2018年，在"房子是为了生活，不是为了投机"的政策指导和城市政策下，房地产行业的监管继续深化，市场也经历了由热到冷的变化。在此背景下，上海房地产开发有限公司的盈利能力持续提高，全年净利润12.7亿港元，同比增长3.7%。归属于母亲的净利润为5.7亿港元，同比增长6.9%。于2018年，本集团的合约销售额为60.2亿港元，合约销售面积为23.9万平方米，平均售价上升至每平方米约25，200港元。与此同时，本集团积极发展商业地产及租赁住房开发业务，加快集团新业态转型升级，稳步拓展多元化服务，努力实现城市主流人群高品质住房/住宅需求的全周期覆盖。
◇业绩:净利润稳步增长，盈利能力稳步提高
2018年，上海房地产开发公司利润规模持续增长。全年净利润为12.7亿港元，同比增长3.7%。归属于母亲的净利润为5.73亿元，比2017年增长6.9%。本集团年度净利润及归属于母公司的净利润增加，主要是由于上海、Xi及其他城市高端产品的收入及产品溢价，以及子公司精马克的销售收入。
图1:上石市2016-2018年销售毛利率和销售净利率
资料来源:上士成2018年度报告
2018年，上海房地产开发有限公司销售毛利率和净销售利率稳步上升。2018年，本集团销售毛利率为48.45%，较2017年上升1.58个百分点。净销售利率为18.11%，比2017年上升4.83个百分点。明显高于行业平均水平。销售毛利率及销售净利率上升主要是由于本集团于年内完成及交付的大部分楼宇均为上海的高回报项目，而稳定但不断上升的提价策略有助于本集团的盈利。
◇项目布局:扎根于核心的第一条和第二条线，有足够的土壤和储存以确保未来的性能
图3:2018年上石市发展重点项目销售额占比
资料来源:上士成2018年度报告
2018年，上士市商品房销售主要来自上海和Xi。从每个项目的销售贡献来看，上海万源市、Xi安自然、上海当代艺术别墅和沈阳城市开放中心的销售贡献分别为43.5%、35.4%、9.7%和6.4%，而其他项目的销售贡献仅为5%。本集团商品房销售集中，销售受上海、Xi、沈阳等个别城市的房地产调控政策影响较大。
图4:2018年上石市土地储备情况
资料来源:上士成2018年度报告
截至2018年底，上石市共有25个土地储备项目，分布于上海、北京、天津、Xi、重庆、昆山、无锡、沈阳、长沙、深圳等10个内地重点城市，包括大量在建中高档住宅和商业地产。未来出售的规划建筑面积约为383.3万平方米，足以支持集团未来3至5年的发展蓝图。
◇产品特点:注重产品质量，积极创新，赢得市场认可
2018年，上石市商品房销售主要来自上海万源市、Xi安自然、上海当代艺术别墅、沈阳市开放中心四处中高档住宅和商业地产，平均售价约为每平方米25，200港元。多年来，本集团严格控制房地产开发质量，积极创新和实践新的模式和项目，得到消费者的认可。2018年8月，中国标志性的地铁综合开发项目上海托德镇天辉小区一期1号楼和3号楼仅上市3小时就售罄。2018年10月，上海万源市？皇家环境项目在开幕时创下17.5亿港元的销售记录。
在投资性质上，尚实程凯的商业产品线逐渐成熟，进一步扩大了公司利润空。2018年，上海实城发展有限公司加快了位于上海、北京、重庆等热点城市核心区域的商业项目的开发和改造。“城市发展中心系统”、“卓越超群+系统”和“城市更新系统”的产品线体系日益成熟，进一步完善集团商业资产结构。年内，决心成为全球国际贸易平台的上海世贸中心推出长宁区“虹桥贸易便利化一站式服务中心”，实现一站式报关报检，同时吸纳行业影响力较大的项目落户，租金收入和租赁率实现翻番增长。
◇经营业绩:持续稳定经营，商业效益高
图5:2016-2018年上海房地产开发资产负债率和速动比率
资料来源:上士成2018年度报告
2018年，上海房地产将保持安全稳定的金融结构。2018年，本集团资产负债率下降0.62个百分点至60.37%，处于行业内较低水平。2018年上石市对外开放率为0.57，较去年下降0.17，行业短期偿债能力保持良好水平。计息负债主要为中长期负债，一年内到期的短期贷款和计息负债合计10.8亿港元，占18.3%。年末，持有现金及现金等价物91.3亿港元，远高于一年内到期的债务总额，流动性风险短期内可控。
2018年，上海房地产开发有限公司继续发展商业资产，成功吸引国内外知名租户，租金能力和效益实现高速增长和双重提升。截至报告期，本集团已在全国五大城市设立商业项目基地，总经营面积超过64万平方米，租金收入同比增长8.1%，至7亿港元。预计在3-5年内，新增商业地产面积将超过100万平方米。随着被定位为全新商业生活体验中心的滨江城市开放中心、TODTOWN天辉等上海标志性商业项目的开业，它们将成为集团新的收入增长引擎。
◇未来展望:夯实基础，保持高质量，可持续发展
作为城市核心区的价值引领者，上海实城发展将继续坚持务实、进取、精益管理的原则，准确把握以长三角为核心的全国主要城市群核心区的需求溢出，合理规划上海、Xi、天津、沈阳等地的住宅项目步伐，充分实现项目价值。2019年第一季度，上海和长三角几个城市的商品房市场回暖，为上海房地产开发的增长提供了机遇。未来，凭借多元化的经营形式和稳定的财务状况，集团将在新一轮产业结构中实现规模快速增长，实现平稳发展。
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