房东租客二房东在疫情期间如何收集证据（第一版）
周争锋 广东华商律师事务所
在肺炎疫情期间，指导当事人如何收集固定对自己有利的证据，达到举证证明自己主张的要求，这是我们律师现在最应该关注研究的问题。今天笔者就从代理律师的角度，谈下房东、租客、二房东在疫情期间如何收集证据。
本文前面三部分是一般租赁纠纷的常用证据，第四部分是笔者针对疫情这一特殊情况对各个利益相关方收集证据的进一步细化。
一、当事人主体适格的证据
当事人为自自然人的，应提交身份证明资料，如身份证、居住证、户口本或公安机关出具的人口信息查询证明等。
当事人为法人或其他经济组织的应提交主体登记证明，还有法定代表人身份证证明，法定代表人身份证复印件。
二、证明租赁合同关系的证据
证明房屋有合法产权来源的证据。不动产权证、登记中心的产权登记证明、商品房预售合同备案证明。
2.租赁合同备案登记证明。租赁备案凭证及租赁税支付凭证。
3.房屋租赁合同或事实租赁关系的存在的证据。事实租赁关系是指双方没有租赁合同或租赁合同到期后没有重新签订租赁合同的事实租赁关系。双方之间的短信或微信聊天记录，银行或微信、支付宝转账凭证，可以证明双方存在租赁关系。
4.属于房屋转租的，应提交转租关系合法的证据。如原出租人同意转的书面证明或微信聊天记录。
5.租赁合同无效的证据。租赁合同无效则不存在减、免、缓缴租金的问题，应是占有使用费支付与否的问题。
6.是否为经济适用房等政策性住房的证据。政策性住房的租赁纠纷，处理结果不仅涉及到双方当事人的利益，还需要同时符合国家有关住房政策的要求。
三、证明租赁合同履行情况的证据
证明出租人是否已将房屋交付承租人使用及交付时房屋状况的证据。
2.承租人履行合同情况的证据。如交付定金（或保证金或押金）、租金，管理费、水电费、租金赋税等费用的发票或收据等；
3.承租人未支付或者迟延支付租金的证据。承租人拖欠租金的时间、拖欠金额，承租人催告的证据。
4.原房屋平面构造草图及承租人擅自改变房屋结构、使用功能的证据。
5.房屋修缮前质量情况证明和为修缮房屋支出合理费用凭证。
注意：当事人要求对租赁房屋内的装修资产进行评估鉴定的，应在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的期限内向法庭提出申请。
6．房屋存在质量问题或不符合约定的用途的证据。
7．房屋存在被行政征用或社区、小区物业公司阻挠致使承租人不能使用的证据。
8．第三人主张权利导致房屋不能正常使用的证据。
9．租赁物危及承租人安全和健康的证据。
10.承租人未按照租赁房屋的性质使用租赁房屋的证据。
11.出租人断水、断电的证据。
12.解除合同及收回房产时间的证据。
13.搬离房间及水电、物业费的支付证据。
四、疫情影响租赁合同纠纷的证据收集
1.小区房屋业主（房东）
如果二房东以疫情构成不可抗力为由要求房东减、免、缓缴租金，房东需要从租赁房屋实际占有使用情况收集证据，证明二房东没有损失。以深圳地区为例：
1)通过租客。通过和租客建立联系，拿到租客与二房东的租赁合同，固定疫情期间租客占有使用房屋并缴纳房租的证据，或者现在去出租屋里面对现有的租客租赁情况做一个录音录像的证据收集，本人不方便前往也可以委托物业公司办理。
2)通过物业管理公司落实有关情况。疫情期间，物业公司会对房屋的实际使用人逐一核实登记，租客从外地返回深圳时也会在在物业管理处登记何时返回深圳的信息；必要时可以调取房屋门口的监控录像，录像保留时间有限，需找物业管理处及时调出并用手机保存。
3)通过社区工作站或居委会调取房屋内租客的居住证明。疫情期间房间的居住情况，可以在社区网格系统中打印到具体居住人的姓名。
4)通过二房东套取信息。在协商过程过程中，套取房屋租客居住情况并固定下。
5)通过水、电、煤气、物业费的缴纳主体和费用缴纳多少情况证明有人正常居住使用。房屋正常使用就会有水电煤气费用产生。
6)明确不同意二房东减、免、缓缴租金请求的证据。
7)催告二房东依约支付租金的证据。
8)双方协商减租、免缴租金的证据。书面信件、微信聊天记录、通话录音等。
9)解除合同及收回房产时间的证据。
2.小区房屋承租人
承租人要举证证明受疫情影响，房产不能正常使用及自己已经及时履行通知的义务。
1)深圳市通知武汉或湖北疫区暂不让返回深圳的公告；
2)感染新冠肺炎住院治疗的，提供治疗证明、住院证明、病愈证明及相关文书。
3)感染新冠肺炎被隔离等无法使用房屋，提供隔离证明和解除隔离证明。
4)疫情管控措施，导致自己无法使用房屋。如小区物业粘贴的公告、业主为了不被处罚通知租客 不让进入出租屋、整栋楼或小区被采取隔离措施等。
5)就房屋不能正常使用及时通知业主的证据。
6)协商减、免、缓缴租金的证据。微信、短信、通话录音等。
7)业主停水电的时间及收到业主解约通知的证据。
8)搬离房间的证据。搬离时应通知业主或二房东,没有履行仍有支付租金或占用使用费的可能。
9)搬离房间时水、电、煤气、物业费的支付情况。
3.商业租赁要求减、免租的证据收集
（1）疫情影响程度的证据
1)商业租赁的营业执照，证明其所属行业及经营范围，疫情对网吧、KTV、酒吧、电影院、大卖场、餐饮场所、农贸市场等等人口聚集地影响较大。
2)政府的要求停工的文件、公告。如要求关停的网吧、KTV、酒吧、电影院、大卖场、餐饮场所、农贸市场等等相关文件、公告，及时保留或者拍照保留。
3)政府政策延长假期造成无法正常营业的文件、公告。
（2）商业租赁遭受损失的证据
1)店铺内外的监控视频，要注意及时固定证据，时间长了无法收集。
2)疫情发生前1-2月的营业收入情况证明。
3)上一年度或上两个年度1-2份的营业收入证明。
4)店铺的停工公告，如因疫情影响本店开工日期延长到X月X日。
5)店铺的水、电费记录，证明店铺没有正常经营。
6)通知业主受疫情影响合同履行存在困难要求减、免、缓缴租金的书面信件、微信聊天记录。
7)评估公司就经营该租赁项目进行资产评估确定经营损失。
（3）减损措施
1)解除合同及业主收回房产时间的证据。
2)搬离物业及水电、物业费支付的证据。
——周争锋2020年2月26日写于洛阳
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法院审理疫情影响下租赁纠纷审判实践
上海市高级人民法院课题组在2月17日发布的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》
问题6
商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？
答：应根据具体案情作出相应处理。如受疫情影响房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。
问题7
居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？
答：应引导当事人协商解决。协商不成的，可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、疫情影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋，且承租人不存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等无法使用房屋的客观情形，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。
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