2月20日，易居房地产研究所发布了《2018年第四季度全国居民购买杠杆研究》报告。报告显示，2018年第四季度，个人抵押贷款余额同比增长率和国内居民杠杆率分别降至17.8%和31%，两者均连续七个季度下降。
易居研究所研究员沈心表示，在迄今发布的许多省、自治区、直辖市2019年政府工作报告中，重点放在了“不炒房”、“一市一策”、“稳定地价、稳定房价、稳定预期”上。预计国家控制政策在短期内不会放松。2019年第一季度，全国居民购房杠杆率将进一步降至30%左右。随着居民购房杠杆率的进一步下降，预计2019年第一季度全国房价涨幅将继续缩小。
个人贷款余额连续7个季度收窄
报告显示，从中国人民银行公布的个人购房贷款余额趋势来看，近年来一直在持续增长。数据显示，2018年第四季度末个人购房贷款余额为25.75万亿元，同比增长17.8%，比第三季度下降0.1个百分点。
回顾过去13年的数据，个人购房贷款余额增长率最高的是2009年第四季度(60%)，这与4万亿刺激计划有关。从那以后，从2010年到2011年，中央政府先后颁布了《国家十一条》、《国家十条》、《9.29新政策》、《新国家八条》等调控政策，大幅提高了第二套住房首付比例和贷款利率。结果，个人贷款余额的增长率下降，2012年第二季度下降到11%。2012年第三季度，个人抵押贷款余额同比增速开始回升，2013年第四季度达到21%后再次回落。从2014年到2015年第二季度，个人抵押贷款余额同比增长率在17-18%之间。从2015年第三季度开始，个人抵押贷款余额增速同比快速上升，加上国家出台一系列清仓优惠政策，超过过去五年的增速，2016年第四季度达到36.8%。2016年底，中央经济工作会议强调“严格限制信贷流向投资和投机购房”，热点城市纷纷出台收紧信贷政策的政策。
2017年第一季度，个人抵押贷款余额同比增速收窄(35.5%)，并在接下来的七个季度继续收窄。自2018年第二季度以来，下降速度有所放缓，2018年第四季度降至17.8%。2019年第一季度，预计国家调控政策短期内不会放松，个人抵押贷款余额增速将同比进一步放缓，但下降速度可能会有所放缓。
未来仍有空房间可供家庭抵押贷款部门去杠杆化。
数据显示，2018年第四季度，个人住房贷款余额增加8700亿元，环比下降16%，同比上升9%。住房贷款余额的绝对值仍处于历史高位。
从历史数据来看，自2016年第四季度以来，个人购房贷款余额的增幅一直在下降。2017年第四季度，个人购房贷款余额增幅进一步降至8000亿元，同比下降33%。2018年第一、二季度反弹至9800亿元，第三季度继续反弹至1040亿元，第四季度回落至8700亿元，远非2016年高点。各种迹象表明，随着监管政策的不断发酵，中国许多地区的房地产市场已经大幅降温，投机需求得到有效遏制。
报告显示，从个人贷款在全国新增人民币贷款中的比例来看，2018年第四季度，个人住房抵押贷款在新增国内贷款中的比例为29%，比第三季度上升了3个百分点。历史上，该指数大致达到了三个高点(30%以上)，分别发生在2007年、2009年和2016年。2016年第三和第四季度，该指数持续刷新历史新高，分别达到49%和51%。换句话说，近一半的新增国内贷款用于住房抵押贷款。据易居研究所分析，该指数绝对值已回到2016年初的水平，但仍高于2008年以来的平均水平，表明未来仍有空的家庭抵押贷款部门去杠杆化。
目前，个人购买的杠杆率呈下降趋势。
报告指出，通过总结新增个人购房贷款余额在全国二手房交易总量中所占的比例，以及公积金贷款在全国住房交易总量中所占比例的历史平均值，估计了购房在全国家庭名单中的杠杆比率。
数据显示，2018年第四季度，榜单上家庭的杠杆率为31%，比上季度下降0.3个百分点，比上年下降3.4个百分点。从历史数据来看，从2015年第三季度开始，居民购买杠杆迅速上升，2016年第四季度达到2010年以来的最高水平，为44.1%。2017年第一季度，该指数小幅回落至43.8%，并在接下来的七个季度继续下跌。目前，全国个人购房的杠杆率正在下降。
第一季度房价涨幅将继续缩小。
报告指出，将全国住房杠杆比率与70个城市住房价格指数的环比增长趋势进行比较，发现住房价格上涨与住房杠杆比率之间存在正相关关系。
自2015年第一季度以来，居民住房杠杆比率和住房价格指数同时大幅上升。房价指数的环比增幅在2016年第三季度见顶，住房杠杆率在2017年第一季度见顶。本轮住宅住房杠杆率落后于房价指数环比下降，反映出在“城市政策”的政策环境下，虽然一些热点城市收紧信贷，但一些三线、四线城市仍有宽松信贷。
2017年第一季度，随着部分三线、四线城市出台调控政策，居民住房杠杆率连续七个季度下降，房价环比上涨也呈现收窄趋势。
2018年第一季度，杠杆率和房价指数同时上升。杠杆比率在第二和第三季度进一步下降，房价指数上升。这主要是由于交易结构的变化。一些热门城市的一些高价将在2017年实行严格的价格限制后，在2018年第二季度和第三季度继续开放，或者在线标志将落后，导致一些城市的高价交易比例大幅上升。其次，一些二线城市的房地产市场在第二季度和第三季度出现升温迹象，而三线和四线城市仍在升温。第四季度，杠杆率和房价指数同时上升。因此，易居研究所的报告指出，随着居民购房杠杆率的下降，房价上涨预期在2019年第一季度将继续收窄。
「周康」
