在红色和黄色的秋天，我们来到伦敦、牛津和剑桥学习。这个季节充满诗意。这次考察旅行是由意见房地产机构在陈老师和她的合作伙伴的陪同下精心安排的。我们体验了顶级国际教授的风采和中国学生在该地区的重要作用。在此期间，我有幸发表了题为“中国住宅企业发展现状与未来研究”的演讲。
根据规则维护千年家族企业
在斯托克公园，庄园继承人赫特福德·金(Hertford King)与我们分享了庄园的变迁和发展历史。这座庄园有900多年的历史，是英格兰王室的重要产业之一。1964年，赫特福德·金的父亲创立了总部设在伦敦的国际医疗管理服务公司IHG，并在全球52个国家完成了480多个项目合作。2015年，IHG开始进入中国，在中国建立了6家国际标准医院，并与两家住宅企业开始项目合作。
赫特福德·金是一位绅士，优雅、整洁、安静，总是面带微笑。介绍结束后，他带我们参观了斯托克公园。斯托克公园几乎没有建筑，主要是大草坪和古树。草坪得到充分利用，是著名的高尔夫球场基地。
在问答环节，我好奇地问了一个问题。你的债务比率相当高，这表明对资本有巨大的需求。然而，你的家族有着悠久的历史，明确的主营业务和很高的知名度。为什么不上市发行股票？我接着说，我相信贵公司上市后能实现更快更好的发展。
赫特福德·金想了几秒钟，然后用最简单的语言严肃地回答我:不公开是家庭决定。
这个月的第一天，赫特福德·金的回答非常正式。
另一方面，由于它是由家庭决定的，这意味着家族企业可能已经有了100年的章程，即协议，也许还有一些明确的规定，如信任。赫特福德·金只是一个继承人，不是什么都能说的人。如果发生变化，可能有必要举行多次会议，进行多次研究，然后根据法定程序在律师见证下举行多次投票，然后同意公开。
这是规矩。
赫特福德·金先生
社会运作需要规则，家族企业也需要规则。
规则是商业文明的基础。如果一个组织没有规则，或者如果有规则但不能根据规则有效地实施& mdash& mdash包括有权力的政府在内，这个组织将不可避免地导致许多矛盾甚至违法的事情。退一步说，许多问题实际上是由人类造成的，然后陷入矛盾的漩涡。因此，所有组织制定规则非常重要，认真执行规则也同样重要。
与中国民营企业相比，它们已经生存了40年，更优秀的企业诞生于20世纪90年代初，至今仍处于青少年时期，其中大部分是青春期。一方面，外部环境是多变的、随机的，另一方面，它也是多变的、反复无常的、傲慢的。进入商业文明还有很长的路要走。
目前，我国民营企业还没有成熟的规则。即使他认为他有，那也只是老板的一时兴起。老板是企业的首脑。如果他一夜之间变了，他会在黎明前变。据说变化是同样的规律。目前，中国的民营企业在不断变化，这样他们可以发现自己处于混乱的环境中，找到商机，然后以闪电般的速度出击。多年来，中国的私营企业一直愿意要求与狼合作。中国私营企业从未认真对待这些所谓的规则，所有的决策都是为了结果。这就是为什么中国私营企业在世界上是一个非常不同的群体。
与众不同没什么错，也许这就是生活环境所做的。
弱肉强食，适者生存。
我非常有信心中国的私有财产在未来很长一段时间内会得到保护。也许在一百年或几百年后，中国的许多东西将被私有化。从现在开始，像IHG集团一样，有必要建立一个百年的规则，塑造一个百年的家族产业。例如，在合适的地方拥有一座山或一片丛林，然后长期经营和发展它。这个想法从父亲传到儿子，从儿子传到儿子，从儿子传到儿子。这样，就有可能创建一批像IHG这样的家族企业，持续100年甚至1000年。
对国际资本特征和流动的积极洞察
在剑桥和牛津大学的考察期间，他分别分享了安德鲁·鲍姆、约翰·格拉斯科克、史蒂夫·威廉姆斯、乔纳森·贝恩斯和科林·利齐埃里教授的演讲。安德鲁·鲍姆是牛津大学萨德商学院的专家和哈佛大学的客座教授。约翰·格拉斯科克是康涅狄格大学房地产和城市经济中心的主任。史蒂夫·威廉姆斯是清华大学前RICS全球主席和客座教授。乔纳森·贝恩斯(Jonathan Baines)是一位知名顾问，为主权财富基金、全球机构和家族投资在伦敦等地寻找投资和发展机会。科林里泽里是剑桥大学房地产研究中心的主任。
我一直对国际资本感兴趣，也许是因为我在香港工作了30年，与国际资本打交道已经很多年了。在他们的演讲过程中，我非常专注，因为害怕错过他们的任何观点。
资本如空天然气是流动的；只要有机会，它就会流动。
在广阔的国际资本市场中，资本是一种特殊的商品，可以交换、交易或拥有。有时候，就像战场上的弹药一样，它可以随时用来攻击敌人。有时候，就像毒品一样，上瘾者陶醉于其中，欣赏它，并冒着巨大的风险去拥有它。
在这种情况下，我们需要随时了解国际资本的特点和流动。现在国际资本怎么样？
安德鲁·鲍姆教授
教授们一致认为，全球资本无法找到投资方向，日本和欧洲等国家已经提前进入负利率时代。这表明全球经济增长和消费增长并不强劲。
要理解全球资本的流动，必须有一个巨大的动态数据库。找到数据实际上非常容易，但是找到有意义的数据却非常困难。所有合理的比较都应该得到数据的支持，但是数据的来源是一个巨大的问题。
在国际上，事实证明首都最喜欢美国和英国。这两个国家的数据是公开的，许多专业机构为此建立了庞大的数据库，这些数据库被跟踪和更新多年。事实上，首都不喜欢日本，因为日本很保守。日本对外国人在日本的投资有很多限制。外国人很难在日本企业得到晋升。在资本层面，日本相对孤立。日本人自己并不十分活跃、灵活和衰老。首都开始喜欢中国，但它非常担心。
从房地产的角度来看，安德鲁·鲍姆教授认为，亚洲投资者喜欢新西兰、澳大利亚以及英国。事实上，在世界上可以接受投资的220个国家中，只有不到10%的资本流向了国家，这表明资本是首选。
约翰·格拉斯科教授
同样，德国也是一个很难做生意的国家。尽管德国非常发达，在欧洲发挥着重要作用，但很难在严格、顽强和永恒的规则基础上采取行动。人们普遍认为，即使英国离开欧洲，德国也不会从中受益，因为从事资本的职业经理人不愿意住在德国。
人们普遍认为，在英国离开欧洲后，伦敦仍然是国际资本最青睐的城市，其地位比以前更加重要。这是一个别无选择的选择。因为英国有健全的法律法规，政府做事诚实规范。这是一个典型的小型政府市场，具有良好的资本流动性。尽管资本回报率约为3%，但资本仍然喜欢这里。
许多人认为法国应该是第一个发射英国退出欧盟的国家，但是法国却变成了英国。那为什么英国人想先离开欧盟？有些人认为这是一团糟。事实上，这并不是因为在过去谈论欧盟时，人们自然认为德国和法国是最重要的。显然，英国的国际地位并没有得到强调。离开欧洲后，英国将有机会单独受到国际社会的重视。当然，这将对中国和美国产生影响。也许英国和美国会更接近。
总的来说，自由制度为创新提供了巨大的可能性，而不是由自由制度培育的传统企业。创新是一个国家发展的动力。因此，教授们都对英国、美国、加拿大和澳大利亚的资本市场持乐观态度。
在过去的100年里，取决于企业创新的最佳时机，美国并没有解决贫富差距严重的问题(注:美国80%以上的财富掌握在不到1%的人手中，这是世界上分配最不公平的国家)。然而，基本方法是正确的，因为国家的进步是人民和市场自发的选择，而不是政府推动和决定的。美国已经成为一个以消费为导向的经济模式。
约翰·格拉斯科教授认为，美国人根本不相信中国会开放其金融市场，包括债券市场、股票市场和外汇市场。那么，开放条件是指:首先，应该有浮动汇率机制；第二，外汇应该自由交易。一般来说，人们希望从人民的角度开放，但不一定从政府的角度开放。事实上，许多国家的政府和人民对世界的看法总是不同的。
史蒂夫·威廉姆斯教授
预计明年世界上的四大事件将对资本流动产生重要影响。首先是中国一带一路的深入发展。第二是中美贸易战的方向和结束时间。第三是香港的色彩革命是如何结束的。第四个因素是全球投资持续下降和负利率时代的开启所带来的影响。
说到美国首都下的美国人，美国人总是争吵不休，好争吵，虚张声势。就像许多大型资本掠夺者所展示的方法一样，他们利用规则转移注意力，不一定关心意识形态差异，但他们肯定会关心赚取巨额利润的机会。
国际资本一般由两部分组成，一部分是国家主权基金，另一部分是私募股权基金，而美国、英国、加拿大、澳大利亚等国家的资本几乎都由私募股权基金组成，而中国、新加坡、中东、日本等国家的国际资本既有国家主权基金，也有私募股权基金。如果不考虑资金来源，你会发现在庞大的房地产基金池中，最大比例来自美国基金，其次是欧盟、东南亚和中国。中国的资本主要是国家资本，也就是说，中国的私人资本尚未形成参与全球资本流动的巨大力量。
国际资本流动的方式和地点主要考虑四个主要因素的影响。首先，历史上最高的内部收益率或资本回报率在哪里？其次，像机械手这样的东西既有传统的，也有新的。三是未来资本回报、外汇控制和套利能力；第四，大多数人喜欢投资房地产。& mdash商业、办公楼、酒店、长期公寓等。
自香港颜色革命以来，成千上万的资本从香港流出，新加坡和伦敦是最大的目的地。市场已经对这么多资金的流入感到头疼。
国际资本巨大，他们将始终追求多样化的投资组合、稳定的政策和利益。只有这样才能把巨额资金投入房地产股票市场，因为股票市场不够大，直接投资房地产将是一个很好的选择。
可以看出，国际资本正以低成本哀叹中国市场。也许在不久的将来，这支力量将成为中国房地产和股票市场的一支重要力量。
乔纳森·贝恩斯教授
中国资本参与国际投资
我们都知道东西方文化之间有很大的差异。文化本身既不好也不坏，既不先进也不落后。
来自美国的约翰·格拉斯科教授非常喜欢西方文化。他做了许多比较。从他的比较中可以看出，代表西方的美国做出的选择比东方做出的选择要好，尤其是中国。显然，他是一个自由主义者，让市场来平衡一切。此外，人们认为英国是最好的投资市场。相比之下，英国市场比美国更开放，可以容纳来自世界各地的资本，包括中东。
当我参观大英博物馆时，很难接受约翰·格拉斯科教授的意见。
大英博物馆现在收藏了800多万件藏品，涵盖了整个世界文化和历史，从人类早期的石器到21世纪的版画，甚至包括微信和支付宝在中国的结算方式。
众所周知，世界上有四大文明古国，现在只有中国在延续其古代文字、语言和历史，而其他三个国家由于各种原因失去了文字、语言和历史。今天的埃及不是过去的古埃及，印度不是过去的古代印度，罗马也不是过去的古罗马。这一现象引起了众多历史学家的研究。当代最伟大的历史学家汤因比(Toynbee)认为，尽管中国经历了多次混乱和解体，但中国人已经完全守护了一个超级文明，长期生活在一个文明帝国的稳定秩序中，保持着人类社会中最有价值的世界主义精神，加上儒家人文价值使中国人与时俱进，佛教思想的存在使中国人能够长期有节制地建立和坚持自己的文明。同时，道家对宇宙和人类的解释为人类文明适度理性发展提供了哲学基础。因此，人类的希望寄托在东方，而中华文明将为未来的世界变革和21世纪的人类社会提供无尽的文化宝藏和思想源泉。
虽然东西方之间有很大的差异，但要成为一名成功的经理，也有很大的一致性。例如，约翰·格拉斯科教授认为，一个成功的经理必须首先有想法，然后努力实现它们。他认为经理不是创新者，他只是利用当前形势赚钱。企业中的副职应该在一定程度上保护最高领导者，但很明显副职不是最高领导者。如果一个企业是以技术为导向的企业，技术人员应该是首席执行官。他发现在中国有一种现象，许多政府人员转向企业，成为成功的企业家，但在美国这样的国家这是不可能的。
约翰·格拉斯科教授直率地回答了学员们的许多问题。例如，他认为所有的投资点都包括四个方面:第一，流动性强，第二，交易成本低，第三，合理多元化，第四，对信用评级好的产品的投资。
约翰·格拉斯科教授现已退休。他认为年龄越大，投资周期越短。最好是将60%的资本投资于股票，40%投资于房地产。他说他年轻的时候正好相反。
当谈到英国的房地产时，它一般指的是房地产，而不是住宅房地产开发。如果企业要为房地产项目融资，如果是房地产，融资好，融资比例相对较高，而住宅项目被视为风险投资，融资比例低，成本高。目前，中国的房地产市场正好相反，表明它们处于不同的发展阶段。事实上，像伦敦这样的中国一线城市已经逐渐进入股市阶段，因此房地产投资和运营是主要的投资产品。
科林·里泽里教授
科林·里泽里教授说风险和回报是一对连体兄弟。如果有回报，就有风险。高回报必须伴随着高风险。当一个企业负债累累时，它必须在投资前进行更高的回报计算。
由此，我们可以看到，当我们抛开文化差异，着眼于全球范围，然后专注于特定的投资或投资组合时，实际上，技术方法可能完全相同。目前，中国的私人资本仍然很少，没有国际投资经验。如果你想大规模进入国际市场，你必须了解世界上的普遍做法，然后一步一步，在实战中逐步成长。
从学习之旅回来半个多月后，我的心依然澎湃，回味无穷。
再次感谢意见房地产机构的精心安排和辛勤工作。
作者:吴建斌阳光城市集团执行副总裁
