焦点财经讯 3月29日晚，新城控股披露关于2020 年度业绩说明会召开情况的公告。
3月29日下午，新城控股通过互联网直播平台——路演中召开线上业绩说明会。新城控股董事长王晓松、董事兼总裁梁志诚、董事兼联席总裁曲德君、高级副总裁兼财务负责人管有冬、董事会秘书陈鹏出席本次说明会，与投资者进行了互动沟通和交流，就投资者普遍关注的问题进行了解答。
以下为本次业绩说明会投资者提出的主要问题及公司回复情况：
1、感谢公司过去一年的辛苦努力，也祝愿公司新的一年再创辉煌。作为 小股东，有两个问题想了解：1）“三条红线”“贷款集中度”“土地两集中” 对行业和公司的影响？2） 2021 年公司拿地规划？
回答：目前整个政策基调是“稳地价、稳房价、稳预期”，保证了房地产行业可 以长期、可持续、平稳的健康发展，总体而言对行业是利好，避免过度透支。政策 并未改变行业的两个基本面：一是国民经济的支柱行业，二是具有超长周期。 对于企业来说，也处于回归理性的状态，目前大多数企业的土地储备都是年销 售额的 3-4 倍左右。同时，行业资源将向稳定的头部企业倾斜。目前公司仅剔除预 收款的资产负债率指标超标，“三条红线”政策对公司并无太大影响。由于土地“两 集中政策”，公司对于未来资金的安排会更加有确定性，使公司的资金利用和融资 计划更加明确和有效率。 在“三条红线”政策背景下，公司拿地金额基本控制在年销售额的 40%左右。区 域选择上，公司将深耕已进入的城市，会将有限的资源用在更有价值的地方，在已经进入城市的做大、做强、做深。
2、1）对开发业务行业规模的判断？2）公司制定2021年销售目标为2600 亿元，是否较为保守？
回答： 2020 年，房地产行业突破了 17 万亿的销售额，17 亿平方米的销售面 积，行业集中度更加明显。公司作为全国化布局的房地产龙头企业，受到政策的积 极影响。 从中长期趋势来看，5-10 年间房地产行业销售额会维持在 13 万亿-20 万亿区间， 销售面积可能会有所减少，但销售额会保持在区间内稳定：首先，国家中长期经济 基本面向好，房地产对经济的积极促进作用也没有改变；其次，都市圈、中心城市 等国家级战略不断落地，城市的集中度也会加大，更优越的生活场景会出现，有利 于行业健康发展；第三，消费者需求结构也会产生变化，高质量改善型需求的比例 会提高。 公司充分考虑到行业的变化，结合内部的战略，有信心完成 2,600 亿的全年销 售目标。公司年度可售货值达到 4,200 亿，其中 3,600 亿为 2020 年末已获取，500- 600 亿左右为计划 2021 年当年获取、当年新推。在“稳中求进、地域深耕、运营优 先、科技赋能、风险管控”五大战略指导下，希望在深耕的区域内做大、做强，提 供好的服务和产品，保障盈利水平的提升、客户满意度的提升、开发能力的提升以及组织效能的提升。
3、2020 年结算利润率较低，主要是什么原因？预计 2021 年开发业务利 润率走势如何？
回答：从整个行业大趋势来看，各地不断出台限地价、限房价政策，未来 行业的超高回报很难再出现，集中度会进一步加强，头部企业机会增多。 公司内部也在关注毛利率下降的情况。除了行业的因素，前几年公司规模 快速扩张，并战略性进入一些新的城市，也包括部分非长三角的低能级城市， 没有体现出规模优势。同时人才储备显得不足，管控能力尚待加强。但是，随着在这些城市的深耕，团队能力的提升，目前盈利水平基本可控。2020 年获 取的项目 86%位于高潜力城市，毛利率已有一定程度改善。
4、近两年多家企业提出布局商业的新战略，在日益激烈的竞争过程中， 新城商业的核心竞争力是什么？
回答：公司商业核心竞争力体现在商业模式、先发布局优势、现有的开发 运营能力和团队优势以及三者的打通。 从公司三大事业部来看，住宅开发事业部是为公司提供现金流；商业开发事业 部是现金流的补充，以及大比例覆盖自持吾悦广场的成本，减少资金的沉淀；商业 管理则有稳定利润来抗周期。三大事业部协同开发，相互促进，稳步扩张。 公司已经利用过去的十年做好全国化布局，截至目前于 28 个省份、98 个地级 市布局吾悦广场 163 座，精准卡位，具有较大先发优势，包括吾悦广场的品牌影响 力、连锁式大型项目运营能力、深入不同地区不同级别城市的全国化布局能力。 公司拥有从商开到商管完整的商业地产开发运营产业链，有助于实现公司的快 速稳健发展：针对不同城市的特点精准优化商业定位，打造吾悦广场的经营特色； “总部-区域-项目”的三级架构，拥有一支具备全面的商业资源统筹及管理能力的 专业商业运营管理团队。 经历2020年初疫情，吾悦广场仍完成年初制定的目标，年末出租率达99.5%， 全年商业运营总收入 57 亿元，这是新城商业运营管理核心竞争力的最好答卷。
5、1）商业的市场容量和吾悦广场的拓展计划？2）轻资产层面的战略方 向？
回答：中国购物中心发展有 20 多年的时间，近些年保持着较快的速度。国家 提出了加快形成以国内大循环为主、国内国际双循环相互促进的新发展格局的战略 思想，以及都市圈、城市群的城市发展战略，更加强调在产业支撑、人居环境、社 会保障、生活方式等方面实现由乡到城的转变，强调实现城乡基础设施一体化和公 共服务均等化等无差别发展。这些宏观层面的发展战略，都给行业发展带来更大的 空间。 从行业层面看，2020 年人均购物中心面积为：一线城市为 1.86 平方米，二线 城市为 1.56 平方米，三四线城市为 0.54 平方米；从区域分布看，东部地区人均面 积为 0.39 平方米，中、西部地区相对落后，约为 0.22 平方米。城市间和区域间发 展的不均衡，也带来购物中心的发展空间。 从公司层面看，基于“住宅+商业”双轮驱动，经过多年的发展和积累，公司 已经成为行业的头部企业。公司的项目拓展、规划设计、工程建设和运营管理等方 面，在行业中都有明显的竞争优势，为全国化布局和持续快速健康发展奠定良好的 基础。 关于轻资产方面： ①行业集中化的趋势正在加速。特别是 2020 年以来，受疫情影响，中小企业 受人才和经营能力等限制，与头部企业在运营管理等方面差距进一步加大，中小企 业期望通过委托管理，提升项目的经营管理水平。 ②公司目前已经具备较强的管理输出能力。在新项目开发建设方面，公司的商 业规划能力和供应商、施工合作方等资源，可以在成本可控的前提下，帮助中小企 业将项目建设得更快更好。同时随着 2020 年吾悦广场进入百店时代，公司的品牌影响力、人才储备能力、招商能力和运营能力都达到了行业较高的水平，也为轻资 产的发展创造良好条件。 从 2020 年起，公司已经将轻资产做为商业发展的重要组成部分，实行轻重并 举的发展战略。不只追求数量，更考虑质量。基于以上两方面考虑，2021 年公司在项目拓展方面，轻资产项目争取不少于 15 个。
6、2020 年物业出租及管理毛利率达 70.76%，受疫情影响仍然逆势上扬，较 2019 年提升 3.2 个百分点，主要是什么原因？预计未来表现如何？
回答：近年来，公司在商业发展策略上强调速度与质量并重，同时也把提升管 理效率和经营效率作为重要的经营目标。首先是开源增收。2020 年疫情影响下， 公司给予商户租金减免超过 5 亿元，在此情况下，全年实现商业运营总收入 57 亿 元，较 2019 年增长 32%。同时，各广场通过多种经营创收等，最大限度地降低疫 情对收入的影响。 其次是降本增效。公司特别重视营销费用的使用效率，在满足经营需要，保证营销活动效果的前提下，有效控制营销费用的支出;同时，对运维成本、保洁成本、 商户进出场的改造成本等都进行了优化，通过加强精细化管理，有效的优化了运营 管理成本。公司还将人工效能作为重要的 KPI 指标，提高人工成本支出的合理性。 第三是科技赋能。公司通过新云平台等信息化、网络化系统的优化升级，提高科技赋能水平，提高管理效率、工作效率和服务效率，通过提升效率，实现提高收益。 随着营运期广场开业时间的推移，广场的经营管理日趋成熟和稳定，公司已经将向管理要效益，做为吾悦广场的重要经营举措，预计未来吾悦广场的毛利可以保持在70%以上。
