观点指数 2021年第一季度，在政策调控与公寓企业主动战略调整下，行业发展稳中有序。
企业层面，“旭辉领寓”正式更名为“旭辉瓴寓”，开启新的品牌旅程；据市场消息显示，乐乎公寓拟开展分散式托管业务。
同时，多家房企财报显示，房企系公寓企业在营收与规模上均获得了不少提升。截至2020年末，泊寓累计开业长租公寓房源14.24万间，运营管理房源达到18.44万间；冠寓开业规模达到9万间，并且整体出租率达到了88.5%。
另一方面，2021年全国两会提出，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房供给等政策，行业再次多项利好
在“房住不炒”的政策基调下，住房租赁一直是近年国家强力扶持的民生行业，房企系公寓企业有关联开发商作为依靠，融资渠道更具优势。如本月阳光城发布公告，披露公司拟参与长租公寓类REITS证券化项目。
近年来国内REITs市场不断成长完善。3月，全国主要银行信贷结构优化调整座谈会上强调，坚持“房住不炒”定位，并加大住房租赁金融支持力度。相信未来公寓类REITs的项目进展情况将会有较大的突破。
自如再登榜首，公寓企业多产品线竞行
3月，长租公寓行业逐渐回归平稳发展期，在经过一轮调整后，不少公寓企业均有新的发展动作。
据观点指数发布的“2021年3月中国长租公寓发展指数TOP20”榜单显示，自如再次登上榜首，泊寓与相寓分列二、三名。
月内，万科发布2020年度业绩，2020年万科长租公寓营业收入25.40亿元，同比增长72.33%。
数据来源:企业财报、观点指数整理
另外根据年报显示，截止2020年万科泊寓累计开业14.24万间，规模再次突破。同时，截至报告期末，万科长租公寓板块已开业项目的整体出租率超过95%。
值得注意的是，对比以往数据，泊寓的规模扩张速度明显放缓。2020年泊寓新增房源数超3万间，2018年泊寓年内新开业房源3万间，2019年新开业房源为5万间。
龙湖冠寓同样值得关注，2020年龙湖实现租赁住房收入约18.11亿元，去年同期为11.75亿元，增幅54.12%。
数据来源：企业财报、观点指数整理
在规模上，截至2020年末，冠寓已开业9万间，整体出租率为88.5%，其中开业超过六个月的项目出租率为93.3%。
值得注意的是，冠寓的规模拓展速度亦有所放缓，年内新拓展房源达1.5万间，规模同比增长20%，而这一指标在2019年为41.51%，2018年为253.33%。
综上，尽管近几年长租公寓行业受政策红利影响发展势头强劲，但疫情带来的影响仍不容小觑，头部企业发展速度明显放缓。同时，尽管冠寓与泊寓的营收规模有所提升，但其营收质量如何仍是未知数。
据龙湖高层于业绩会上表示，预计2021年龙湖冠寓业务将迎来盈利。龙湖冠寓成立已有4周年之久，从中亦可以反映出，资金投入大、回报周期长成为长租公寓行业发展的痛点之一。
整体来看，在近年房住不炒的宏观环境下，长租公寓行业越发受到市场关注。而针对租赁市场的发展策略，企业间各有不同。有的积极抢滩市场，将长租公寓作为“主航道”;有的持续加码，扩张规模；大多数房企则在试水，进行理性观望。
在独立第三方公寓企业方面，向来专注于集中式公寓的乐乎，积极开展新型产品线，拓宽房源获取渠道，市场消息显示，乐乎公寓拟开展分散式托管业务，并立志成为“全品类运营服务机构”。
观察目前国内公寓企业，其运营模式基本上可分为“分散式”与“集中式”两种，作为国内长租公寓建设经营的两种主要形态，均会受到宏观市场的影响，不过各自又在运营模式，发展逻辑方面存在本质区别。
事实上，早前专注于“分散式”公寓的自如亦有着类似的尝试，2020年10月，自如与广州开发区金控集团合作开发的品质租住社区“自如里·广州黄埔凯得家青年社区”正式入市。结合近期自如与乐乎经营形态的交叉来看，或许预示着长租公寓企业行业的基础格局将会有所转变，“全品类运营服务机构”将成为公寓企业的目标。
一般而言，集中式公寓在一线城市的发展难度较大，一线城市获取土地的难度大，造价成本高且回报周期长，分散式公寓则相反，房源获取相对容易，但同时也意味着面临更大的管理半径和更复杂的财务管理难题。因此两种发展形态的结合，相辅相成，有利于扩大公寓企业在区域市场的渗透率与品牌影响力。
来源：企业官微、观点指数整理
主攻蓝领公寓的安歆公寓，本月亦对旗下产品线进行升级，由主攻蓝领转变为旨在建立企业员工住宿产品全品类。同时，公开资料显示，新发布的“安歆青年社区”大都以合作的形式进行项目尝试，涉及的单位有福州市政府、义乌市人才发展集团、湖南市三一重工等地方政府及企业。
整体来看，疫情对整个公寓行业的冲击比较大，企业亦在积极求变，多产品、多形态运营，提升自身实力，以更好地应对未来的市场环境。
多方增加土地供应，助燃行业重新出发
3月，政府工作报告指出，要坚持“房住不炒”的定位。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
在此基础上，各省市也陆续提出大力发展保障性安居工程建设，增加保障性住房的有效供给等举措。在已发布的政府工作报告以及针对租赁市场发展计划中，增加租赁住房的供给、“允许改造住房后出租”、“盘活存量土地”等措施均有涉及。
来源：公开资料、观点指数整理
可见，未来核心城市租赁用地以及租赁住房的供给将会显著增加，有利于整体租赁市场规模的扩张。但需要注意的是，一直以来，初期投入大、融资渠道少且单一、周转慢一直是公寓企业颈上的达摩克利斯之剑。而对于目前市场上绝大部分现金流吃紧的独立公寓企业来说，如何与资金雄厚的开发商竞争则又是一道待解之题。
基于此，相信未来公寓企业会依托长久运营积累的品牌优势，以轻资产的方式积极参与行业的发展，“政企合作”的案例预计亦会多有发生。换句话说，未来公寓企业如何进行“精细化运营”，提升经营效益与服务品质，打造“有效租赁产品”，亦会是提升自身竞争力的关键。
