《中国住房网新闻》始于20世纪90年代末的一场轰轰烈烈的“房改”。大势所趋的预售制度是中国房地产市场改革的基本制度设计之一。它是否会被废除的声音让这个行业颤抖。然而，相关讨论尚未解决。
然而，事实上，广东省越来越多的城市要求出售现有房屋作为土地转让的条件。据了解，在不到一个月的时间里，广东省中山市已准备出售10块现有住房用地，总起拍价超过48亿元。
与此同时，中国首个商品房试点项目龙华金茂大厦最近在深圳亮相。
现有住房销售试点项目预计将于明年进入市场。
据公开报道，试点现房的销售地块位于深圳龙华新区，于2016年上市销售，面积35700平方米。当时，深圳市土地和房地产交易中心发布的转让公告明确指出，该地块被确认为深圳市商品房试点项目，该地块的地上建筑物和附着物不能预售，只能以现金形式出售。
当时，中国电力建设集团和金茂以82.9亿元的高价共同胜出，底价高达56781元/平方米，一举达到当时周边地区乾隆曼哈宁、特发和平里等二手房的平均挂牌价格，成为龙华最昂贵的地块。当时，一些业内人士预测，每平方米至少要花85，000到90，000元才能赚钱。
据《国家商报》报道，该项目最近已进入建设的最后阶段。住宅楼已经完全封闭，将进入外墙装修阶段。底层企业和幼儿园基本建成，绿色网络尚未拆除。
据了解，项目周围目前有很多二手房在出售，其中大部分是2010年至2016年间完成的二手房，单价在56，000元/平方米至73，000元/平方米之间，其中龙华的高价地块中海金城与金茂富相邻，9月份二手房平均成交价格为67，000元/平方米。
据悉，金茂项目预计将于2018年底开设营销中心，并于2019年进入市场。这也意味着深圳作为内地第一个引入商品房预售制度的城市，也率先进行了预售制度改革。
为什么深圳应该是飞行员的首选？
事实上，商品房预售制度最早出现在香港，并于20世纪80年代末引入深圳。从那以后，它在中国大陆蓬勃发展，并最终成为今天普遍使用的销售方法。
1994年颁布的《城市房地产管理法》在总结各地区经验的基础上，建立了预售许可证制度，并对预售条件和监管作出了原则性规定。目前，主要城市商品房预售比例一般在80%以上，有些城市甚至在90%以上。预售是国内商品房销售的主要形式。
在房地产市场发展的早期，商品房预售制度有利于加快商品房供应，满足群众的住房需求，对促进房地产市场的快速发展起着重要作用。然而，由于楼价飙升、预售楼花炒卖严重，以及对预售楼花的投诉甚多，取消商品房预售制度的呼声也越来越高。
两年前，当中国首个试点现货销售项目在深圳实施时，广东省房地产行业协会主席蔡瑞生表示，取消商品房预售制度代表了一个方向。深圳的试点现货销售标志着房地产市场正在走向成熟。随着市场逐渐成熟，该系统需要一些调整。
为什么深圳有勇气跳楼出售？
新城控股高级副总裁欧阳杰表示，深圳长期以来一直独立于房地产。据深圳市国内生产总值统计，2015年，即旧房预售启动前一年，深圳国内生产总值为1750.299亿元，房地产业增加值为1627.77亿元，而过去十年的比重不超过9.3%。
此外，在产业结构方面，深圳的四大支柱产业和七大战略性新兴产业都没有房地产。虽然房地产业的附加值高于文化产业，但不如批发零售业，不如文化创意产业，不如信息技术产业的附加值。
也是从2016年开始，除深圳外，一些城市为了抑制地价上涨，也提出了一定条件下现有房屋的销售要求。
数据显示，从2016年8月12日起，当住宅和商业用地的投标价格达到最高限价的90%时，在该地块上建造的商品房必须在现有房屋中出售。这项政策一直沿用到今年7月。竞争是自我维持的。拍卖方法被持续了23个月的新方法所取代。另一方面，杭州在2017年3月开始要求拍卖土地，“如果地价达到50%，现有房屋必须出售”，然而，该政策在4个月后被取消。
从过去的历史来看，预售制度确实存在许多问题。目前，房地产市场中的各种质量问题和交付问题基本上都与预售制度有关。
另一方面，在过去的几十年里，预售制度确实加快了房地产企业的销售步伐和房地产建设。商品房预售制度是房地产业快速发展的最重要的基础条件之一，但也带来了许多矛盾和纠纷。货物是对的。、quot。虚假宣传”。质量缺陷”这样的问题很常见。
取消预售制度有什么影响？
房地产是资本密集型行业，持续健康的现金流对住宅企业至关重要。今年以来，几乎所有的住宅企业都感受到融资渠道的收紧。缺钱。它已经成为2018年房地产的关键词之一。
著名经济学家宋清辉表示，在房地产市场基本进入股票时代的背景下，预售制度不太可能在短期内完全废除。如果“取消商品房预售制度”一旦实施，对房企的影响将是致命的。据估计，超过30%的住房企业的资金来源将受到影响。
在接受《证券时报》采访时，中国金茂的负责人表示，与预售期相比，基金侧的期限更长，基金成本自然增加更多。在谈到征地的初衷时，他说，“当初征地是为了响应国家政策，履行中央企业的职责。作为中央企业，中国金茂将在房地产改革创新中探索未来之路，为未来的政策转型奠定基础。同时，我们有能力和信心做好龙华金茂大厦的工作，使质量成为行业的标杆。"
关于取消预售制度对房地产市场的影响，上述中国金茂负责人表示，他希望预售制度的试点改革将是一个渐进的过程。如果一刀切，将不可避免地给行业和相关行业带来严重冲击。
"；取消预售制度或大势所趋。"欧阳杰认为，如果该政策得到全面颁布和实施，企业的现金流将受到严重影响，项目建设进度将大大推迟，企业将大大减少征地。在融资困难的背景下，许多住宅企业将面临资金不足和项目不完整的问题。如果循序渐进，新旧分离，不会对大型住宅企业产生很大影响。企业可以调整征地速度，组织建设和销售管理，控制现金流。
更多的房地产业内人士也认为，他们没有“一刀切”的做法。否则，将导致供应的突然短缺，也将对企业的财务压力产生很大影响。这可能导致中小企业或民营企业不愿意占用土地，资本供给成本高，周期长，也将受到影响。从目前整个市场来看，预售仍是主流，一些试点项目将逐步增加。
资料来源:国家商报、证券时报、88房地产信息网
「保利西海岸」
