年推出了为期10年的“5C”可持续发展战略，其中包括“社区、环境、文化、关怀和公司治理”五大支柱，这促使公司更系统地采用可持续发展标准
谈到低碳社区建设，王赢首先谈到了“步行距离”的概念。
“瑞安在社区规划和发展方面共有9条原则，为城市规模扩张导致的‘城市病’提供了前瞻性和创新性的解决方案。其中，通过整体规划的方式，建设以公共交通和步行为主的多功能社区，倡导社区内所有项目都在步行距离内。如果步行或公共交通无障碍，就已经是低碳生活方式最直接的引入。”
除了物理距离，她认为尊重当地文化也是城市可持续发展的重要一环。城市经济和社会的发展需要文化的传承和更新，而文化的传承和更新又能更有效地带动城市经济和社会的发展。文化是城市发展的软实力，是城市的核心竞争优势之一。
王赢补充说，在后疫情时代，人们更加关注绿色、健康和舒适的空间环境体验。瑞安也在参考国际井“空气、水、营养、光、运动、热舒适、声环境、材料、精神、社区”十大标准，打造更具包容性、互通性、弹性的城市健康环境新模式。新天地获得全球首个WELL健康社区认证。
同时，瑞安房地产作为内地首家参与“科学碳目标倡议”(简称“SBTi”)的房地产开发商，提高了对全球气温升幅控制在1.5以下的减排目标承诺。
王赢介绍，公司正在与政府和专业机构合作，打造上海首批“近零碳排放实践区”3354，一个面积约1.058平方公里的“大会场新天地”。目标是实现2026年设立期满时，实践区碳排放强度达到全市同类地区先进水平或低于基期的50%，碳源碳汇比达到2以下，可再生能源利用率达到20%以上。
对于瑞安的道路，王赢直言不讳地说，它必须不是一个大规模的道路。
“随着中国高质量的发展，人们的需求已经从更大规模、更具普遍性转向更个性化、更精细化的需求。反而像我们这样的开发者，未来会有更多的机会。我们集“生活、工作、休闲、学习”于一体的综合性功能社区，更能满足现代人的生活方式，促进城市高质量发展，增进民生福祉。在配合政府促进经济繁荣的同时，相信也会给公司本身带来更多的发展机会。”
