编者按：每个时代，每个行业都会有一个正确的坡道。
2022年，中国经济三驾马车面临前所未有的挑战。出口、消费和房地产在变化的形势中不断调整，寻找重启和复苏的方法。
为检视过去，展望未来，视点新媒体策划推出最新年度报告——《长坡博学》，全面深度报道地产及相关产业链标杆企业。他们正确的坡道在哪里，厚雪和湿雪？
同时继续对话具有全球视野和丰富经验的经济学家，从他们的视角解读中国经济和各行各业的未来机遇。
视点网长坡不一定总有厚雪。
2022年上半年，房企还在薄薄的雪道上挣扎求生，直到下半年才得以再次迎接曙光。雪道上的比赛，离不开长长的坡道。混战中是碾压还是巩固，淘汰落后还是先冲出包围圈？
这一年，我不敢想的事情太多了，还债高峰期花式卖房，融资收紧，企业雷.
很难不承认，我们自身的基本面也对我们能在坡道上走多远有一定的影响。
年底了，一方面庆幸自己挺过来了，也不禁感慨这几年早早迈出的那一步，面对了更多的未知。一路跌跌撞撞，积极应对，适应，改变。
短短的一年过去了，但未来是光明的，黑暗的时刻已经成为过去。长坡混战没有错一步，继续走就好。
生活很精彩。
与众所周知的92派创业故事相比，远洋运输集团的诞生更具使命感。
前身中远房地产开发公司成立于1993年6月，是中远集团发起成立的国有企业，通过海路运输“跨境”房地产。1994年，中远房地产代表中远集团履行行业管理和系统内房地产投资职能。
航运靠海，远洋运输集团的起步就是乘着时代的浪潮，逐步建立自己的经营格局。
2007年9月，中远成功在香港联交所主板上市。资料显示，当时中远的融资规模在全球房地产企业中排名第三，在中国排名第二，“红筹股第一股”当之无愧。
次年3月，中远被纳入香港恒生综合指数和恒生香港中资企业指数，成为在香港上市的十大内地房地产公司之一。
进入资本市场后，远洋的目标是星辰大海。早期集中在全国少数地区，2007年10月进入杭州市场，从而打开华东；2009年11月，远洋进入重庆，即花溪市场。
截至2011年底，中远已经从区域性开发商发展成为全国性企业，项目覆盖19个城市，规模初显。
2012年修改公司章程后，中远开始扩大在张之路的上市资本，并逐步探索多元化业务。当年，向海运提供协议销售额的城市从2010年的9个增加到2012年的18个。同时，2012年房地产开发结转收入达到260.53亿元，同比增长48%。
在2012年年报中，远洋表示“青岛、秦皇岛、黄山和长春等新城市取得了良好的销售业绩”。在深化城市布局方面，在巩固环渤海地区和重点城市主导地位的同时，新型城镇化发展势头强劲，包括抚顺、镇江、深圳。至此，集团全国战略布局基本实现。
但是到了2014年，发生了一些变化。在新的市场条件下，中远表示更加注重各项业务的稳健经营和风险控制。一方面深耕已有布局的一二线重点城市，在风险较大的三四线城市伺机退出。
另一方面，我们将更加重视支付和现金流的财务管理，量入为出，小步快跑，确保财务结构稳定
大型项目面临去化、资金沉淀、流通等问题，在一定程度上限制了企业规模的增长速度，承担了更多的市场、开发和建设风险。远洋运输需要从其他渠道获得资金和市场积累。
关于住房主业，中远开始资本扩张，同时开始调整单个项目的权益比例，减少资金占用，将资金投入到“多元化”业务中。
数据来源：公司公告、观点指数整理。
2020年，远洋集团在27个城市收购53个项目，新增土地791万平方米，以“小而快项目”为主，25万平方米以下项目占87%。2021年，中远收购住宅开发项目25个，新增土储571万平方米，85%的项目在25万平方米以下。
数据来源：公司公告、观点指数整理。
然而，在中远从三四线市场撤退的同时，以碧桂园为代表的房企开始下沉竞争。
撤退也会导致这个市场机会的丧失，而中远以前看好的“大城市辐射范围内的区域”，尤其是京津冀大本营和环渤海地区，都面临着北京周边限购等宏观调控的压力。
此时错开海洋调整方向，2020年制定“南移西扩”战略布局，拿地重点向华东、华南、华中、华西倾斜。2021年新建住宅开发项目“南移西扩”比例接近70%。
在城市深耕、南迁西进的战略下，2020年和2021年远洋集团的土地储备结构发生了变化。
数据来源：公司公告、观点指数整理。
自2019年销售额突破1300亿元以来，中远集团的步伐已经稳定下来。到2020年底，土地储备总量约为3804.3万平方米，到2021年底，土地储备总量将增加1509.2万平方米，达到5313.5万平方米，可满足未来5-6年的发展需求。
北京和环渤海“基地区”土壤储量占比分别从2020年的28%和27%下降到23%和24%，华南占比从14%下降到10%。
相应地，华东、华中、华西土壤储量的比重分别从10%、11%、10%上升到15%、13%、15%。
体现在销售上，“南移西扩”区域的销量和占比都有明显提升。从2021年的数据来看，北京和环渤海地区的销售额占比同比下降，2020年两个地区的协议销售额合计占比49%，2021年这一数字下降至39%。
华东和华中的销售占比从2020年的26%上升到2021年的39%。其中，华东地区2021年销售额达到322.1亿元，同比增长73%，在总销售额中的占比提升12个百分点。上海、无锡、苏州、南京等城市都为远洋运输集团贡献了巨大的业绩增长。
数据来源：公司公告、观点指数整理。
2022年6月30日，远洋集团聚焦一二线核心城市，二级开发土地储备近5000万平方米，分布在60多个城市。按总可售面积计算，平均每平方米土地成本约为6700元。
为什么走错了一步？
在多元化方面，远洋运输集团是该行业的先驱。
2016年是房企探索多元化的爆发阶段，物业、商业、文旅等赛道竞争尤为激烈。当年6月，随着远洋地产正式更名为远洋集团控股有限公司，开始了新的战略，走上了多元化业务转型之路。
远洋运输集团在宣布“多元化业务转型”的同时指出，更名是出于反映集团业务结构的考虑。
2015年，中远进入第四步发展战略期，呈现出以房地产业为基础，围绕“全地产视角”的有限多元化业务格局。除了住宅房地产开发，它还涉及房地产开发和控股，客户服务行业，房地产金融
当时远洋提出，到2015年，每年将有规模不低于20万平方米的商业地产项目投放市场，包括自有品牌——远洋未来广场在内的8个购物中心将陆续亮相。
2013年8月，远洋春轩茂(亦庄)老年公寓正式开业，这是远洋的第一个养老项目。
同样在2013年，中远迎来了中国人寿和南风集团两大股东的增持。中国人寿明确了战略投资地位，中远获得了总计约8亿美元的融资，为后续增加土地储备和业务发展带来了资金保障。
2013年末，远洋净贷率为48%，保持在较低水平，为未来扩大融资规模、降低融资成本打开了空间。
从时间线上看，2016 -2018年是海洋多元化时期。事实上，同期的行业龙头，如龙湖、万科、保利等房企，还是表现出了一点克制，通过专注主业形成了一定的资本积累。
2018年，房企分拆上市启动。在此期间，大型房企普遍完成了分拆上市，如碧桂园、旭辉、雅居乐等。不过，万科和龙湖也表示“暂时无意拆分”。
此时远洋集团旗下物业品牌远洋一家已于当年1月从新三板退市。外界猜测其将在香港上市，但直到2020年12月才在港交所上市。
多元化探索既需要资金，也需要资本，不可否认中远的“先手棋”具有前瞻性。但也导致行业红利收益有限，与行业内大多数企业略有脱轨。
2018年9月，万科感受到了寒意，喊出了“活下去”的口号，这一年也成为了中远集团的关键节点。
数据显示，截至2017年底，中远实现销售额约705.6亿元，同比增长40%。2018年正式迈入千亿阵营，实现年销售额1095.1亿元，同比增长55%；累计协议销售建筑面积约516.87万平方米，同比增长39%；累计平均协议销售价格约为每平方米人民币2.12万元，较去年同期上涨12%。
数据来源：公司公告、观点指数整理。
“千亿”背后的数据并不好看。从年报看，2018年中远集团营业额为414.22亿元，较2017年下降10%；归母净利润降至35.74亿元，较2017年下滑30%；基本每股利润下降30%至0.473元。
全年毛利82.87亿元，较2017年下降26%，毛利率下降5个百分点至20%。
从业务构成来看，物业开发业务仍保持最大贡献，占总营业额的86%。但2018年，物业开发收入较上年下降15%，达到354.93亿元，而物业投资、物业管理等房地产相关业务均有不同程度的增长。
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另一方面，多元化转型难以立竿见影，资源的投入也不能很快见效。此外，住宅开发主业的萎缩也促使中远重新聚焦，调转船头。
中远集团开始“撤退”，表示2019年将继续聚焦主业发展，并注重相关多元业务协同，走精细化、高质量发展道路。通过精细化、专业化的运营管理，从内生的角度寻求企业的高质量成长，塑造企业的核心竞争力。
2019年5月，远洋集团部分处置旗下长租公寓和养老业务，出售北京邦社置业有限公司100%股权和北京春轩茂投资管理有限公司30%股权，北京邦社和北京春轩分别为远洋集团名下长租公寓业务和养老业务的投资方之一。
就在远洋开始剥离的时候，2018年之后，行业多元化进程走向集中和分化，很多侯
可以看到的是，从2012年养老中心成立至今，几年来中远在多元化方面的投入并没有形成一定的规模效应和沉淀，大部分业务、养老、物业都不温不火，仍然没有“出圈”的代表性品牌和项目。
远洋物流直到2021年4月才正式作为独立品牌形象运营。
与此同时，远洋回归主业的“野心”遭遇了市场的低迷，拿地成本持续增加。但是市场开始转冷，调控加深，利润空间再次被压缩。
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2019年，中远集团营业额509.26亿元，同比增长23%。因为去年同期投资性房地产公允价值较多；归属于所有者的利润和每股利润分别降至26.56亿元和0.349元，均较上年同期下降26%。
另外，新城市往往优势较少。为了快速打开市场，释放品牌效应，推广项目，远洋运输集团的运营费用增加了，比如营销费用，进一步侵蚀了企业利润。
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2018年至2021年，中远集团销售及营销费用从12.06亿元增加到16.6亿元。最终结果是以价换量，毛利率下降，行业排名下降。
面对这种情况，中远需要采取更多的行动来维护企业的长期价值和基本面。在一系列调整中，离岸资本开始扮演重要角色。
在这一年，
2022年，行业有一个大规模的行动，有一个共同的主题——“现金流保卫战”
这期间，中远也不例外。部分资产处置、融资和偿债是贯穿全年的主线。
据粗略统计，今年以来，中远集团先后出售北京靛蓝一期、李泽远洋夏普中心、成都太古里股权等资产，套现逾150亿元。
具体来看，4月份以约30亿元向中国人寿出售北京靛蓝一期项目公司股权；6月，位于丰台区李泽商务区的京瑞中心项目以50.15亿元的成交价成交。
至下半年，中远以质押成都远洋太古里项目50%股权为代价，从中国人寿融资约40亿元。10月17日，中远集团将北京中国人寿金融中心10%的股权出售给中国人寿旗下房地产平台——中国人寿地产，交易对价为2.33亿元.
12月，将成都太古里50%股权出售给太古地产。
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得益于保险股东，中远集团凭借融资优势，在国内外成功发行了多只债券。
上半年1月发行2亿美元绿单，2025年到期，票面利率2.7%；3月完成20亿元人民币三年期PPN发行，票面利率5.32%；4月，发行了2亿美元3年期绿色票据，票面利率占3.8%；5月完成公司债券回售；6月成功签约海外银团贷款。
经过一系列置换现金和流动资金的操作，数据显示，中远上半年已支付各类有息债务超过130亿元，供应链ABS约66亿元，到期债务已全部支付。2022年上半年，中远集团融资成本为5.07%，较去年同期上升3个基点，保持低位。
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2022年上半年，中远集团营业额为234.12亿元，比2021年同期的205.13亿元增长14%。物业发展业务保持最大贡献，约占总营业额的79%。
物业及其他房地产相关业务迎来52%的增速，从去年同期的21.76亿元增长至33.17亿元。对此，远洋集团解释称，增长主要是由于建筑、数据地产、养老服务等全产业链服务的收入贡献增加。
房地产投资营业额增长3%，达到2.1亿元，基本持平
中远表示，将继续推进投资物业轻资本化战略，加强资金回笼。下半年，随着房地产宏观调控政策的松动，我们将继续积极管理债务，提高净贷比，以维持集团充足的资金开展各项业务。
显然，尽管远洋努力在行业发展中踩对步伐，但还是要承受过去市场遇冷时走错一步的影响。
6月28日，国际知名评级机构穆迪将中远集团列入评级观察名单。当时穆迪投资级房企只有8家，分别是中海、华润、万科、保利、龙湖、金茂、远洋、越秀。
穆迪预测，中国人寿将继续把远洋运输视为战略投资，并在必要时向公司提供资金支持。
穆迪的预测早已被证明。2021年12月，中国人寿与远洋运输集团签约150亿元人民币(《金融产品交易框架协议》)，增强后者应对极端市场风险的能力。此外，中国人寿北京分公司与海洋养老正式签约《保险产品销售和养老社区入住权益合作协议》，加强业务合作。
另外值得注意的是，自2021年收购红星部分股权以来，远洋资本一直活跃在公众视野中。
2021年3月，海洋资本以10.3亿元收购红星美凯龙18%股权，成为战略投资者；6月又斥资23.12亿元收购红星美凯龙持有的7家物流子公司。此次收购涉及的总建筑面积约85万平方米，大部分为运营期成熟项目，将快速为远洋资本带来现金流收入和利润。
此后，远洋资本陆续成立冷链基金、核心写字楼基金、物流地产基金。
2021年10月12日，海洋资本成功收购新加坡大信商业信托管理有限公司70%股份，正式成为管理公司控股股东。10月13日，远洋集团宣布联合多家国际投资者(包括全球主权财富基金和机构投资者)，共同出资设立总规模为14亿美元的核心写字楼基金，专注于投资一线城市核心商圈的成熟甲级写字楼项目。
2021年10月18日，远洋资本联合一家亚洲主权基金，发起设立4亿美元的物流地产私募基金，重点投资一二线城市和重要物流节点城市的开发型、成熟型物流地产项目。
这是海洋资本旗下第三只以物流为主题的私募基金，三只基金累计认购规模达到15亿美元。
到2022年，远洋资本的触角将伸向住宅开发项目。2月15日，远洋资本宣布与多家全球知名机构投资者共同发起设立6亿美元的房地产特殊机会基金。该基金是首个专注于国内住房开发的美元特别机会基金，重点投资于长三角和大湾区等核心城市的住房开发项目。
中远的轻资产可以说是依托中远资本进行的。一方面如前所述，中远集团和中远资本联合国际资本成立基金，另一方面可以将相关项目出售给基金，然后委托中远运营。于是，资产变轻了，资本回流了，投资和收益循环了，甚至有些债务还清了。
长坡博雪|冬天，怎么找湿雪和一条长坡道？
