自2016年以来，中央和地方当局发布了关于发展租赁市场的各种政策文件。在最近结束的中央经济工作会议上，住房租赁市场的发展被提升到一个新的水平。
中央经济工作会议指出，要“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”发展住房租赁市场，特别是长期租赁市场，保护租赁利益相关者的合法权益，支持专业化、制度化的住房租赁企业发展。"
由此可见，推进住房租赁改革将成为2018年经济工作的重点，未来租赁市场发展的空空间将继续扩大。那么，未来房屋租赁市场的蛋糕有多大？
未来10年，城镇租赁面积将达到54亿平方米，租金近4万亿元。
易居房地产研究所近日发布的一份报告指出，优惠政策将推动更多的市场参与者加入租赁市场，租赁供需双方都将做出积极努力。预计未来10年，即2018年至2027年，将是中国租赁市场快速发展的阶段，可以称之为住房租赁市场发展的“黄金十年”。
报告分别给出了“城市租赁人口规模、城市租赁面积、城市租赁住房总面积和城市租赁规模”的数据。
从城市租赁人口规模的角度来看，基于国家人口普查数据和国家卫生计生委《中国流动人口发展报告》中的相关数据，通过“住房来源的城市租赁人口规模”和“流动人口的城市租赁人口规模”两种不同的计算方法，该报告将这两类数据结合起来，进行简单的算术平均，表明到2027年，全国将形成约1.9亿城市租赁人口。
从城镇的出租面积来看，该报告是基于经验计算，因为关于这类数据的统计数据很少。目前，中国城镇人均租赁面积约为20平方米。根据这一数据计算，并考虑到人均租赁面积逐年增加的系数，报告认为，到2027年，全国城镇租赁面积将达到53.7亿平方米，比2017年增长59%。根据报告的分析，这主要是由于两个因素的变化，即有租赁需求的人口增加和人均租赁空间的持续增加。
从城市租赁住房供应规模来看，报告数据显示，到2017年底，全国城市租赁住房存量将达到39.3亿平方米，2017-2027年新建城市住房建成后的城市租赁住房面积预计将达到20.5亿平方米，2017-2027年城市租赁土地形成的城市租赁住房面积预计将达到6.3亿平方米。这三个数据的总和是预计2027年城市出租房屋总面积，将达到66.2亿平方米，比2017年增长60%。
在城市租金总规模方面，根据复原力研究所50个城市的租金数据和经验判断，考虑了消费物价指数上升、房价上涨和租赁条件改善等因素。计算结果表明，到2027年，全国城市租赁市场租金收入将达到3.9万亿元，比2017年增长138%。
未来，租赁土地的供应将集中在36个一线和二线城市。
此外，报告中对部分城市租赁土地供应计划的梳理也值得关注。
据易居研究所的报告，从一线城市的角度来看，北京在《北京城市总体规划(2016 -2035)》中规定，在未来五年，新增住房供应中约70%将是产权房，约30%将是租赁房。上海在上海住房发展“十三五”规划中规定，在“十三五”期间，预计将提供约170万套各类住房的新单元，其中包括约70万套出租单元。根据这一计算，上海租赁住房供应的份额将达到41%。从2017年到2021年，广州的租赁住房占各类住房供应的20%；2016-2020年，深圳的份额将超过20%。
除了四个一线城市，其他城市在规划中也有类似的比例。例如，杭州在2018-2020年将有30%的比例。在福州，从2018年到2020年，这一比例将达到25%。在厦门，从2018年到2020年，这一比例将达到30%。
此外，北京、上海、广州、天津、杭州、成都、重庆、东莞和佛山等城市也将在2017年出售一些自持地块，这将有助于形成更多的租赁住房供应。
易居研究所智库中心研究主任严跃进认为，针对这些城市的情况，未来租赁土地的开发将主要分布在全国36个一、二线城市。就这些城市出租住房的比例而言，一线城市预计将保持在30%以上。二线城市将保持在20%以上。总的来说，这36个城市的出租房比例约为25%。
Tips:报告中提到的36个一线和二线城市包括:北京、上海、广州、深圳、哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、Xi、兰州、西宁、呼和浩特、银川和乌鲁木齐。
未来十年房屋租赁企业将清理沙子
根据报告对整体租赁市场的预测，易居房地产研究所还预测了到2027年的未来十年内不同商业模式的租赁企业市场空。
根据该报告，未来租赁土地的开发将主要分布在全国36个一、二线城市。根据目前的供应面积数据，集中自持租赁企业经营的租赁住房总建筑面积未来将达到5.26亿平方米。此外，到2027年，共有10年的剩余商业地产将转化为出租房屋，达到1.08亿平方米。
对于分散式信托租赁企业来说，到2027年，分散式企业租赁住房供应量将占个人市场化租赁住房供应量的11%，累计建筑面积6.4亿平方米。
根据该报告，中国住房租赁市场的主要供应主体仍然是个人租赁。由于专门机构的发展，大多数个人租赁住房将在未来十年内转变为机构租赁住房。因此，预计房屋租赁企业的住房总供应量将达到近13亿平方米，占19%。个人租房总量将达到47.6亿平方米，占72%。政府提供的出租屋为5.8亿平方米，占9%。
关于租赁企业的前景，报告还认为，中国目前的租赁市场方兴未艾。未来租赁市场将迅速发展。租赁市场的规模将与日俱增。企业间的合作、整合和并购也将频繁发生。经过未来十年的大浪淘沙，租赁行业第一梯队已经形成，品牌效益突出，行业逐渐形成强强弱退出的局面。根据国际经验，预计“自有财产+资产管理”和“经营管理+增值服务”两种商业模式有较好的发展前景。
资料来源:上海易居房地产研究所
「捷泰」
