2018年，丁洪与新浪乐居合作，成功举办了“丁洪×乐居股票开发与享受会议”四个阶段。12月15日，我们邀请了土地整理专家为我们带来了一个精彩的分享，主题是“土地整理效益协调政策分析与案例分析”。演讲以2018年8月发布的《深圳市土地整理效益协调项目管理办法》(深规图规[〔2018〕6号)为起点，结合相关案例进行了详细阐述。内容相当精彩。我们根据演讲的内容将其编辑成一份文件，以娱乐读者并感谢您的支持。
土地整理的概念源于土地征用，在设计之初，它是一种平行的城市更新存量开发模式，包括“土地征用”和“利益协调”。本文提到的“土地整理”实际上是“利益协调”。该政策遵循“政府主导、社区主导、市场参与”的原则，旨在解决土地历史遗留问题，保障城市基础设施、公共服务设施和重大工业项目用地供应这两个核心问题。旨在完善现有土地开发政策体系，促进城市发展和社区转型。
截至2017年底，深圳已将63个项目纳入整体效益计划，规划用地面积3632公顷，平均规模约57.6公顷。其中，批准实施项目14个，土地719公顷，供应土地9公顷，实施率0.2%。总体而言，土地整理项目基本上分布在特区外。龙华区规模较小的项目数量最多，龙岗区规模较大，每个区都有不同的特点。
随着政策体系的逐步完善，土地整理与城市更新、棚户区改造、农用地入市、已批准和未开发土地等其他现有开发方式一起，构成深圳解决空之间瓶颈问题的“组合拳头”。
1.土地准备的演变
土地整理政策的制定过程与深圳的土地问题密切相关。在城市化进程中，深圳的每次流转运动都未能彻底解决土地所有权和历史违法建设问题，导致近40%的城市建设用地被村集体控制，其中大部分存在土地流转遗留的问题。由于城市更新的局限性(如法定所有权要求较高、拆迁谈判困难等)。)，土地整理已经成为振兴农村集体土地的另一种方式。
土地整理经历了三个历史发展时期。
(一)土地准备1.0，全村统筹试点阶段
平山新区从《深圳市人民政府关于推进土地整理的若干意见》(深府发〔2011〕102号)开始，于2011年底启动了“南部”、“胡莎”等“村庄总体规划”试点工作。2015年5月，《胡莎实施规划和规划研究》获得市政府常务会议批准，并得到原农村社区的广泛认可，取得了一定成果。土地准备1.0是一个自下而上的案例研究，由区政府大力推动，职能部门专业指导，市政府批准。
(二)土地准备2.0，利益协调试点阶段
根据“村庄总体规划”试点项目的经验，2015年11月，颁布了《土地准备和准备效益总体规划试点项目管理办法(试行)》(深规图[〔2015〕721号)。全市首批40个项目，面积约34.09平方公里，被纳入“效益总体规划”试点项目，并首次提出“土地+规划+资金+地价”效益总体规划政策框架，明确了征地(出让)补偿手续不全的规划建设用地留成比例。2015年底，龙华区启动了全市首个试点项目《夏薇灌湖区土地整理效益总体规划》，并于2017年5月获得市政府常务会议批准。
(三)土地准备3.0，整体利益提升
结合两年多的试点，修订试点政策，形成《深圳市土地储备效益协调项目管理办法》(深规图[〔2018〕6号)，全面推进土地储备效益协调。
2.协调土地整理利益的政策体系
自2011年以来，土地整理政策逐步完善和修订。目前，从项目验证、规划、项目审批到项目验收已经形成了一套相对完整的操作规程。
3.土地准备效益总体规划的政策内容
适用范围
以原农村集体经济组织及其成员继承单位实际控制的土地为主导的项目，包括合法土地和没有完善流转程序的土地。
基本原则
(1)政府主导、基于社区的市场参与
(2)具体措施:通过明确土地权利和土地整理，政府、村集体和其他权利人依法处理后分配土地使用权。
“明晰土地权利”触及家庭财务背景，计算大账户，显示小账户
“土地整合”(Land Integration)按照规划实施要求，将分散低效的土地整合成大规模的土地，实施市政和公共设施，保障重大工业项目的土地供应，类似于台湾的土地改划和德国的建设用地整理。
利益协调规则
项目管理
4.土地整理实施效果及当前面临的困难
土地整理政策的现实意义在于:
(1)盘活原有农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
(二)实现工业用地的征收和储存，弥补公共设施和基础设施建设的未偿债务
(3)以土地储备代替货币补偿，解决征地拆迁问题
(4)部分预留土地已开始进行集体资产交易，表明土地整理利益协调取得实质性进展。
然而，随着政策实践的深入，各种问题逐渐浮出水面。
首先，土地整理利益协调政策与其他相关政策之间存在趋同问题。最典型的例子是最近征求意见的新版《深圳市地价计算规则》提出了统一的地价标定标准，回应了新出让土地、城市更新和土地整理的地价计算规则的系统性问题。目前不明确的政策将直接影响土地整理效益的总体规划过程。
二是市场主体如何进入土地整理项目。目前的实践经验表明，与城市更新相比，市场主体介入土地整理的时间点、方式、资金和应承担的事务没有太大区别。然而，项目的顺利进行与村集体股份公司的实施以及区政府对政策的理解和运用密切相关。因此，干预土地整理也需要相当谨慎。
一般来说，与城市更新相比，土地整理和整理准入门槛较低，限制条件较少。更重要的是，法定计划可以在实施计划制定阶段进行调整，以满足各方的利益。这是土地整理的独特政策优势和整理效益。当其他道路不起作用时，考虑土地准备是一个很好的选择。
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