孟晓苏中国房地产开发集团董事长兼汇力投资基金管理有限公司董事长
中国住房新闻记者徐倩在北京报道(房地产)
中国房地产市场紧张不安。美联储加息和中美贸易战升级，给中国经济和房地产市场带来了双重阴霾。
“面对中美长期贸易战的可能性，中国需要进一步激活内需，特别是要发挥房地产业作为增长极的作用，发挥房地产市场和房价作为稳定房地产市场和房价的稳定器的作用。”回力基金董事长、中国住房集团前董事长、房改研究小组前组长孟晓苏无疑给悲观的市场增添了一些信心。
孟晓苏指出，不能要求政府将降低房价作为其行政目标，因为这是一项未完成的任务。孟晓苏是一位企业家和学者，他仔细观察经济趋势并积极表达自己的观点。他的话充满了改革参与者和政策设计者的深刻思想。
孟晓苏是国务院前副总理万里的秘书，也是住房改革研究小组的前组长。他是中国改革开放的见证人。他是第一批提出将中国住房建设作为国民经济新的增长点，并在中国发展住房抵押贷款和抵押保险的专家之一。他也是中国第一个提出房地产投资信托(REITs)理论并引入国外“住房养老保险”模式的倡导者。
面对复杂多变的国际形势，孟晓苏再次阐述了他对中国房地产市场究竟应该受压还是放开、开征房产税的时机是否合适、中国房地产投资信托产品如何能够突破市场的独特观点。
“房地产投资信托基金有望率先突破政府资产”
中国房地产新闻:中国在房地产投资信托领域，特别是在房屋租赁市场，进行了多年的探索和实践。自去年破冰以来，房地产投资信托产品发展迅速。作为国务院发展研究中心房地产投资信托基金研究小组的组长，您如何评价所取得的成就？
孟晓苏:目前中国没有真正的房地产投资信托基金。资产证券化产品和类似房地产投资信托基金的产品已经推出。自2014年底以来，已发行1370多种产品，规模近2万亿元。投资者也很热情。
现在，我们正在努力尽快推出面向地方政府公共资产的房地产投资信托产品。现在谁的资产最多，谁的负债最重？他们都是地方政府。通过在政府资产层面率先推出资产证券化产品，中国可以尽快推出真正的房地产投资信托产品。
公共资金进入资产证券化领域没有法律障碍。如果中国的房地产投资信托(REITs)产品能够在沪深股市推出流通，将丰富中国资本市场，也有利于直接融资的发展，打破刚性支付，防范金融风险。
中国房地产新闻:中国房地产投资信托产品能否首次出现在政府资产层面？
孟晓苏:它更有可能从政府公共资产中获得突破。房地产投资信托基金的发展需要选择具有适当资产规模和较高回报率的目标。地方基础设施建设中的部分资产回报率较高，具备资产证券化的条件。
要开发真正的房地产投资信托产品，我们必须突破免税壁垒。发达国家的房地产投资信托基金免除公司税，只缴纳个人所得税。我们的房地产投资信托基金也需要给予税收优惠。在这方面，政府公共资产比企业资产有优势。因为政府本身是一个税收者，它可以在税后进行调整，以补偿它必须通过其他方式征收的税款。中国还应该努力保持税收中性，避免像外国房地产投资信托基金那样的双重征税。
在相关政策方面，主管部门已经做出了很大努力。现在的主要问题是尽快推进这一做法。
中国房地产新闻:事实上，中国住房租赁市场的发展也非常需要这样的房地产投资信托基金产品，市场前景也非常看好。你有什么建议吗？
孟晓苏:中国在发展租赁市场方面一直很慢。专业租赁机构很少，供应方也不够强大。政府只需要管理经济适用房政策。与国外住房租赁市场相比，政府还管理低收入群体的租赁需求。租赁市场不能完全由政府提供和管理。居民在提供的出租住房中占很大比例。部分比例通过房地产投资信托基金持有。因此，整栋大楼可以成为房地产投资信托基金。人们可以持有基金单位。这种基金单位(股票)可以在股票市场上流通。未来，房地产投资信托基金的股票将用于买卖，而房屋将用于生活。这将更好地满足不卖房子的要求。
中国房地产新闻:如何解决房地产投资信托产品开发中租金收入低的问题？
孟晓苏:租金低确实是个问题。在中国的大城市，租售比通常不高。一线城市只有一点点，二线城市有一点点。在这种情况下，如何发行房地产投资信托基金？我认为有三种方法:1。在一般的低租金情况下，选择案例租金较高的项目来做；2.“共有财产”的创新可以引入租赁住房市场。政府拥有这种房子的部分产权。政府可以放弃租金收入，将租金留给购买房屋的居民或房屋持有机构。政府保留房屋的税权和增值收益，这可以大大提高租金与销售的比率。3.房地产投资信托基金(REITs)的发展以集体建设用地建造的出租屋为基础，不收取土地出让金，成本相对较低。虽然租金不高，但租金与销售额的比率相对较高。
政府为中低收入家庭提供的租金补贴是公共租赁住房不可或缺的收入来源。补贴的存在不是因为房地产投资信托产品的制造，而是因为最初的补贴。在房改过程中，我们提倡“补上隐忧，化险为夷”。未来，资产证券化还应倡导“弥补隐性问题，变隐性问题为显性问题”，这是一种政府采购服务。这部分补贴是存在的，不应列入资产证券化的“负面清单”，而是地方政府的税收转移责任。
中国房地产新闻:房地产投资信托产品的市场可接受利率是多少？
孟晓苏:外国房地产投资信托产品不需要太多的利率，因为住房的长期所有权本身会增加财产的价值。142年前以142美元购买的美国发行的房地产投资信托产品，42年后变成142美元，年收益率为12.2%，包括股息收入、房地产增值和股票溢价。目前，居民不必单独买房和租房，他们获得投资增值的意愿比例也不小。现在居民被限制买房。一旦房地产投资信托基金(REITs)推出，将有新的房地产投资渠道、专业机构按时管理和支付股息，以及进入资本市场流通的便利性。
"我们不能简单地要求政府将降低房价作为其行政目标."
中国房地产新闻:中美贸易战的升级对中国经济和房地产市场意味着什么？
孟晓苏:特朗普上任以来，一直给我们的国家制造困难。他还发动了一场针对中国的贸易战，并且一直在增加数量。对中国政府来说，是一脸的漫天要价。特朗普上任后，他的房地产思维对于他取得的成就和被污染的问题都是不可或缺的。他刚当选时，我提议“研究特朗普的房地产商业思维”。这项研究似乎还不够。最近，中国政府发表了一份“白皮书”，明确阐述了中国的立场，并在发言中谈到了13个问题。然而，特朗普政府不会和你讲道理。这场贸易战似乎还需要准备很长一段时间。美国人不仅制造麻烦，而且一些取悦美国的国家也在用各种方法阻碍中国企业在海外的发展。
面对中美长期贸易战的可能性，我认为扩大内需和投资，特别是房地产投资和消费，是我们应对中美贸易战的正确选择。
中国房地产新闻:在这种情况下，你对决策者有什么建议吗？
孟晓苏:我现在担心的是，面对中美贸易战，有关部门是否会继续抑制内需，抑制房地产，削弱中国应对国际斗争的基础和能力。幸运的是，中国最高领导层有扩大内需的坚定意愿，长期以来一直决心“牢牢把握扩大内需的战略基础，扩大国内市场规模”房地产不合理的监管应该尽快结束。如果我们坚持这种调控，房价不会下降，但经济会下降。在复杂的国际形势下，我们应该认识到，房地产业是国民经济的主导产业，内需是拉动中国经济的主要引擎，房地产市场的稳定是中国经济和社会的稳定器。
中国房地产新闻:如果监管结束，房价将会更高。
孟晓苏:房价问题取决于短期供求、中期结构和长期通胀。从几个方面来看，房价必须继续上涨。降低房价不应被视为政府的行政目标，这绝对是一项未完成的任务。最近，一些城市的房价没有显著上涨，因为抑制需求限制了居民购房，抑制房屋销售阻止了高价建筑上市。然而，总是有必要让居民买房，让房地产上市。当时，低迷的房价反弹了。现在房价“三年一涨，一涨三顶”是房地产市场中由不合理的监管造成的奇怪现象。
中国房地产新闻:你对开发商有什么要说的？
孟晓苏:十多年来，房地产市场一直被挤压在“三年小周期”中。开发企业应该保持一贯的心态。当市场繁荣时，我们不应该盲目乐观，当市场萧条时，我们不应该盲目悲观。适应小周期的变化，并找到在动荡的市场环境中保持稳定发展的方法。
“房产税的设计有问题。它需要以不同的方式征收。”
中国房地产新闻:在当前严峻的国内外形势下，房产税是否应该延期征收？你有什么建议吗？
孟晓苏:房地产税应该一直考虑。应尽快调整系统设计中过去的缺陷。
至于开征房产税的方案设计，我从来不同意“建立全国房屋产权信息系统”和“免平方米数”，而是主张实行“全屋税收”和“退税制度”。财产税是最容易征收的税。一套房子和一种税最能简化事情。一般纳税后，应实行“退税制度”。退税是基于纳税人的家庭生活，包括婚姻状况，收入水平和对人口的支持，以鼓励人们善待婚姻和支持他们的家庭。国外也可以将按揭利息纳入退税，外墙装饰纳入退税。“退税”只适用于一套住房，其他房产不能享受退税。在退税制度的设计上，为了简化管理，方便老百姓，我提倡“看房征税，看房退税”的简单方法，让每个居民凭身份证退一套。一套可以退给单身人士，两套可以退给夫妇，还可以退给赡养老人的税款。这样，房改、拆迁和安置房都纳入退税范围。退税有多少平方米？我认为没必要挣扎，大小是退税。有必要为住房面积设定退税上限，但不应设定得太低。我也主张“从小产权房征收房产税”。未缴纳土地出让金，不需要给予优惠税率。这样，财产税可以很容易地征收，也有利于照顾那些应该被照顾的居民。
(照片来源网络，版权属于作者)
本文从微信公众号:中国房地产新闻开始。文章的内容是作者的个人观点，并不代表贺勋的立场。投资者应在此基础上自行承担风险。
