3月17日21: 00，万科在线召开2019年度媒体表现会议
一小时前，万科刚刚发布了2019年度业绩报告，这是万科第一次连夜面对媒体。
董事长于亮只照常出席年度绩效会议。除了总裁兼首席执行官朱九生、执行董事、执行董事张旭、董事会秘书朱旭等几位老面孔外，还多了执行副总裁兼财务总监韩。她最近的约会也在当晚宣布。
万科也是第一个发布年度报告的房地产领导者，比之前提前了一个多星期。此外，万科率先高喊& ldquo在过去的两年里。生活& rdquo于亮现在的感觉是，口号。直到今天。现场直播成为一个特别真实的存在。因此，外部世界也是如此。先导& rdquo对以下战略给予了更多的关注
关注的不仅仅是经营战略，还包括万科自身业绩中反映的问题、现象和趋势。
是由于万科公告披露的收入、净利润和分红难以满足市场预期。这也符合王石去年11月的公开声明。万科的年报非常好。有一些差异。
关于万科转折点的讨论被2019年业绩再次放大
关键词之一:流行病
类似于新世界、九龙仓、越秀地产等之前举行过业绩会议的其他房企。2020年新皇冠肺炎的突然爆发成为万科关注的第一个话题。
受疫情影响。万科在网上举行首次业绩会议。于亮和其他人在镜头前都戴着面具。这个话题随后在一个严肃的防控环境下蔓延开来。
余良感慨& ldquo这种流行病让我们意识到，有时不带面具说话也是一种享受。当时也有人指出，疫情对每个人和每个企业来说都是一个巨大的考验，每个人都不能置身事外，置身事外。
万科是全国领先的住宅企业。中西部地区是国土的重要组成部分，因此试卷比中小企业的试卷复杂。以销售为例。2019年，万科中西部地区销售额为1506.58亿元，占集团总销售额的30.07%，位居第二。销售面积1236.4万平方米，占30.07%，居第一位。
朱九生直言不讳地表示，疫情对万科的整体影响& ldquo相当大，体现在销售、交付、现金流、重启等方面。
销售额，2-3月销售额预计将比去年同期下降510亿元，其中包括在湖北三个已经进入城市的销售额已经停止流动。在项目交付方面，预计第一季度将有10，000户家庭面临延迟交付，全年将增加到39，000户。与此同时，施工将比前一年推迟约40天。
& ldquo这些影响最终会反映在现金流中。销售额的减少导致还款额的减少。疫情也增加了相应的防疫费用。我们每天至少有53，000人在防疫前线。&rdquo。朱九生重申，疫情对公司产生了相当大的影响，这不仅导致销售收入大幅下降，也给未来1-2年的结算带来压力。
上述情况在不久的将来有所改善。万科透露，对其项目的访问次数逐渐增加，1月份已基本恢复到50%左右，而复工率也达到80%
尽管如此，第一季度销售的空置率仍可能对包括万科在内的房地产企业产生影响此前，徐汇控股首席执行官林峰预测，如果没有外部政策刺激，房地产销售将损失约1万亿元。
在这种情况下，于亮以比以前慢了近10分钟的速度发表了讲话。
除了总结面对困难的勇气外，他还谈到了& ldquo豁免权。，强调强大的免疫力和健康基础& ldquo帮助我们度过危机。
何认为，企业的免疫力来源于两个方面，一是服务和照顾好衣食父母(顾客)，二是使现金为王和手头有余粮。
在一天前的2020年度展望论坛上，企业高管和经济学家也表达了类似的观点:现金流是企业的血液，充足的现金储备是对& ldquo黑天鹅。当务之急
受益于万科对& ldquo基于现金流。从战略上看，万科管理层在业绩会议上连续11年强调经营现金流的积极成果，截至2019年底，手头现金为1661.9亿元，相当于1.77倍的短债。
关键字2:拐点
疫情对住宅企业的另一个启示可能是，面对未来的不确定性，企业应该更加注重经营质量和利润，形成可持续的优质增长模式，这也是告别高速增长后的理想房地产的内在逻辑。
万科在过去两年中也在业务融合与聚焦、组织重构、长期清仓、现金流管理等方面采取了行动，并仍取得了一定的数据成果。
例如，就资本状况而言，除了以上提到的手头现金之外，2019年末万科筹资活动产生的净现金流量为-333.38亿元，而去年年末为447.98亿元，这反映出偿债能力远远大于融资能力。对此，王文锦表示，在万科的经营现金流入相对充足后，没有必要保留过多的借款，从而减少了偿还贷款的资金。截至本期末，万科的净负债率仍保持在33.9%，较去年同期上升约3个百分点。
但2019年业绩公告仍对外公布& mdash& mdash尤其是投资者-& mdash；& mdash发布了一个明确的信号:万科去年的营业收入为3678.9亿元，同比增长23.6%。归属于母亲的净利润为388.7亿元，同比增长15.1%，低于市场预期。
根据舆论地产新媒体的比较，从2015年到2018年，万科对母公司的净利润分别增长了15.08%、16.03%、33.43%和20.39%，而去年的利润增长率已经回到了2015年的水平。与此同时，万科去年房地产业务的毛利率为27.2%，同比下降2.5个百分点。净利率下降0.7个百分点，至10.6%
尽管万科的利息资本化低，减值准备保守，递延所得税资产增加48%(土地增值税清算准备金增加)，但万科的利润并不低，但资本市场仍然用脚投票。
万科的股价在业绩公布前两天保持不变，3月17日下跌1.51%，甚至超过了没有任何业绩的保利。
向朱九生承认，万科在收入增长方面的成绩并不理想。他很快就把话题转到了& ldquo增长质量& rdquo事实上，万科强调的不是单一的业务或规模。我们更注重销售质量和收款率。
何重申，毛利率的下降是整个行业的趋势。万科应做好产品和服务，不断提高管理水平，注重净资产收益率等。
半年前，王文锦发表了类似声明，表示万科将保持较高的净资产收益率。数据显示，2019年万科加权平均股本回报率为22.47%，同比下降0.77个百分点，连续三年高于20%。
但朱九生没有对净利润增长的下降给予直接回应。
其他指标也反映了万科房地产业近年来的放缓:万科去年销售增长率为3.9%，低于全国商品房销售增长率(6.5%)。全年新增项目147个，比去年同期减少约80个。股权土地总价值增加15%，达到1549.6亿元。新项目的单价也增加了约800元/平方米。
也遵循& ldquo销售固定产量& rdquo万科去年新开工4241.1万平方米，同比下降15.1%，为2014年以来首次下降
截至2019年底，万科未成交金额增加15%，至6091亿元，相当于同期房地产结算收入的1.8倍。从单价来看，已售出和未成交合同的平均价格为14200元/平方米，这也是近几年来的首次下跌，反映出提价红利已经基本实现。
关键词第三:未来
无论如何，在万科看来，过去几年的趋同和聚焦是为赢得战略主动权而做出的牺牲和准备去年12月召开2019年年会时，万科在一份4000字的报告中14次提到未来。
余亮说，即使受到2020年疫情的影响，199这个概念似乎也没有动摇。我们不仅看到危险，也看到机会。&rdquo。他以疫情为例，让每个人都意识到仓储和物流的重要性。物流将有巨大的发展机遇。万科五年前开始部署物流，为未来发展提供了基础。& ldquo每个人都发现甚至理解危机给城市发展需求带来的变化，这是我们创新动力的源泉，也是我们培育未来竞争力的重要起点。&rdquo。
万科拟打造的竞争力主要分布在非房地产开发业务，这是管理层去年提到的第二条增长曲线
过去一年，公司在融合和聚焦的基础上进一步发展非房地产业务，其中万科房地产业务收入增长29.7%，达到127亿元，收入规模继续保持行业领先。年末总承包面积6.4亿平方米，同比增长26.1%。
其他业务包括56，000个新开业的出租房屋业务和21个新收购的物流和仓储项目；为此，投资也一直在增加。期末，投资性房地产增加36%，达到735.65亿元，长期待摊费用增加43.43%，达到72.35亿元，分别与物流仓储、生产经营等物业的增加和出租房屋业务装修支出的增加相对应。
对商业地产业务略有惊讶。2019年，印度电力集团拥有108个运营管理项目，管理面积近900万平方米。相比之下，截至2018年底，印度电力拥有120多个运营项目，管理面积近1000万平方米。万科没有解释数据变化的原因。
符合业务发展的需要。万科推出了& ldquo大河和大海。这个计划一直持续到现在。3月17日的公告披露，王文锦不再担任执行副总裁兼首席财务官，张旭不再担任执行副总裁兼首席运营官。
于亮透露，万科看到了物流大发展的机遇。张旭接手物流业务，继续领导海外业务。王文锦继续在集团总部的管理中心处于领先地位。
此前，外界担心万科的机构重组会导致裁员。然而，根据公布的数据，该公司的员工总数实际上大幅增加。截至去年底，万科共有115，505名注册员工，同比增长26%。其中，房地产开发系统拥有1937.02万人，增长52.9%。二是物业服务系统，10575万人，增长25.5%
尽管如此，万科在房地产开发和物业管理两大业务的发展上一直保持谨慎和克制。
在房地产开发方面，张旭回应说公司的投资策略仍然遵循以前的投资逻辑和原则，最重要的是现金为王。朱九生表示，万科应该像珍惜自己的眼睛一样珍惜自己的品牌和信誉，在当前大环境的变化下，需要坚持一贯的战略。
于亮仍然不肯放开新业务与资本市场对接的老话题。他重申万科地产很长时间没有上市计划，并呼吁外界耐心等待新的业务& ldquo成长得更好与此同时，他也回避了万科最近收购协鑫天骄爱情生活的消息，只说没有信息要披露。
以下为万科企业股份有限公司2019年度绩效会议现场答疑会议记录:
现场提问:疫情如何影响经济和房地产行业，对万科有什么影响？公司将采取什么具体对策？
于亮:我在万科工作了30年。我经历了1994年以来的宏观调控、1998年的亚洲金融危机、2003年的非典危机以及2008年由次级贷款引发的国际金融危机。在这个过程中有许多教训和经验。一般来说，每次危机过后，我都能得到一些发展机会。基于这些经验和教训，作者谈了如何理解危机，如何应对危机，以及如何在危机中发现机遇。
第一，要有勇气；第二，要有免疫力。企业的豁免权之一是现金为王，手中有剩余的粮食。万科追求盈利收入和现金流利润，坚持不囤积土地、不捂盘、不夺王。第三，我们必须做好准备。机会留给那些有准备的人。另一方面，我们不仅要看到危险，还要看到机会。疫情过后，物流将有更大的发展机会。
万科一直是一家被危机感驱动的公司。一年半前，在2018年秋季例会上，万科的关键词是& ldquo生活& rdquo当时，我们一直保持清醒和警惕，只是出于在和平时期准备应对危险的考虑，但我没想到今天会这样。生活& rdquo已经成为一种特别真实的存在
万科将一如既往地继续努力，保持警惕，坚持变化中不变的东西，在变化中寻找可能的机会，让自己健康、健康、长久地生活。
现场提问:疫情对公司销售、复工和现金流有什么影响？会考虑降价和促销吗？
朱久生:疫情对公司的整体影响仍然相当大，体现在销售、发货、现金流、复工等方面。
对销售额的影响，万科2-3月销售额同比下降510亿元。一月份，我们有了一个良好的开端，基本上没有受到影响。湖北已经进入武汉、宜昌和鄂州三个城市，1月23日以后基本没有新的销售。虽然在整个群体中的比例只有3.1%-3.2%，但也有一定的影响。
199疫情也给分娩带来了新的压力。在第一季度，10，000名客户有可能延迟交货，全年涉及39，000名客户。对恢复工作的影响也非常直接。今年开工比上年晚40天，占全年的1/9。 在以上，这些影响最终反映在现金流上，对现金流的影响非常明显。由于销售额下降，销售收入减少，疫情也相应增加了防疫费用。总的来说，这种流行病对公司产生了相当大的影响，销售收入急剧下降，并在未来1-2年带来结算压力。
从目前的情况来看，也观察到一些积极方面的改善迹象。一是客户访问的数量逐渐增加，回到了1月份访问量的50%左右。重返工作岗位的比率也有所上升。时至今日，我们的复工率已达80%，而在建筑地盘复工的工人人数亦达72%
总的来说，我们认为访问和需求将有一个逐渐恢复的过程，因为需求不会自动消失。它将在疫情后逐渐释放，释放的速度和速度还有待观察。这是一个客观的过程。
现场提问:公司管理层认为疫情将如何影响房地产行业政策？
于亮:万科内部经常有一句话叫& ldquo做一个好农民，种好地。事实上，农民不需要预测天气。无论天气好坏，他们都必须耕种土地。不耕种土地是不可能的，因为天气不好，最后可能没有收成。因此，他们必须提高他们的耕作能力。
对我们来说，总是需要依靠自己的双手去工作，脚踏实地，没有杂念去履行自己的职责通过我们自己的努力把土地种好，生产粮食和生产更多的粮食是我们的主要任务，所以我们从不花时间去预测政策会是什么样子。
，作为一个房地产从业者，仍然想谈一谈长期机制。现在我很希望房地产的长效机制能够尽快落实，即更好地解决老百姓的住房问题。
在不炒房、租购并举的大趋势下，我有三点建议:一是在人口大量涌入的城市，增加各类人才的住房使用；二是加大旧住宅区改造力度；第三，房地产行业应该为人们提供更健康的产品和服务。
现场提问:万科今年的投资和征地策略是什么，会不会有反周期操作？
张旭:我们相信，无论疫情如何，中国房地产的中长期趋势都不会发生根本性的变化。城市化进程将继续，人口和产业集聚不会停止。因此，投资策略也将遵循以前的投资逻辑和原则。
我们每年都要考虑航运空间，以确保可持续发展，并在此基础上积极寻求良好的投资机会。
不管市场有多恐慌，周期是如何运作的，判断的标准仍然是基于项目，项目的价值和价格是否匹配，以及客户愿意支付的产品或项目是否是投资的原则。
当然，最重要的是现金为王，手里有余粮，机会随时可以发现和抓住。
现场提问:央行降低标准会对房地产行业产生什么样的影响？公司对此有什么计划？
朱九生:从国内情况来看，中央银行确实也在降低金融市场和货币市场的标准，增加流动性，这肯定有利于降低社会融资成本。
改革可以降低实体经济的融资成本。这一改革主要有利于实体经济的融资成本。应该说，这些措施都是针对实体经济的，对房地产行业没有直接或明显的影响。此外，从监管部门和央行的态度来看，整个金融政策仍然是一致和稳定的。中央银行最近强调:房主不开火。，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。作为房地产行业的从业者，它给这些政策带来了积极和直接的积极影响，不敢给过高的期望。
关于万科是否降价，事实上，对于一个企业来说，定价不是它的权力，价格管理是它的责任。
我们认为定价应该是客户和消费者的权力。企业能做的就是定价。顾客购买或不购买都应该用现金投票。因此，最终定价权应该是消费者、消费者和购房者的权力。我们没有定价权。
从过去多年的经营来看，集团不会干预一线价格管理，这也是我们长期坚持以市场为导向的内在要求及其本质意义
现场提问:万科宣布张旭和王文锦人事变动的原因是什么？
于亮:人事变动和就业传统一般都是神秘的。今天，我们介绍万科的两个就业传统。首先，万科一直鼓励优秀的将军们带兵到前线作战。张旭加入万科18年，这是我们盗版行动的结果。
1992年和2000年，万科发起了盗版行动，从中海招聘了大量干部来到万科后，张旭在武汉工作了10年，8年前从武汉调过来此时，张旭主动牵头物流，并将继续牵头海外业务。王文锦的安排涉及另一个就业传统，称为合伙继承王文锦为万科工作了27年，毕业后基本上加入了万科。他从事金融工作已经很多年了。
事实上，三年前，王文锦把首席财务官的职位移交给了孙嘉。半年多前，孙嘉去前线带兵打仗，王文锦主动填补了这个位置。这一次，王文锦把接力棒交给了年轻人，并将继续在集团总部的管理中心发挥领导作用。
现场提问:万科目前的跟进情况如何？如何确保万科的后续机制有效？
张旭:万科从2016年开始跟进投资。目前，投资后有800多个项目，而去年投资后有140多个项目。将项目和员工与投资公司结合在一起将为股东和公司创造更多价值。
后续投资体系是万科合作伙伴最基本、最重要的组成部分。它在过去和将来都是迭代的。事实上，在过去的五年中，它已经迭代了四次，这一次也是一次迭代优化。
后续制度实施以来，有效提高了征地质量，加快了建设进度。它在节约成本方面非常有效，在促进销售方面发挥了很好的作用。
现场提问:万科多元化业务中的长期租赁业务进展如何？什么是可持续管理模式？这份年度报告提到了这个城市村庄的商业状况。现在有哪些城市？
朱旭:万科长期以来一直看好长期租赁公寓业务的未来。中国需要2亿人租房。市场仍然很大。同时，在租购并举的背景下，我相信这项业务将来一定会得到一些政策支持。
但是坦率地说，这个行业的发展目前受到一些客观的限制。例如，从房屋来源来看，目前许多房屋需要转换为商品房。然而，一些城市的商品房转换细则尚未完全颁布，这给这种产品的建设和开放造成了一定的障碍。
除这些客观限制外，由于客观和主观因素，万科的长期租赁公寓业务规模应处于全国领先水平，但仍处于攀高期和探索期，业务能力有待提高，服务意识有待提高。
目前，城中村的业务主要分布在深圳，去年开业的业务基本在深圳，其次是珠海、广州和厦门的一些项目。
现场提问:2019年分红计划略低于上年。这是基于什么考虑的？
朱旭:万科自上市以来一直坚持不间断长期分红的政策。自上市以来，累计分红692亿元，是资本市场股权融资总额的2.67倍。
仍坚持今年分红稳定的政策，但经过董事会审议，特别是在疫情不确定的外部环境下，希望能留有更多现金，达到综合平衡后，总分红保持不变。今年分红总额与上年持平，为118.1亿元，分红约占净利润的30%。
现场提问:去年，公司收入和母公司净利润均低于市场预期。上述指标显示增长率下降。这是什么原因？公司如何看待当前的经营状况？
朱九生:就收入增长而言，整个行业，尤其是前十名，并不是一个非常理想的水平。
三年前，当我们提出自己的正确方向时，我们首先要看到一切做法都符合战略。2014年。城乡建设与美好生活服务提供商；，它不会是单一业务、单一规模的竞争问题，主要是围绕城市发展和客户需求来布局业务
我们多年前的内部要求是重视销售规模，甚至重视开发业务的市场份额，但更重要的是重视质量。我们找到了一个指标，叫做收款率。我们需要收回所有应收账款，尽快收回，优化现金流状况。
和毛利率的下降是整个行业的趋势。面对这个问题，我们有三个对策:第一，做好对客户的产品和服务；二是不断提高管理水平。第三，毛利率的下降是一个长期趋势，我们已经看到其他行业仍然可以做一些事情，因为毛利率的下降并不意味着净资产收益率的下降。根据杜邦公司的公式，毛利率只占总额的1/3。
现场提问:万科在一线和二线城市的销售会有压力吗？2019年，南部地区的销售量出现下降，是四个主要地区中最低的。管理层如何看待持续下降？
朱九生:在投资布局上，万科在一线和二线城市的布局仍然较多，这些城市都需要进入前三名，跻身于最佳之列。随着城市的进入符合公司的战略选择，首先是满足城市中的发展合作和城市中的客户应该得到很好的照顾，主要考虑这两个方面。
至于南部地区的表现，在四个地区中排名第四，这个问题也要客观地看待。南部地区率先进入综合住宅区业务和城市综合体项目业务。面对这两类业务的自然销售额和比重不高的事实，对全周期运营能力的要求也很高。
我认为南部地区的伙伴们仍在非常努力地工作。如果给他们多一点时间，不仅整体业务能力会提高，而且发展的业务量、还款率、还款质量和经营质量也会大大提高。
此外，孙嘉作为一个年轻的合作伙伴，去了南方地区也符合我们的就业传统。我们对孙嘉充满信心，并相信他将能够领导南部地区在南部地区做得越来越好。
于亮:万科的四个区就像四个兄弟。你经常追我。从长远来看，过去几年中西部地区的份额很小，主要是南方、北方和上海地区表现很好。
自去年以来，中西部取得了较快的发展，这也与各城市的发展阶段有关。事实上，每个地区的发展任务也是不同的。有些人正处于休养和转型时期。这时，速度稍微慢了一些。
现场提问:万科地产是否有上市计划？据悉，万科地产已成为协鑫天骄51%股份的最大控股股东。这是真的吗？
朱九生:房地产是本集团30年的老业务。当市场在五六年前开始的时候，业务并不是很大。六年前，万科拥有万科100%的地产。那时，它将是面向市场的。我们介绍了一些外部股东，并就业务方向达成一致。
在的操作中有一些机会。首先，在商业和办公业务方面，与戴德梁行的合资公司是其成立以来在大中华区的第一家。二是物业管理将从最早的社区改为街区，这将有一个重叠区域的计划。
于亮:关于持有XXX公司51%的股份，目前没有需要披露的信息。
物业上市问题，目前该物业暂时没有上市计划，或者长期没有上市计划，直到人们认为万科物业是一家城市服务提供商才考虑上市因此，请耐心等待这一点，并让它在它变得更好之后被列出。
