中国住房网新闻上海易居房地产研究所近日发布了《八月全国四十城市住宅交易报告》，显示40个典型城市新建商品住宅交易面积8月环比增长3%，同比增长14%。8月1日，40个城市的累计营业额同比增长5%，虽然略有回升，但总体下降趋势仍未改变。
总体而言，易居研究所认为，由于目前一线城市营业额较低，下降幅度空有限。东部二线城市将继续降温，而其他地区二线城市和三线城市的营业额将面临更大的下降风险。
40个城市新房成交量环比增长3%。
报告显示，40个典型城市新建商品住宅的周转面积8月份环比增长3%，同比增长14%。从交易量的历史趋势来看，2017年12月年末后，40个城市的交易量在2018年有所回落。今年第二季度，40个城市新建商品住宅的成交量有所升温，因为住宅企业加大了推市力度，但仍低于2016年的水平。今年下半年的前两个月，40个城市的营业额略有下降。在监管贯穿全年的背景下，易居研究所预测，全国房地产市场将逐渐降温，40个城市的成交量将逐渐下降。
一线城市的交易量处于低水平空且范围有限。
据易居研究所监测，8月份123-4个一线城市的营业额与上月相比呈现小幅增长趋势。其中:
四个一线城市新建商品住宅成交量环比增长12%，同比增长49%。与历史数据相比，8月份，一线城市北京和上海的营业额出现不同程度的反弹，导致一线城市总营业额增加。目前，一线城市的营业额水平与2014年同期基本持平。
18个二线城市新建商品住宅周转面积环比增长1%，同比增长4%。其中，东部8个二线城市新建商品住宅成交量环比下降13%，同比下降1%。四个中心二线城市新建商品住宅成交量环比增长1%，同比增长16%。其他6个地区(东北、西部地区)二线城市新建商品住宅周转面积环比增长13%，同比保持不变。根据该报告的分析，二线城市中部和东部的二线城市的交易量有所下降。中国中部二线城市的交易量略有增加。其他二线城市的交易量有所上升，交易量仍处于相对较高的水平。
18个三线、四线城市新建商品住宅成交量环比增长4%，同比增长34%。其中，本轮严格控制的7个城市新建商品住宅(限购或限贷)周转面积环比增长8%，同比增长42%。无监管或监管不力(仅销售)的11个三线、四线城市新建商品住宅周转面积环比增长1%，同比增长28%。根据该报告的分析，受到严格控制的三线城市的营业额已经回升，达到近22个月的新高。监管薄弱或没有监管的三线城市在6月和7月连续两个月下滑后，8月份出现小幅反弹，但降温趋势没有显著变化。
年初，累计40个城市同比略有回升，没有改变下降趋势。
从今年前八个月的情况来看，40个城市的累计营业额同比增长5%。其中，一线城市同比下降18%，二线城市同比上升1%。三线和四线城市同比增长24%。报告显示，2017年2月，40个城市年初累计交易面积同比增速进入负值区间，随后下降继续扩大，年末稳定在-22%。
易居研究所认为，这表明市场将在2017年降温，主要是由于许多地方引入或升级了“分类监管、以城市为基础的政策”，以个人抵押贷款利率上升为代表的信贷政策收紧也有效打击了投资投机需求。虽然进入2018年，但40个城市累计交易面积的增长曲线较去年同期出现较大反弹，这主要是因为年初以来三线、四线城市交易面积大幅增加，尤其是没有监管或监管不力的三线、四线城市。考虑到内部环境控制政策将贯穿全年，外部环境复杂多变，经判断曲线略有反弹后仍将保持下降趋势。
与国家统计局公布的住宅交易累计同比数据相比，两条曲线的趋势大致相似，40个城市领先全国4-6个月，跨越正负线，波动较大。这主要是由于板块旋转效应，典型的一、二线城市对宏观政策更加敏感。自2017年以来，40个城市年初累计同比曲线近16个月一直处于低位，而全国营业额保持正增长，这主要是由这一周期中三、四线城市相对火爆造成的。考虑到全年温室改革政策和法规的变化，参照年初40个城市总交易面积的同比增长趋势，易居研究所预计全国新建商品住宅总交易面积的同比增长也将继续下降。
第四季度40个城市成交或下跌
报告显示，今年上半年，40个城市新建住宅建筑面积略有增加，这主要是受热门的三线和四线城市驱动，而一线和二线城市的持续疲软增加了40个城市的市场压力。下半年前两个月，40个城市的营业额下降，市场出现降温趋势。
7月底的中央政治局会议发出了对房地产市场持续严格控制的信号。8月17日，住房和建设部对海口、三亚、烟台、宜昌和扬州的主要官员进行了采访，要求认真清理和处理土地被占、囤积居奇和房地产投机等问题，整顿和规范市场秩序，打击投机倒把，抑制房价上涨。同时，银监会会议指出要进一步完善差别化房地产信贷政策，坚决遏制房地产泡沫。
考虑到各种因素，易居研究所预计第四季度全国房地产市场将降温，40个城市的成交量将逐渐下降。按城市类别划分，一线城市交易预计将保持稳定，因为它们已经处于较低水平，下降幅度有限空；东部二线城市和中部二线城市的成交量将逐渐萎缩。其他二线、三线和四线城市正面临更大的下行风险。
附:40个典型城市
四个一线城市:北京、上海、广州和深圳；
18个二线城市:苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、呼和浩特、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、Xi、厦门、西宁、合肥、宁波；东部的二线城市是苏州、福州、南京、青岛、杭州、合肥、宁波和厦门。中国中部的二线城市是郑州、武汉、长沙和南昌。其他(西部和东北部)二线城市是南宁、西宁、长春、成都、重庆和Xi。
18个三线和四线城市:扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山和徐州。本轮监管下的三四线城市中，有七个是扬州、东莞、无锡、泉州、淮安、珠海和中山。监管薄弱或没有监管的三四线城市中，有11个是温州、岳阳、襄阳、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山和韶关。
报告来源:上海易居房地产研究所作者:沈心
「洋丰圣乔维斯」
