文/乐居财经徐淑敏曾淑佳
年初以来，胡葆森的第一次公开亮相，就是带着中原建业合伙人理事会的代表团去许昌拜访当地领导。在讨论现场，老胡一脸专注，偶尔还会笑一笑。
在此之前，建业集团官方微博上发布了一篇题为《全面复工，开始“狂飙”》的文章，所有在建项目都响起了先复工的呼声，呈现出与以往不同的节奏。
“染红”后的建业，似乎成了大多数房企想要的。
这两年，一些脱险房企在引入国资后获得了机会。除了建业地产被河南铁建投资，红星美凯龙向建发出售29.95%股权，华南城引入深圳国资特区建发。
最新的案例是新湖宝将其10%的股权转让给衢州国有新安财通，交易对价为22.7亿元。
民营房企“染红”，带来的好处很多。早些年的万科，绿城等。引入国资后，突出了融资和管理的优势，其发展逐渐稳定，已经证明了这一点。
但并不是所有的对象都能幸运。大部分危在旦夕的房企还在寻求战争投资的路上。蓝光、奥园、凯撒、宇宙、金科、泰禾等仍在等待白色战士，等待黎明。
事实证明，在目前行业深度调整的情况下，即使旁边是国资，也不全对。
国有资产背书
新湖宝的资金困难很早就出现了，2019年陷入债务漩涡。多年来，它靠出售资产和投资收益生存。
近年来，新湖宝的房地产业务有所萎缩，更倾向于投资高科技和新能源领域。
但直到去年第三季度，新湖宝的资金状况仍不乐观。到2022年第三季度，新湖宝短期债务合计104亿元，但手头货币资金102.04亿元，难以覆盖短期债务。
国有战投的引入，既有短期的考虑，也有长期的举措。短期内将10%的股份转让给新安财通，获得22.7亿元，暂时缓解流动性压力。
从长远来看，新湖宝正处于转型的关键阶段，新能源和高科技产业的发展需要政策支持和融资便利。再加上国资背景，在资本市场上更受欢迎，融资成本也会更低。
已经有很多民营房企“染红”并带来巨大收益的案例。过去几年，万科、绿城、万达等。国资引入后稳步发展，成为行业内为数不多的规避风险的房地产企业。
近两年，引入国资后，一些脱险房企获得了机会，包括建业地产收购河南铁投股份、红星美凯龙向建发股份出售29.95%股份、华南城引入深圳国资特区建发等。
国资纾困一般能给房企带来很多改变。
短期资金投入是房企在交易中最直接的收入。这种收入一般是分期转账的。虽然限制很多，但这已经是房企短期内快速获取资金的一种方式。
虽然身处险境的地产商往往背负着上千亿的债务，但这点钱只是杯水车薪，总比没有强。
另外，国资攀高必然导致公司管理层的调整。一般国资的引入，都会把董事的位置留给交战双方。例如，根据新湖宝协议，受让方可以在新湖宝获得一个董事会席位。
河南省铁路建设投资有限公司成为建业地产第二大股东后，建业地产董事王军、林、陈颖辞职，由在河南省铁路投资有限公司工作的邓高强、及时宋接任
国企管理层虽然有加强参与管理的意味，但带来的更多是国企运营管理经验和国企人脉资源，有助于房企管理体系和结构的优化。
展投的加盟也将为房企带来业务转型和融资机会。
华南城从中受益匪浅。建发不仅设立了总规模约110亿元的股权投资基金，为华南城项目提供资金支持，还一直在研究与华南城7个在建项目的全流程合作。
2022年4月，华南城因中国开发区背书获得上海银行深圳分行40亿元授信额度。此外，关于华南城美元债展期，中国开发区也与受托人签订了套期保值合同。
建业集团董事长胡葆森也对引进豫铁投做出评价，买了“股份”，带了“架子鼓”。国企和民企的合作增加了市场的“信用”甚至“信心”。
“三支箭”发出后，国资背书的建业获得了较大的授信额度。12月，中国建设银行和工商银行分别向建业授予150亿和100亿的授信额度；中国银行为其提供了200亿元的信贷。
等待白骑士
当民营房企陷入困境时，引入战投永远是首选。无奈市场低迷，身处险境的房地产企业太多，战争投资人的选择也越来越谨慎。
能引入国资背景的战争投资，往往要靠企业的关系和人脉，企业需要发展空间。更重要的是，债券和股权的关系并不太复杂。
国资能选择的房地产企业不多，比如建业、华南城。大部分陷入困境的房地产企业已经在寻求战争投资的路上。蓝光、奥园、凯撒、禹洲、金科、泰禾等众多房地产企业仍在期待这位白衣战士。
今年1月，金科股份官微披露，董事长黄红云在年度总结会上表示，重点引进战略投资是2023年的核心工作，要坚决推进。此前，有传言称金科将引入四川国资。此前有消息称，正在洽谈引入重庆国资。
引入战争投资本身就是一个长期的谈判过程。尽职调查和双方的博弈，一方要掩盖，另一方要争取更高的条件。
此前，万科宣布拟收购泰禾19.9%股份成为第二大股东，但设置了非常严格的交易前提条件，并强调万科不会对泰禾的经营和债务负责，也不会提供增信措施或财务资助。
现在两年多过去了，万科的入股条件还没有达到。
自2021年蓝光发展以来，就有消息称与四川国企洽谈引入战略投资者，但由于种种原因，双方合作暂时停止。
蓝光二代杨武政曾说：“引入作战投资是增强公司抗风险能力的一种方式。和同行一样，公司可能会考虑央企或者保险资金，但不会盲目决策，不会出售公司。”
但是杨武正从来没有等来白骑士。一段时间以来，蓝光与其他房企谈的多是项目层面的合作。比如万科在蓝光开发下收购了一批优质项目，包括成都、重庆、宁波、石家庄的项目，都打折了不少。
相对于财务投资对脱困房企的作用，单纯项目层面的合作可以获得更多收益，挑选核心资产并以较低价格回购，还可以隔离风险。
在拯救企业和拯救项目之间，投资人往往会选择拯救项目。比如南通国资联手华融提供50亿bail-o
母公司很难引战，但物业管理公司作为轻资产，更被资本市场看好，出售过程顺利。但要知道，房企出售物业公司也是无奈之举，只能短期解渴，不能解决根本问题。
此外，禹洲集团一直在寻求引入国有投资，但一直处于协商谈判阶段。出售房产是退而求其次的事情。
据乐居财经此前统计，近两三年来，至少有6家民营房企将旗下物业公司出售给央企、国企，包括阳光智博服务、伯恩物业、宇宙物业、中南服务、祥盛物业、红星物业。
时间的考验
国企和逆周期跳舞，而身处险境的民企却在刀尖上跳舞，形成了鲜明的对比。在房地产几十年的历程中，一旦行业被规范，国有资产将主导市场，并羡慕一批私人开发商。
以前那些大有作为，高举高打的民营企业，可能没有想到这一轮的周期这么长。虽然今年春节后楼市有回暖迹象，但行业形势仍不明朗。
年中来了一波还债高峰，不知道会吹倒多少科。而且“稳”字成为深度调整期的基调。房地产业主都知道，依托国企有利于更好地为企业校准航向。
即使能涉足国资，也不是万能的。至少，资本市场对房企持谨慎态度。
2022年元旦前夕，华南城宣布出售29.28%股权，引入深圳特区建发集团为第一大股东。当日，上市公司收盘价为0.73港元。
随后几天，特区建发接手了华南城的物业公司和Xi安华南城的部分股权，为华南城提供了大量的资金援助。然而，华南城在资本市场上有起有落。截至今年2月24日收盘，其股价仅为0.53港元，还不如战前。
同样，去年6月初，建业地产引入河南省铁路建设投资有限公司时，股价约为0.627港元，但截至2月24日，股价为0.38港元，不涨反跌，仍未走出仙股阵营。
资本市场的眼光如炬。在染红的房地产企业完全脱离危险之前，不会轻易给出定性的估值。毕竟染红之后，可能会有变数。
2021年4月，有消息称，珠海SASAC投资30亿元入股万达轻资产商业管理公司，帮助万达赴港上市，引起极大关注。
但后来，在珠海万达的招股书中，战投股东密集，却找不到珠海国有股，于是有人猜测，万达的红染这次可能亏了。
两年前，华夏幸福的资金链终于断裂。2021年2月，开始宣布债务违约，遭遇降级。当时，王不断与债权人沟通，面临巨大压力。
此后，华夏幸福从多方面寻找途径。虽然廊坊国资回应出资9亿元接管旗下两家产业新城平台公司，并祭出其他救市措施，但真正让华夏幸福逐渐浮出水面的是债务重组方案的出台和落地，其间经历了一个来回调整的过程。
可见，获得国资的帮助并不是一劳永逸的。
