据中国住房网新闻轻松住宅房地产研究所近日发布的一份报告显示，2018年第一季度，个人抵押贷款余额和全国住房杠杆分别同比增长19.7%和33.1%，两者均连续四个季度下降。
易居研究所认为，金融秩序整顿和非法贷款监管有望继续。到2018年底，全国居民的住房杠杆率将进一步降至25%左右。随着居民购房杠杆率的进一步下降，全国房价涨幅将继续下降，第四季度可能由正增长转为负增长。
近年来，个人购房贷款余额呈现加速增长的趋势。
报告显示，从中国人民银行每季度公布的个人购房贷款余额趋势来看，近年来增速有所加快。
数据显示，从2004年第四季度到2014年第四季度的10年间，个人住房贷款余额从1.6万亿元上升到11.5万亿元，新增住房贷款余额约为9.9万亿元。2015年至2017年第二季度，贷款余额在2.5年的短时间内迅速上升至21.6万亿元，新增贷款余额约10万亿元。与2004年至2014年间余额9.9万亿元的增长相比，可以看出，这一轮只花了25%的时间，但贷款增加了102%。
回顾过去13年的数据，发现个人购房贷款余额增幅最高的是2009年第四季度(60%)，报告分析认为这与4万亿刺激计划有关。
2010年至2011年，中央政府相继出台相关调控政策，大幅提高第二套住房首付比例和贷款利率，个人抵押贷款余额增速相应下降。
2012年第二季度，这一比例回落至11%，个人抵押贷款余额的增长率开始逐年上升。
在2013年第四季度达到21%后，它再次回落。
从2014年到2015年第二季度，个人住房抵押贷款余额的增长率已在17-18%的范围内逐年调整。
从2015年第三季度开始，个人住房抵押贷款余额同比增速迅速提高，同时国家出台了一系列清仓优惠政策。
2016年第四季度，增长率超过过去五年，达到36.8%。
2016年底，中央经济工作会议强调"严格限制信贷流向投资和投机购房"。热门城市发布了收紧信贷政策的政策。
2017年第一季度，个人贷款余额同比增速收窄(35.5%)，以后四个季度继续收窄。
2018年第一季度，这一比例回落至19.7%。
报告分析显示，短期信贷收紧趋势预计全年不会改变，2018年个人抵押贷款余额同比增速将进一步放缓，但下降速度可能会有所放缓。
从个人住房抵押贷款余额的增长趋势来看，数据显示，2018年第一季度个人住房贷款余额增长9，600亿元，环比增长20%，同比下降13%。尽管增长率大幅下降，但新抵押贷款的绝对值仍处于历史高位。从历史数据来看，自2016年第四季度以来，个人购房贷款余额的增幅一直在下降。第四季度，个人住房贷款余额增幅进一步降至8000亿元，同比下降33%。各种迹象表明，随着监管政策的不断发酵，热门城市的房地产市场明显降温，投机需求得到有效遏制。
从全国个人贷款在新增人民币贷款中的比例来看，2018年第一季度，个人住房抵押贷款在新增国内贷款中的比例为24%，比2017年底下降8个百分点。根据历史数据，该指数大约有三个高点(30%)，分别发生在2007年、2009年和2016年。2016年第三和第四季度，该指数持续刷新历史新高，分别达到50%和56%。换句话说，一半以上的新增国内贷款流向了住房抵押贷款。进入2017年，个人住房抵押贷款在新增国内贷款中的比例连续两个季度下降，第三季度反弹，2018年第一季度再次下降。从绝对值来看，该指数已回到2016年上半年的水平，但仍比2008年以来的历史平均水平高出20%，表明家庭抵押贷款部未来仍有空的去杠杆化空间。
全国个人购房的杠杆比率正在下降。
从全国居民表内购房杠杆率趋势来看，数据显示，2018年第一季度，全国居民表内购房杠杆率为33.1%，比上季度下降1.4个百分点。从历史数据来看，从2015年第三季度开始，居民购买杠杆迅速上升，2016年第四季度达到2010年以来的最高水平，为44.1%。2017年第一季度，该指数小幅回落至43.8%，并在接下来的四个季度继续下跌。目前，全国个人购房的杠杆率正在下降。
近日，住房和建设部对12个城市进行了采访，重申坚持房地产调控目标，提出了六项要求，包括:加强个人住房贷款规模管理，实施差别化住房信贷政策，加强对借款人还款能力的审查，严格控制消费贷款、经营性贷款等资金挪用购房，提高杠杆。该报告预测，金融秩序的整顿和对非法贷款的监管将继续下去。到2018年底，国内居民的杠杆率将进一步降至25%左右。
通过比较全国住房杠杆比率和70个城市住房价格指数的环比趋势，易居研究所发现，总体住房价格和住房杠杆比率呈正相关。进入2018年，预计随着居民购房杠杆率的进一步下降，全国房价涨幅将继续下降，第四季度可能由正增长转为负增长。
报告来源:上海易居房地产研究所作者:王蒙文
「国内房价」
