4月19日晚，华夏幸福发布了2018年度报告。华夏幸福在给股东的第一封信中提到:今天，在大都市的时代，谁更了解大都市，谁能把握“三个现代化”，谁能先实现“三个率先”，谁能在发展中创新，在变革中涅槃！
什么是三华？华夏幸福在这封信中详细解释了三个部分:空城际圈、精益运营和房地产金融。
华夏幸福说:2018年结束了！变革的焦虑和起伏的痛苦都悄悄地过去了。美丽的春天和新的希望正向我们走来！
在过去的一年里，华夏幸福已经成为房地产界最“新闻”的住宅企业之一。人事变动、新股东的引入以及资金链紧张的风险敞口。经历了猝灭之后，华夏幸福也以真实的数据迎来了曙光。
2018年，公司业绩实现稳定增长，收入增长水平较高，盈利能力进一步增强。根据财务报告，华夏幸福2018年实现营业收入837.99亿元，比上年增长40.52%。上市公司股东净利润达到117.46亿元，比上年增长32.88%。
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财务结果显示，2018年华夏幸福的主营业务稳步增长，营业收入达到837.99亿元，同比增长40.52%。营业收入的大幅增长主要是由于工业新城业务的快速发展和异地复制的加速突破，导致公司在北京周边地区的业绩大幅增长。
其中，北京以外地区实现收入257.07亿元，同比增长82.80%，占公司主营业务收入的30.82%，高于去年同期的23.72%。
2018年，公司实现销售额1627.61亿元，同比增长6.93%。北京市外销售额为756.19亿元，同比增长109.08%，占公司总销售额的46.46%，比上年增长23.76%。北京市外住宅销售额564.81亿元，同比增长93.13%，由上年的24.36%上升至43.69%，销售面积占比由上年的34.20%上升至54.15%。
继南京和杭州周边地区之后，郑州周边地区已成为异地复制销售业绩的新增长极。
就征地而言，华夏幸福2018年在北京境外征地的比例也从去年的58%上升至87%。
来源:公司年度报告
北京以外的快速突破，说明了华夏幸福工业新城模式的可复制性，也展示了公司快速建设高品质工业新城的能力。
华夏幸福坚持以核心大都市为中心的战略，布局15个核心大都市，形成“3+3+4”格局。这主要表现在京津冀都市圈的集约化培育、长三角(南京、杭州、合肥)都市圈的集约化布局和粤港澳都市圈的加速布局。积极推进郑州、武汉、成都三大潜在核心都市圈和长沙、Xi、贵阳、沈阳四大潜在核心都市圈的布局。
2018年，公司签署了18项新的公私合作项目合作协议，全部在北京以外地区，主要在杭州、郑州、合肥、武汉和广州等大都市地区。16个新的公私伙伴关系仓储工业新城项目和3个国家公私伙伴关系示范项目也位于北京以外。
据韩毅智库分析，截至2018年底，华夏幸福已经提前收到1375亿元，预计将在未来两三年内逐步结转到营业收入和利润中，为公司经营业绩的持续快速增长提供保障。同时，公司实现归属于母公司股东的净利润117亿元，同比增长33%，毛利率42%，净资产收益率35.2%，同比增长3.6个百分点，盈利能力进一步提升。
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2018年，华夏幸福积极应对金融政策变化，控制计息负债增速，严格控制融资成本，积极去杠杆化。华夏幸福以其稳定的运营和优秀的商业模式，形成了多元化的融资渠道。
去年，华夏幸福充分利用国内债券市场，不断拓展海外债券市场，发行各种债券产品，包括120亿元公共债券、46.1亿元私人债券和50亿元短期融资券。公司全年共发行13.7亿美元海外债券，得到国际市场投资者的高度认可。银行信贷额度很高。截至年末，银行信贷总额3683亿元，使用605亿元，余额3078亿元。
迄今为止，华夏幸福已获得中信、联合、东方金城等多家国内顶级评级公司的“AAA”主信用评级，并获得国际信用评级机构惠誉(Fitch)的“BB+”独立公司评级。前景是稳定的。
此外，随着华夏幸福与中国和平战略合作的发展，华夏幸福的融资环境和结构得到了极大改善。从2018年第四季度开始，融资净现金流将变为正数。第四季度经营活动净现金流量为2亿元，从第二季度开始连续三个季度保持正值。
截至报告期末，货币资金余额473亿元，比第三季度增长25%，为一年内到期计息债务的1.8倍，确保了资金安全。近日，华夏幸福债券在公开市场的价格逐渐回升，海外美元债券的发行被投资者以高倍数超额认购。
通过增加长期债务替代短期债务，优化债务结构，严格控制债务风险，华夏幸福一年内到期的生息债务比例从31%下降到19%，长期债务与短期债务之比达到4.2倍，财务状况更为安全。
据《中泰证券研究报告》分析，平安的战略投资有效缓解了华夏幸福现金流的压力，充分展示了资本市场对其未来发展的信心。
从2018年7月开始，华夏幸福推出第二大股东平安人寿。继平安人寿于2018年7月10日持有华夏幸福近19.70%的股份后，平安人寿于2019年2月将其股份增加了5.69%。截至年报披露日，平安人寿和平安资产管理共同持有公司25.25%的股份。
据行业分析，华润置地执行董事余健(CFO Yu Jian)于2018年12月前加入公司，负责财务和融资业务。2019年2月前，华润置地执行董事吴向东将加盟公司担任CEO，这必将给公司的战略和资金管理带来新的活力。
关于房地产与金融的关系，华夏幸福在致股东的信中还表示，金融与房地产“多头资金”的结合必将带来更强大的资本和更优秀的房地产企业。致力于悠久历史的房地产公司将不可避免地从单一债务模式转变为金融深化模式。
当然，华夏幸福2018可以取得如此优异的成绩，这与股权激励不无关系，因为后者带来了华夏幸福效率的不断提高。
2018年6月9日，华夏幸福公告披露了股票期权和限制性股票激励计划。拟授予公司董事、高级管理人员等130人股份共计1.0454亿股，占授予时公司股本总额的3.54%。2018年9月3日，公司完成了首次授予股票期权的相关登记手续。于2018年9月20日，本公司完成首次授予限制性股票的登记手续。
从华夏幸福的角度来看，股权激励的实施将有助于进一步完善公司治理结构，建立和完善公司的长期激励约束机制，有效增强核心团队的凝聚力和企业的核心竞争力，确保公司战略规划、高质量稳定发展和经营目标的实现。
根据《中泰证券研究报告》的分析，股权激励的实施将有效地将管理层和公司发展捆绑在一起，提高运营和发展效率，稳定管理组织结构，为未来增长增添动力。
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